Du 17 février 2025

5AA

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 24/03072 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2VE

S.A. DOMOFRANCE

C/

[U] [D], [S] [D]

— Expéditions délivrées à

M^e RAFFY

M. Et Mme [D]

— FE délivrée à

M^e RAFFY

Le 17/02/2025

Avocats : la SELARL [Localité 10] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 17 février 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, VICE- PRESIDENTE

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

RCS DE [Localité 6] N° B 458204963

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au Barreau de Bordeaux.

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [D]

né le 17 Janvier 1991 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Présent

Monsieur [S] [D]

né le 17 Janvier 1991 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 03 décembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2018 à effet du même jour, la S.A. DOMOFRANCE a consenti un bail d’habitation à M. [U] [D] et M. [S] [D], bail portant sur un logement situé à [Adresse 11] [Adresse 9] moyennant un loyer mensuel révisable de 333,34 euros outre une provision mensuelle sur charges de 147,41 euros.

Par acte du 18 avril 2024 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la S.A. DOMOFRANCE a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.499,54 euros au titre des loyers échus.

Par acte délivré le 5 septembre 2024, la S.A. DOMOFRANCE a fait assigner M. [U] [D] et M. [S] [D] à l’audience du juge des contentieux de la protection du 3 décembre 2024, afin de faire constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, de faire ordonner la résiliation du bail et obtenir :

— l’expulsion de M. [U] [D] et M. [S] [D] et tout occupant de leur chef, et de tous meubles et objets mobiliers leur appartenant, avec le concours si nécessaire de la force publique et l’assistance d’un serrurier

— leur condamnation au paiement de la somme de 2.161,21 euros au titre de l’arriéré locatif au 21 août 2024, sauf à parfaire au jour des plaidoiries,

— leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération des lieux,

— leur condamnation au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,

— le maintien de l’exécution provisoire de droit du jugement.

A l’audience, la S.A. DOMOFRANCE, représentée par avocat, a actualisé la créance à 1.398,49 euros et maintenu pour le surplus ses demandes.

M. [U] [D] et M. [S] [D] ont sollicité la suspension des effets du commandement et l’octroi de délais de paiement pour régler la dette locative. M. [S] [D] a reconnu sa qualité de colocataire et être tenu par les termes du bail en date du 12 mars 2018, sur lequel ne figure pas sa signature. M. [U] [D] et M. [S] [D] ont indiqué avoir repris le paiement des loyers, et vouloir payer le solde de la dette d’ici la fin de l’année. Ils ont précisé que M. [S] [D] a un revenu de l’ordre de 1.800 à 2.000 euros et que M. [U] [D] a quant à lui un revenu de 1.300 euros, leurs ressources leur permettant de payer les loyers et charges et de régler leur dette.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes à l’audience.

Motifs du jugement

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 6 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La S.A. DOMOFRANCE justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 19 avril 2024.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 12 mars 2018 entre les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée et prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte du 18 avril 2024 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la S.A. DOMOFRANCE a fait délivrer à M. [U] [D] et M. [S] [D] un commandement de payer la somme de 2.499,54 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A. DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 19 juin 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que M. [U] [D] et M. [S] [D] ont repris le paiement des loyers courants et sont en situation de régler leur dette s’ils bénéficient de délais de paiement.

Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la S.A. DOMOFRANCE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de M. [U] [D] et M. [S] [D] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Due jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la créance de la S.A. DOMOFRANCE

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Au soutien de sa demande, la S.A. DOMOFRANCE produit un décompte actualisé à la date du 29 novembre 2024, selon lequel sa créance s’établit à 1.398,49 euros, échéance de novembre 2024 incluse.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (174,75 euros et 196,21 euros).

En conséquence il convient de déduire ces sommes du décompte.

M. [U] [D] et M. [S] [D] ne démontrant pas avoir réglé tout ou partie des loyers dont le paiement est réclamé, ou une autre cause d’extinction de la créance, ils seront condamnés à payer la somme de 1.027,53 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dans l’hypothèse où M. [U] [D] et M. [S] [D] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [U] [D] et M. [S] [D], redevables envers la S.A. DOMOFRANCE et dans l’intérêt desquels des délais de paiement sont accordés, seront tenus aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. [U] [D] et M. [S] [D] seront en outre condamnés à payer à la S.A. DOMOFRANCE la somme de 300 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la S.A. DOMOFRANCE a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE M. [U] [D] et M. [S] [D] à payer à la S.A. DOMOFRANCE la somme de 1.027,53 euros au titre des loyers et charges, ou indemnités d’occupation impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE à M. [U] [D] et M. [S] [D] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter leur dette locative ;

LES AUTORISE à s’acquitter de cette dette, ainsi que des sommes dues au titre des frais irrépétibles et dépens, à compter du présent jugement dans un délai de trois mois, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en cas de non apurement de la dette à l’issue du délai ci-dessus fixé et/ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivant la date d’échéance durant ce même délai, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNE en ce cas M. [U] [D] et M. [S] [D] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 11] [Adresse 9] et DIT qu’à défaut pour M. [U] [D] et M. [S] [D] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (589,21 euros à ce jour) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE M. [U] [D] et M. [S] [D] à son paiement à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la libération des lieux ;

DÉBOUTE la S.A. DOMOFRANCE de ses demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [U] [D] et M. [S] [D] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail et de son dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

CONDAMNE M. [U] [D] et M. [S] [D] à payer à la S.A. DOMOFRANCE la somme de 300 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE