TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Juillet 2024

GROSSE :

Le 24 octobre 2024

à M. [V] [E]

à Mme [V] [C]

à M. [V] [S]

à M. [V] [I]

à Mme [V] [U]

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2024

à M^e BONACA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00624 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OQ2

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [V]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 8]

comparant

Madame [C] [V]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 8]

comparante

Monsieur [S] [V]

domicilié : chez [Adresse 9] – [Localité 6]

représenté par Monsieur [E] [V], munie d’un pouvoir

Monsieur [I] [V] venant aux droits de Mme [V] [X], demeurant [Adresse 11] – [Localité 3]

représenté par Monsieur [E] [V], munie d’un pouvoir

Madame [U] [V] venant aux droits de Mme [V] [X], demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

représenté par Monsieur [E] [V], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [O] [D]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 2]

représenté par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [D]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 2]

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 19 janvier 2024 à laquelle il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, Monsieur [E] [V], Madame [C] [V], Monsieur [S] [V] représenté par Madame [U] [V] et Monsieur [E] [V], Monsieur [I] [V] et Madame [U] [V] venant aux droits de Madame [X] [V], ont attrait Monsieur [Y] [D] et Madame [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, afin de demander :

La résiliation du bail par jeu de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés ; Ordonner l’expulsion des preneurs ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Condamner solidairement les preneurs à leur payer une somme de 8.069,25 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts et sous réserve d’actualisation ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel avec charges, indexable comme le loyer et avec intérêts de droit, jusqu’à libération des lieux ; 800 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières. L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2024, renvoyée à la demande des parties et plaidée le 25 juillet 2024.

Lors des débats, Monsieur [E] [V] et Madame [C] [V] ont comparu en personne et dûment munis de pouvoirs pour représenter Monsieur [S] [V], Monsieur [I] [V], et Madame [U] [V]. Ils ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser leur créance à un montant de 13.390,57 euros au 25 juillet 2024.

Ils ont exposé avoir donné en location aux époux [D] un logement situé [Adresse 7], [Localité 2], [Adresse 7], suivant bail sous signature privée du 1er juin 2019. Un commandement a été délivré aux locataires le 18 octobre 2023 d’avoir à payer un arriéré locatif et visant la clause résolutoire. Ce commandement est resté infructueux et la dette n’a cessé d’augmenter depuis. Les consorts [V] se sont dits fondés à obtenir l’application de la clause résolutoire avec ses effets, particulièrement l’expulsion des preneurs et leur condamnation solidaire au paiement de la dette locative.

En réplique aux arguments des époux [D] :

S’agissant du montant de la dette locative, ils ont écarté toute prescription, les sommes réclamées étant postérieures au 19 janvier 2021. L’arrêté des comptes pour la régularisation des charges a été retardé par le report des assemblées générales du fait de la Covid. Les décomptes ont été communiqués aux locataires par courriers recommandés avec avis de réception, dès leur transmission par le syndic. Ils ont souligné qu’en tout état de cause, la dette hors régularisation des charges est exponentielle. Ils s’étaient donc associés à toutes les démarches des époux [D] pour parvenir à l’apurement de l’arriéré (mises en demeure, demande de FSL, mesure d’accompagnement lié au logement, plan d’apurement sollicité par la CAF…). Ils ont pointé le fait que les ressources du couple [D] ne permet pas d’envisager des délais de paiement même sur 36 mois, que les paiements ont été très sporadiques ces trois dernières années, et que les allocations au logement sont faibles. En revanche, au regard de la précarité de la famille [D], ils ne se sont pas opposés à un délai pour quitter les lieux lui soit octroyé.

Concernant l’indécence des lieux, ils ont rappelé que les diagnostics préalables à la signature du bail, l’association ayant aidé la famille [D] dans son relogement et l’état des lieux d’entrée détaillé ne mentionnent aucun désordre. Ils ont assuré avoir engagé des travaux d’entretien et de réparation tout au long du bail, pour un montant global de près de 10.000 euros, comme en attestent les factures versées en procédure. Concernant le dégât des eaux survenu en novembre 2023, ils ont précisé n’avoir été informés que début décembre 2023, après signalement du logement aux services de salubrité. Ils ont dit avoir effectué toutes les interventions nécessaires pour mettre fin à ce sinistre, les travaux n’ayant été retardés que pour des motifs indépendants de leur volonté (période de fêtes, délais de réponse du syndic et des assurances…). Lors de la visite de l’inspecteur de salubrité, les travaux d’embellissement n’avaient pas été engagés, et ne se sont achevés que quelques jours avant l’audience.

Madame [R] [L] [D] et Monsieur [Y] [O] [D] ont demandé au juge des référés de :

Se déclarer incompétent en constatant que leur logement est affecté de graves désordrescondamner solidairement les consorts [V] à leur payer une somme provisionnelle de 6.000 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance, condamner les consorts [V] à réaliser des travaux propres à rendre le logement décent, tel qu’il résulte de la mise en demeure de l’inspecteur de salubrité du 22 mai 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à venir ; ordonner que les consorts [V] devront justifier de la conformité du logement aux articles R1334-10 et suivants, L1334-12-1 du code de la santé publique, relatif à la lutte contre la présence de plomb et d’amiante ; les autoriser à consigner les loyers entre les mains d’un commissaire de justice jusqu’à parfaite réalisation des travaux par le bailleur ;suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail ; leur accorder un délai de 36 mois pour régler la dette locative, déduction faite des sommes prescrites et non expurgées ; subsidiairement : leur accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux ; débouter les consorts [V] de leurs demandes plus amples ou contraires. Aux demandes du bailleur, les époux [D] ont opposé l’existence de contestations sérieuse portant sur :

le montant de la dette du fait de la prescription d’une partie de la dette locative et des régularisations tardives des charges de l’indécence du logement en raison de moisissures dans la salle de bain et les chambres, présentant un risque pour leur santé, le dysfonctionnement des chauffages, une mauvaise ventilation des lieux. Ces désordres ont été constatés par l’inspecteur de salubrité, ne sont pas tous solutionnés à ce jour, et le classement du dossier sans contre-visite ne fait présumer ni de la réalisation de l’ensemble des réparations, ni de leur bonne exécution. Les époux [D] ont donc sollicité la tenue de travaux sous astreinte, conformes aux préconisations de l’inspecteur de salubrité, avec consignation des loyers et allocation d’une provision à valoir sur leur préjudice de jouissance. Ils ont demandé l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir une reprise du paiement du dernier loyer courant et leur précarité sociale (auparavant sans domicile fixe, changements de situations professionnelles, prise en charge de deux enfants et de la mère de Madame âgée et atteinte d’importants problèmes de santé). Ils ont subsidiairement demandé un délai de 12 mois pour quitter les lieux dans l’attente de l’obtention d’un logement social pour lequel ils ont été reconnus prioritaires.

Il sera référé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

Sur les demandes des consorts [V]

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’occurrence les consorts [V] réclament un arriéré de loyers et charges depuis juin 2019. L’assignation a été délivrée le 19 janvier 2024. Dès lors, la demande est prescrite pour les sommes antérieures au 19 janvier 2021 et sera déclarée irrecevable à ce titre.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département des Bouches du Rhône le 19 janvier 2024, au moins six semaines avant l’audience du 28 mars 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 19 octobre 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation du 19 janvier 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la demande de résiliation du bail

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En outre, l’article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

Enfin, conformément à l’article 1719 1° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Les consorts [V] sollicitent de constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, d’ordonner l’expulsion immédiate des défendeurs, ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

De son côté, les époux [D] soutiennent que le logement est indécent.

Il ressort du courrier de la mairie de [Localité 10] du 22 mai 2024, qu’un inspecteur de la salubrité a visité le logement litigieux le 21 mai 2024 et a constaté plusieurs désordres, notamment dysfonctionnement du radiateur de la cuisine, développement de moisissures sur le plafond de la salle d’eau.

Si les bailleurs indiquent que l’ensemble des anomalies relevées par l’inspecteur de salubrité n’ont pas été constatées lors de l’état des lieux d’entrée dressé le 28 mai 2019 et que toutes ces anomalies sont apparues suite au dégât des eaux survenu fin 2023, aucun rapport d’expertise ne vient expressément confirmer l’origine, l’étendue, l’imputabilité ni la résolution de ces désordres. En effet, les locataires évoquent un défaut d’aération et de ventilation du logement. Le classement du dossier par le service de salubrité a été effectué sans visite de contrôle, et si les consorts [V] justifient de travaux, aucun constat actualisé ne permet de confirmer que l’ensemble des désordres a été solutionné, ce que démentent les locataires.

Force est de constater qu’il existe des contestations sérieuses quant aux demandes formées par les consorts [V], qu’il appartient au juge du fond de trancher. Partant, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de constat de la résiliation du bail, d’expulsion, et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Au vu de la solution adoptée par la juridiction de céans ayant dit n’y avoir lieu à expulsion en référé, les demandes formées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire tendant à suspendre le jeu de la clause résolutoire et pour quitter les lieux, sont devenues sans objet.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A cet égard, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Suivant l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Cependant, concernant le préjudice de jouissance, en matière de logement impropre à l’habitation, l’indemnisation se traduit par une restitution des loyers, et la créance de loyers et la créance pour trouble de jouissance ont vocation à se compenser.

En l’espèce, les consorts [V] produisent un décompte actualisé selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 13.390,57 euros à la date du 25 juillet 2024 (juillet 2024 inclus).

Au regard du courrier de la mairie de [Localité 10] précité, le logement semble être affecté de désordres. Les époux [D] ne peuvent se prévaloir de l’inexécution ou de l’insuffisance de travaux de réparation pour refuser le paiement des loyers échus. Seule l’impossibilité absolue et totale d’utiliser les lieux permet d’exonérer les locataires du paiement du loyer. Or, ceux-ci continuant à y demeurer ne démontrent pas le caractère inhabitable du logement, nonobstant les anomalies relevées par l’inspecteur de salubrité. En revanche, ils sollicitent l’indemnisation d’un trouble de jouissance qui peut se compenser dans son principe, avec l’arriéré locatif.

Dès lors, si le principe de la dette locative n’est pas sérieusement contestable à défaut pour les époux [D] de démontrer des paiements libératoires, il existe des contestations sérieuses portant sur son montant. Partant, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [D]Monsieur et Madame [D] sollicitent l’exécution de travaux sous astreinte, la consignation du paiement des loyers et la condamnation des bailleurs à une indemnité provisionnelle pour trouble de jouissance. Ils soutiennent que le logement est toujours indécent malgré les travaux engagés par les bailleurs qui n’ont pas exécuté toutes les réparations requises. Pour étayer leurs propos, ils produisent uniquement des photographies non datées, non circonstanciées, non contradictoires, qui ne permettent pas de situer les désordres allégués ni dans le temps ni dans l’espace.

De leur côté, les consorts [V] soutiennent avoir entrepris l’ensemble des interventions préconisées par l’inspecteur de salubrité de [Localité 10]. Ils versent pour cela des factures de reprise des murs et plafond de la salle de bain, et un devis pour le remplacement du radiateur de la cuisine. Ils fournissent également diverses factures concernant des interventions dans le logement des époux [D] depuis leur entrée dans les lieux.

Les époux [D] n’établissent pas avoir sollicité les bailleurs pour des désordres liés particulièrement à l’humidité, préalablement au dégât des eaux de novembre 2023. Par ailleurs, rien ne démontre que les désordres constatés soient imputables au bailleur, ni qu’ils persistent encore après les travaux.

En l’espèce, il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que les bailleurs ont failli à leur obligation de délivrance des lieux, et qu’il en résulte pour les époux [D] un trouble de jouissance qui perdure depuis plusieurs mois voire années. En outre, s’agissant de l’évaluation complète du préjudice de jouissance, qui nécessite une analyse au fond des pièces du dossier et des sommes à allouer au regard des contestations soulevées par les bailleurs, il convient de constater qu’elle ne relève pas de la compétence du juge des référés.

Force est de constater qu’il existe des contestations sérieuses quant aux demandes formées par Monsieur et Madame [D] qu’il appartient au juge du fond de trancher. Partant, il n’y a pas lieu à référé sur leurs demandes.

Sur les demandes accessoiresEu égard aux circonstances de la cause et de ce que chaque partie succombe en partie en ses demandes, il convient de laisser à chacune la charge de ses dépens.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARONS irrecevable la demande en paiement des loyers, charges et taxes d’ordures ménagères antérieures au 19 janvier 2021, formée par Monsieur [E] [V], Madame [C] [V], Monsieur [S] [V] représenté par Madame [U] [V] et Monsieur [E] [V], Monsieur [I] [V] et Madame [U] [V] venant aux droits de Madame [X] [V], contre Monsieur [Y] [D] et Madame [R] [D] ;

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de constat de la résiliation du bail, d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et d’un arriéré locatif formées par Monsieur [E] [V], Madame [C] [V], Monsieur [S] [V] représenté par Madame [U] [V] et Monsieur [E] [V], Monsieur [I] [V] et Madame [U] [V] venant aux droits de Madame [X] [V] ;

DISONS que les demandes de Monsieur [Y] [D] et Madame [R] [D] aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, de délais de paiement sur 36 mois et de délai pour quitter les lieux sont devenues sans objet ;

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de travaux sous astreinte, d’allocation d’une indemnité provisionnelle à valoir sur un préjudice de jouissance, autorisation de consignation des loyers formées par Monsieur [Y] [D] et Madame [R] [D] ;

DISONS, en conséquence, n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [V], Madame [C] [V], Monsieur [S] [V] représenté par Madame [U] [V] et Monsieur [E] [V], Monsieur [I] [V] et Madame [U] [V] venant aux droits de Madame [X] [V] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT