MINUTE N° : 2025 /

JUGEMENT DU : 06 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00121 – N° Portalis DBYI-W-B7I-DG2H /

NATURE AFFAIRE : 74Z/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.A.R.L. ETIVAL IMMO, [Z] [U] C/ [N] [J], S.A.R.L. LDC notaires, [D] [A], [R] [P] épouse [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur DELORE, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

Monsieur CHIRAT, Juge

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

Débats tenues à l’audience du 04 septembre 2025 devant Monsieur DELORE et Monsieur CHIRAT qui en ont fait leur rapport et en ont rendu compte au tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

DESTINATAIRES :

la SELAS AGIS

M^e Charles-antoine CHAPUIS

M^e Frederic GABET

délivrées le 06.11.2025

CCC et formules exécutoires

DEMANDEURS

S.A.R.L. ETIVAL IMMO

immatriculé RCS LYON 498 824 747, dont le siège social est sis 12, rue de la Part Dieu – 69003 LYON prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Charles-antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant, M^e Claire MATHIEU, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Monsieur [Z] [U]

dirigeant d’entreprise en conseil d’assurance, en son nom propre et en qualité d’associé unique et gérant de la SARL ETIVAL IMMO,

né le 17 Octobre 1961 à SAINT BENOIT (97470), demeurant 35, rue des Lilas – 97470 SAINT BENOIT

représenté par M^e Charles-antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant, M^e Claire MATHIEU, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [N] [J]

Notaire associé au sein de la SARL LDC NOTAIRES, Domiciliée 111, Avenue des Salines Royales – 73600 MOUTIERS,

représenté par Maître Alexia SADON de la SELAS AGIS, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant, Maître Christelle LAVERNE de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY, avocats plaidant

S.A.R.L. LDC NOTAIRES,

RCS CHAMBERY numéro 908186331, dont le siège social est sis 111, Avenue des Salines Royales – 73600 MOUTIERS prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Christelle LAVERNE de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY, avocats plaidant, M^e Alexia SADON, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant

Monsieur [D] [A]

né le 10 Novembre 1984 à SAINTE ADRESSE, demeurant 17, rue des Plaines – 38550 LE PEAGE DE ROUSSILLON

représenté par M^e Frederic GABET, avocat au barreau de VALENCE,

Madame [R] [P] épouse [A]

née le 28 Juillet 1982 à MONT-SAINT-AIGNAN, demeurant 17, rue des Plaines – 38550 LE PEAGE DE ROUSSILLON

représentée par M^e Frederic GABET, avocat au barreau de VALENCE,

Clôture prononcée le : 07 mai 2025

Débats tenus à l’audience du : 04 Septembre 2025, mis en délibéré au 06 Novembre 2025

Rédacteur : Monsieur Patrice CHIRAT

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Monsieur DELORE, Vice-Président, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 janvier 2017, la SARL ETIVAL IMMO représentée par Monsieur [Z] [U] a déposé une déclaration préalable portant sur un terrain situé 17 rue des Plaines sur la commune de PEAGE-DE-ROUSSILLON cadastré section AW n°174 en vue d’une division en deux lots à bâtir : lot A (parcelles section AW n°223, 224 et 225) et lot B (parcelles section AW n°226 et 227). Il y a été précisé dans la notice explicative que « le lot B et le surplus seront desservis par l’accès existant. Un accès est à créer le long de la rue des Plaines afin de desservir le lot A. Le recul de portail du lot A devra être en recul de 5 mètres ». Par arrêté du 15 février 2017, la mairie de LE PEAGE-DE-ROUSSILLON n’a pas fait opposition à la déclaration préalable sous réserve du respect de prescriptions et notamment que « le lot B bénéficiera d’une servitude de passage tous usages. Le portail du lot A sera implanté en retrait de 5 m de l’alignement ».

Par procuration pour vendre du 7 août 2017, Monsieur [U] agissant au nom et pour le compte de la société ETIVAL IMMO a donné pouvoir à tout clerc de l’étude de Maître [N] [L], notaire à MOUTIERS, de vendre à Monsieur [D] [A] et Madame [R] [P] épouse [A] (ci-après les époux [A]) une maison à usage d’habitation avec terrain attenant cadastrée section AW n°224, 225 et 175 provenant de la division de l’immeuble originairement cadastré section AW n°174, le surplus (section AW n°223, 226 et 227) restant la propriété du vendeur. Il y a été précisé à la page 6 la constitution d’une servitude de passage « en tout temps et heure et avec tout véhicule » au profit de la SARL ETIVAL IMMO, propriétaire des parcelles AW n°226 et 227 et que « ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de 2,5 mètres ».

Suivant acte authentique reçu le 6 novembre 2017 par Maître [L], notaire à MOUTIERS, les époux [A] ont acquis de la SARL ETIVAL IMMO sur la commune de PEAGE-DE-ROUSSILLON une maison à usage d’habitation avec terrain attenant cadastrée section AW n°224, 225 et 175. Ont été reproduites dans cet acte notarié les dispositions relatives à la servitude de passage spécifiée dans la procuration pour vendre précitée du 7 août 2017 et dans le compromis de vente sous signature privée en date des 1er et 14 août 2017, savoir « un droit de passage en tout temps et heure et avec tous véhicules » et que « ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de 2,5 mètres ».

La SARL ETIVAL IMMO, qui a souhaité vendre le surplus de sa propriété (savoir les parcelles AW n°226 et 227), a accepté le 11 octobre 2020 une proposition d’achat faite par Monsieur et Madame [W] [E] au prix de 116 000,00 euros par l’entremise de l’agence ORPI. Or l’agence ORPI, par courriel du 28 juin 2021, a informé Monsieur [U] que Monsieur et Madame [W], acquéreurs potentiels, avaient décliné l’achat estimant que le droit de passage au profit des parcelles AW n°226 et 227 limité à 2,5 mètres ne permettrait pas le passage d’engins de chantier en vue d’une construction.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 mai 2023, Monsieur [U] (gérant de la SARL ETIVAL IMMO) a par la voix de son conseil informé les époux [A] que conformément au procès-verbal de bornage du 28 décembre 2016 et au plan de bornage annexés à l’acte de vente ainsi qu’à l’arrêté du 15 février 2017, il estimait qu’il pouvait prétendre à un droit de passage « tous usages » sur l’entièreté de la parcelle AW 224 vers la parcelle AW 227 (ayant vocation à recevoir une construction) sans en limiter la largeur à 2,5 mètres en application de la jurisprudence de la cour de cassation qui considère qu’une telle servitude doit être fixée à 4 mètres de largeur minimale et les a mis en demeure sous quinzaine d’avoir à rectifier cette erreur matérielle figurant sur l’acte de vente du 6 novembre 2017 en vue du supprimer la limitation de ladite servitude.

Par courrier en date du 28 juin 2023, les époux [A] ont par la voix de leur conseil informé la SARL ETIVAL IMMO de leur refus de consentir aux demandes de cette dernière estimant que la servitude de passage conventionnelle dont elle bénéficie est fixée sur une bande d’une largeur de 2,5 mètres et que ses modalités d’exercice sont claires et sans ambiguïté.

Compte tenu du désaccord persistant sur la consistance de l’assiette de cette servitude, la SARL ETIVAL IMMO et Monsieur [U] ont fait assigner le 22 janvier 2024 Monsieur [J], notaire, l’office notarial S.A.R.L. LDC NOTAIRES, Monsieur et Madame [A] devant le tribunal judiciaire de Vienne aux fins, sur le fondement des articles 1188, 1189 et 1240 du code civil, de voir en l’état de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 05 novembre 2024 :

Concernant l’assiette de la servitude de passage

A titre principal

Juger que la limitation de la servitude de passage à 2,5 mètres de largeur inscrite dans l’acte de vente du 6 novembre 2017 procède d’une erreur matérielle,Enjoindre les défendeurs de procéder à la rectification de l’erreur matérielle entachant l’acte de vente dans le sens d’une servitude de passage sur l’entièreté de la parcelle AW n°224, à leurs frais exclusifs dans les deux mois suivant la date de signification du jugement à intervenir,Assortir cette injonction d’une astreinte de 150 euros par jour de retard,A titre subsidiaire

juger que l’acte de vente du 6 novembre 2017 doit être interprété dans le sens de l’existence d’une servitude de passage en tout temps et pour tous véhicules d’au moins 4 mètres de largeur,En tout état de cause

dire et juger que l’acte de vente du 6 novembre 2017 doit être interprété en ce sens que la servitude de passage permet l’accès aux parcelles AW n°226 et 227 via l’accès existant, c’est-à-dire par le portail existant, et non par un autre accès à créer,Concernant la demande indemnitaire

Juger que Maître [J] a commis une faute caractérisée par la violation de son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte et par la violation de son devoir de conseil et de son obligation d’information,Juger que Monsieur et Madame [A] ont commis un abus de droit,En conséquence

condamner in solidum Maître [J], la société LDC NOTAIRES, Monsieur et Madame [A] à payer à :

— La société ETIVAL IMMO la somme de 27 250,00 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien à Monsieur et Madame [W],

— la somme de 34 510,03 euros, somme à parfaire, correspondant à la perte de chance de vendre son bien entre la date avortée et la date du jugement à intervenir, le cas échéant et selon le sens de la décision à intervenir,

— la somme de 145 056,78 euros, somme à parfaire, correspondant à 99% de la valeur du bien immobilier au jour du jugement à intervenir, en cas d’impossibilité définitive de vendre son bien, d’une somme correspondant aux frais engendrés par la conservation de cette propriété, notamment les différents impôts et taxes afférents, selon les justificatifs à produire et la date du jugement à intervenir,

— Monsieur [U] la somme de 8 000,00 euros au titre du préjudice moral subi par ce dernier,

Concernant les demandes indemnitaires reconventionnelles des époux [A]

Débouter les époux [A] de leurs demandes en paiement d’une somme de 13 761,16 euros au titre de la perte de valeur de leur bien immobilier, du coût des travaux relatifs au déplacement du portail et d’une somme de 5 000,00 euros au titre de leur préjudice moral,En tout état de cause

condamner in solidum les mêmes à payer à la société ETIVAL IMMO et à Monsieur [U] la somme de 4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises par le RPVA le 03 avril 2025, Monsieur et Madame [A] demandent, au visa des articles 1103 et 1192 du code civil, au tribunal de :

A titre principal

juger que la commune intention des parties était claire et non équivoque au sein des actes relatifs à la vente et des annexes quant à la matérialisation d’une servitude de passage d’une largeur de 2,5 mètres,en conséquence, juger que l’acte de vente n’est entaché d’aucune erreur, débouter la société ETIVAL IMMO et Monsieur [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,A titre subsidiaire

débouter la société ETIVAL IMMO et Monsieur [U] de leurs demandes de paiement de la somme de 145 056,78 euros, somme à parfaire, correspondant à 99% de la valeur du bien immobilier au jour du jugement à intervenir, en cas d’impossibilité définitive de vendre son bien, d’une somme correspondant aux frais engendrés par la conservation de cette propriété, notamment les différents impôts et taxes afférents et de la somme de 8 000,00 euros à titre de préjudice moral,A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal faisait droit à la demande de la société ETIVAL IMMO de rectification de l’acte de vente en l’agrandissement de la servitude

débouter la société ETIVAL IMMO et Monsieur [U] de leurs demandes de paiement de la somme de 27 250,00 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien à Monsieur et Madame [W], la somme de 34 510,03 euros, somme à parfaire, correspondant à la perte de chance de vendre son bien entre la date avortée et la date du jugement à intervenir et la somme de 8 000,00 euros à titre de préjudice moralcondamner la société ETIVAL IMMO et Monsieur [U] au versement d’une compensation aux consorts [A] en raison de la perte d’une partie de leur terrain de 13 761,16 euroscondamner la société ETIVAL IMMO et Monsieur [U] à procéder à leur frais au déplacement et remplacement du portail existant des époux [A], condamner la société ETIVAL IMMO et Monsieur [U] au versement de la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts aux consorts [A],En tout état de cause

écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, condamner la société ETIVAL IMMO et Monsieur [U] au versement de la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner les mêmes aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises par le RPVA le 22 avril 2025, la société LDC Notaires et Maître [N] [J] demandent, au visa de l’article 1240 du code civil, au tribunal de :

Dire recevables en la forme mais mal fondées les demandes articulées par la société ETIVAL IMMO et Monsieur [U] à l’encontre de Maître [N] [J] et la société LDC Notaires, en conséquence,A titre principal

débouter la société ETIVAL IMMO de l’intégralité de ses demandes,A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal retenait que Maître [J] a commis une faute et qu’il en est résulté un préjudice

réduire dans les plus larges proportions le montant des sommes qui pourraient être allouées en réparation à la société ETIVAL IMMO, sans que ce montant puisse excéder une somme de 11 600,00 euros, écarter l’exécution provisoire,Dans tous les cas, débouter Monsieur [U] de l’intégralité de ses demandes, condamner in solidum la société ETIVAL IMMO et Monsieur [U], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de l’instance, condamner in solidum la société ETIVAL IMMO et Monsieur [U], ou qui mieux le devra, à payer à Maître [J] et à la société LDC Notaires une somme de 3 000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure de mise en état a été clôturée suivant ordonnance rendue le 9 mai 2025.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 4 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la servitude de passage sollicitée par les demandeurs

Les époux [A] sont propriétaires d’un immeuble sis 17 rue des Plaines inscrit section AW n°224, n°225 et n°175, commune de LE PEAGE-DE-ROUSSILLON (38550) selon acte de vente du 6 novembre 2017.

Aux termes de cet acte, a notamment été constituée une servitude de passage pesant sur la parcelle sise section AW n°224 en tant que fonds servant au profit de la parcelle sise section AW n°226 en tant que fonds dominant, ainsi précisée : « A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, qui accepte, et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tout temps et heure et avec tous véhicules. Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités. Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de 2,5 mètres. Son emprise est figurée au plan ci-joint approuvé par les parties. Ce passage part de la rue des Plaines, depuis le portail en limite de la parcelle AW numéro 224, pour aboutir à la parcelle AW numéro 226 (…) ».

La SARL ETIVAL IMMO revendique à titre principal la rectification de l’acte de vente en ce qu’il convient de prévoir une servitude de passage tous usages et tous véhicules sur l’entièreté de la parcelle section AW n°224 et subsidiairement l’interprétation de l’acte de vente en ce qu’il convient de prévoir un passage fixé à 4 mètres de largeur. Selon elle, la servitude de passage prévue à l’égard des époux [A] ne permet pas un passage suffisant pour accéder aux parcelles cadastrées section AW n°226 et n°227 qui lui appartiennent (la parcelle n°227 devant être bâtie) et il convient d’adapter le passage aux besoins de construction. Elle considère que la mention d’une limitation de la largeur à 2,5 mètres procède d’une erreur compte tenu des déclarations des parties et d’une contradiction avec d’autres mentions de l’acte de vente et des actes qui y sont annexés (savoir le procès-verbal de bornage établi par un géomètre expert et la décision de non opposition du 15 février 2017).

Les époux [A] ne contestent pas l’existence d’une servitude conventionnelle de passage grevant leur propriété au profit de celle de la SARL ETIVAL IMMO. Ils objectent en revanche que l’acte de vente constitutif de la servitude de passage (droit de passage en tout temps et heure et avec tous véhicules s’exerçant exclusivement sur une bande d’une largeur de 2,5 mètres) est précis et dépourvu d’erreur en ce qu’il matérialise la commune intention des parties alors claire, non équivoque et réitérée à de multiples reprises dans les actes signés et leurs annexes et que pour ces motifs, il ne peut être modifié. Par ailleurs, ils relèvent la qualité de professionnels de l’immobilier tant de la SARL ETIVAL IMMO (savoir marchand de biens) que de Monsieur [U] de sorte qu’il ne peut être allégué par ces derniers la commission d’une erreur quant à la largeur de la servitude.

Maître [J], notaire, soutient que l’acte de vente, efficace et dénué d’ambiguïté, est conforme à la volonté de la SARL ETIVAL IMMO et indique que cet acte retranscrit précisément la création et l’existence de la servitude litigieuse grevant le fonds acquis par les époux [A] et profitant au fonds dominant appartenant à la SARL ETIVAL IMMO, de sorte que cette dernière disposait de toutes les informations lui permettant d’appréhender l’assiette de ladite servitude.

S’agissant des servitudes conventionnelles, l’article 686 du code civil dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

Aux termes de l’article 688 du code civil, les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

S’agissant des servitudes continues non apparentes, et des servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, l’article 691 du même code dispose qu’elles ne peuvent s’établir que par titres.

Le titre fixe alors définitivement l’étendue de la servitude et ses modalités d’exercice qui ne peuvent être modifiées que d’un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant.

Cependant, cette fixité de la servitude n’est pas absolue. L’élargissement d’une servitude de passage, destiné à permettre au propriétaire du fonds dominant d’accéder à son fonds, peut être compatible avec l’usage pour lequel la servitude lui avait été consentie, à une époque où l’utilisation d’un véhicule automobile était peu répandue, compte tenu des besoins de la vie moderne, le passage actuel pouvant être devenu insuffisant pour représenter un accès normal (Civ. 3ème. 22 mars 2011). L’aménagement est accepté à condition qu’il ne se heurte pas à la lettre du titre et qu’il n’entraîne pas d’aggravation de la servitude (Civ. 3ème. 6 février 2013).

En l’espèce, le titre de propriété des époux [A] mentionne en pages 6 et 7 l’existence d’une servitude de passage réelle et perpétuelle grevant leur fonds au profit du fonds appartenant à la SARL ETIVAL IMMO. L’acte de création de la servitude conventionnelle prévoit expressément que celle-ci « s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de 2,5 mètres ».

Il y a lieu de relever que la servitude litigieuse est définie en ces termes dans tous les actes contractuels versés aux débats : procuration pour vendre du 7 août 2017, compromis de vente en dates des 1er et 14 août 2017 et acte de vente du 6 novembre 2017. La largeur précise de 2,5 mètres ainsi stipulée doit être considérée comme reflétant la commune intention des parties et s’imposant aux propriétaires successifs. S’agissant de la mention « droit de passage en tout temps et heure et avec tous véhicules », celle-ci doit nécessairement s’interpréter dans la limite de la largeur convenue en permettant le passage de tout véhicule compatible avec un gabarit de 2,5 mètres, de sorte qu’il ne peut être autorisé une extension ultérieure de l’assiette (Civ. 3ème. 31 mai 2018).

Il y a lieu de relever par ailleurs l’absence d’erreur matérielle affectant l’acte de vente dans la mesure où la reprise systématique de la largeur de 2,5 mètres dans les documents contractuels précités souligne un choix contractuel clair. Sur ce point, la SARL ETIVAL IMMO et Monsieur [U], qui se réfèrent dans leurs écritures aux pièces annexées à l’acte de vente, soit un procès-verbal de bornage et une décision de non opposition à déclaration préalable, ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une erreur ou d’une ambiguïté dans la mesure où ces annexes ne contiennent pas de stipulations précises concernant l’assiette de la servitude de passage.

En outre et surtout, les demandeurs, bien que contestant ce point, ont la qualité de marchand de biens, donc de professionnels aguerris, tel que cela ressort de l’extrait K bis au 2 novembre 2017 de la société ETIVAL IMMO faisant mention de cette activité de sorte qu’ils ne peuvent valablement invoquer une erreur matérielle ni prétendre n’avoir pas compris la portée de la clause litigieuse.

Au regard de ces éléments, la servitude de passage restera fixée à une largeur de 2,5 mètres conformément à l’acte de vente du 6 novembre 2017 de sorte que les demandes formulées à titre principal seront rejetées. La demande formulée à titre subsidiaire est mal fondée pour les mêmes motifs qu’invoqués supra et sera donc rejetée.

Sur les demandes indemnitaires formulées par les demandeurs

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SARL ETIVAL IMMO et Monsieur [U] reprochent à Maître [J] en premier lieu une violation de l’obligation d’assurer l’efficacité de l’acte de vente en affirmant d’une part que la mention d’un droit de passage limité à 2,5 mètres de largeur les privent tant de l’exercice entier de leur droit de propriété que de la possibilité de vendre le lot B restant faute de pouvoir y faire circuler des engins de chantier et d’autre part que l’ambiguïté tenant à la rédaction de ce droit n’a pas été levée et en second lieu une violation du devoir de conseil et de l’obligation d’information faute pour Maître [J] d’avoir attiré l’attention de la SARL ETIVAL IMMO sur les conséquences juridiques de la limitation d’un droit de passage.

Maître [J], notaire, soutient qu’il n’a commis aucune faute. Il indique que l’acte de vente est dénué d’ambiguïté et conforme à la volonté de la société venderesse en ce que notamment cet acte reprend mot pour mot la création de la servitude litigieuse sollicitée dès le stade de la procuration pour vendre du 7 août 2017 et retranscrite en des termes identiques dans l’acte notarié.

Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, doivent mettre en œuvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d’assurer l’efficacité de l’acte. Un acte efficace s’entend d’un acte conforme aux droits et à la volonté des parties. Il en résulte que le notaire est responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, et que la faute même très légère, qui doit être analysée par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité.

En l’espèce, après la formalisation de la procuration pour vendre consentie le 7 août 2017 et la signature du compromis de vente les 1er et 14 août 2017, le notaire a établi et reçu l’acte authentique de vente par la SARL ETIVAL IMMO aux époux [A] d’un immeuble cadastré section AW n°224, 225 et 175, issu de la division de la parcelle anciennement numérotée AW 174. L’acte mentionne que sont annexés notamment le procès-verbal de bornage du 28 décembre 2016 et le plan de bornage établi par le géomètre ARPENTEURS. Le notaire produit par ailleurs le courriel qui lui a été transmis le 5 juillet 2017 par Monsieur [U] ainsi rédigé : « je t’adresse une copie du plan de division avec mes annotations concernant les servitudes à prévoir et les travaux à réaliser ».

Il est constant que lorsqu’il reçoit un acte authentique, le notaire n’est pas tenu de se déplacer systématiquement sur les lieux afin de vérifier les dires des parties. Il n’est pas davantage tenu d’un devoir d’investigation systématique et peut se suffire d’éléments dont il a acquis la conviction par des éléments objectifs s’ils sont connus des acquéreurs.

Il apparaît au vu des pièces versées aux débats que l’acte authentique de vente du 6 novembre 2017 est strictement conforme à la volonté des parties s’agissant de l’assiette de la servitude litigieuse et de sa largeur fixée clairement à 2,5 mètres dans la procuration pour vendre et le compromis de vente, étant observé que les annexes à l’acte de vente ne fixent pas de largeur. L’acte, traduisant la volonté des parties, ne peut être regardé comme inefficace, étant relevé que le notaire n’est pas tenu d’un devoir de conseil d’une largeur différente dans la mesure où celle convenue répondait à la volonté des parties et alors à l’usage du fonds dominant.

En outre, les demandeurs justifient de la signature le 11 octobre 2020 d’une offre d’achat formulée par Monsieur et Madame [W] et d’un projet de compromis de vente de leur immeuble cadastré section AW n°226 et 227 au profit de Monsieur et Madame [W] au sujet duquel ces derniers auraient exercé leur faculté de rétractation suivant courriel de l’agence ORPI en date du 28 juin 2021. Cependant, il n’est pas suffisamment établi que cette rétractation s’explique uniquement en raison de l’assiette de la servitude de passage. En outre, les demandeurs ne démontrent pas avoir été depuis confrontés à une quelconque impossibilité de faire entrer un véhicule de livraison ou de travaux jusqu’aux parcelles cadastrées section AW n°226 et 227 alors même que le projet de vente n’ayant pas abouti remonte à courant 2021.

Ainsi, l’attitude fautive de Maître [J] n’est pas établie et sa responsabilité ne pourra être retenue.

La SARL ETIVAL IMMO et Monsieur [U] reprochent aux époux [A] un abus de droit en ce que leur refus injustifié et répété de consentir à la rectification de l’erreur matérielle entachant l’acte de vente n’est justifié que par leur seule volonté de faire obstacle à la vente du terrain par la société ETIVAL IMMO et à l’installation d’un voisin derrière leur propriété alors qu’ils n’ignoraient pas au moment de l’acquisition de leur immeuble l’intention de la société ETIVAL IMMO de vendre deux parcelles constructibles résultant de la division. Ils ajoutent avoir tenté de régler amiablement la difficulté par l’intermédiaire de leur conseil lorsqu’ils ont souhaité vendre leur parcelle restante et avoir dû se résoudre à soumettre leur désaccord au juge.

Les époux [A] soutiennent qu’ils n’ont commis aucune faute. Ils indiquent n’avoir pas de connaissance spécifique dans le domaine immobilier alors même que le présent litige découle de la négligence fautive de la SARL ETIVAL IMMO laquelle reconnaît dans ses écritures ne pas avoir fait preuve d’une particulière vigilance. Ils ajoutent ne demander au cas d’espèce que le respect de l’acte contractuel convenu entre les parties.

L’abus de droit suppose un exercice intentionnellement malveillant ou manifestement déraisonnable d’un droit.

Il convient de relever que la jurisprudence de la cour de cassation considère que le refus d’élargir une servitude n’est pas abusif lorsqu’il respecte le titre ; de même, il ne saurait y avoir abus de droit si le refus est conforme à l’acte constitutif (Cass. 3ème civ. 10 mai 2011). Ainsi, le refus des époux [A] de modifier la largeur de la servitude conventionnelle n’a pas pour objet de nuire mais de préserver l’équilibre contractuel et la tranquillité de leur fonds, de sorte qu’aucun abus de droit n’est caractérisé.

En l’absence de faute caractérisée, les demandes indemnitaires seront rejetées.

Les demandes reconventionnelles formées par les époux [A] aux fins de condamnation de la SARL ETIVAL IMMO et Monsieur [U] à leur verser la somme de 13 761,76 euros en raison de la perte d’une partie de leur terrain et à prendre en charge les travaux relatifs au déplacement du portail existant sont sans objet et seront rejetées dès lors que l’action des demandeurs ne prospère pas.

Ils sollicitent enfin la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral. Cependant, ils ne démontrent pas suffisamment en quoi la présente procédure leur aurait causé un préjudice moral spécifique. La demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SARL ETIVAL IMMO et Monsieur [U], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Ils seront en outre condamnés in solidum à verser à Maître [N] [H] et à la société LDC Notaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront également condamnés à verser aux époux [A] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la nature du litige, il convient d’assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SARL ETIVAL IMMO et Monsieur [Z] [U] de l’intégralité de leurs demandes,

Rejette les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [D] [A] et Madame [R] [P] épouse [A],

Condamne la SARL ETIVAL IMMO et Monsieur [Z] [U] à verser à Monsieur [D] [A] et Madame [R] [P] épouse [A] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL ETIVAL IMMO et Monsieur [Z] [U] à verser à Maître [N] [H] et à la société LDC Notaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL ETIVAL IMMO et Monsieur [Z] [U] aux entiers dépens,

Ordonne l’exécution provisoire.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Monsieur Guillaume DELORE, Président, qui l’a signé avec Madame Dominique ROUX, greffier ;

Le greffier Le Président