N° RG 25/00346 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHSB

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

ACTION LOGEMENT SERVICES, sis [Adresse 1]

représenté par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substitué par Maître PEDINOTTI

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [F] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e GAUTHIER

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2021 à effet du surlendemain, la SCI JAMYLENE représentée par son mandataire la SAS MOSER IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [R] [Y] [F] un local meublé à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 10 euros incluse, de 499,80 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme.

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2021, la SCI JAMYLENE représentée par son mandataire la SAS MOSER IMMOBILIER a souscrit auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE.

Le loyer des mois d’octobre, novembre et décembre 2024, janvier et mars 2025 n’ayant pas été réglé, la SCI JAMYLENE a fait jouer l’engagement de caution et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé la somme de 2 227,23 euros à ce titre due par Monsieur [R] [Y] [F].

Le 16 avril 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [R] [Y] [F] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location, une somme principale de 2 227,23 euros, outre 139,53 euros de frais.

Monsieur [R] [Y] [F] n’a pas réglé sa dette dans le délai de deux mois dont il disposait.

Le paiement du loyer des mois d’avril, mai et juin 2025 n’ayant pas été honoré, la SCI JAMYLENE a de nouveau fait jouer l’engagement de caution et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé une somme de 1 656,87 euros.

Monsieur [R] [Y] [F] étant une nouvelle fois défaillant à l’occasion des échéances des mois de juillet, août et septembre 2025, sa bailleresse a encore fait jouer l’engagement de caution et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé une somme de 1 656,87 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [R] [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiant la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

dire et juger son action recevable et bien fondée,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

À TITRE SUBSIDIAIRE

prononcer la résolution du bail aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [R] [Y] [F],

EN CONSÉQUENCE, ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Y] [F] et de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,

EN TOUTE HYPOTHÈSE

condamner Monsieur [R] [Y] [F] à lui payer une somme de 3 884,10 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 227,23 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

condamner Monsieur [R] [Y] [F] au paiement desdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à l’entière libération totale des lieux,

condamner Monsieur [R] [Y] [F] à lui régler une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

condamner Monsieur [R] [Y] [F] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES explique s’être substituée à Monsieur [R] [Y] [F], défaillant dans le règlement du loyer depuis l’échéance du mois d’octobre 2024 , en versant à sa bailleresse, la SCI JAMYLENE, une somme totale de 3 884,10 euros, déplore que les démarches amiables qu’elle a entreprises auprès de Monsieur [R] [Y] [F], qui n’a jamais pris contact avec elle, pour obtenir qu’il lui rembourse cette somme, dont une proposition de mise en place d’un échéancier formulée par correspondace du 20 décembre 2024, soient restées infructueuses et assure avoir qualité pour engager à son encontre une action en résiliation du contrat de location.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Maître Alessandra PEDINOTTI, substituant la SELARL LEVY ROCHE SARDA, conseil de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la créance, arrêtée au 31 août 2025, qu’elle détient sur Monsieur [R] [Y] [F] s’élève, compte tenu de nouveaux incidents de paiement et de l’absence de tout paiement en cours de procédure, à 5 551,81 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [R] [Y] [F] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Sur le droit d’agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 ancien du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de constater la résiliation du bail consenti par la SCI JAMYLENE à Monsieur [R] [Y] [F] [F] le 10 novembre 2021 ;

Elle produit à cet égard le contrat de cautionnement VISALE n° A10124772375 que la SCI JAMYLENE a souscrit auprès d’elle le 10 novembre 2021 et qui la subroge dans tous ses droits et actions à l’encontre du locataire défaillant, Monsieur [R] [Y] [F] ;

L’article 8.2 de ce contrat prévoit expressément que la caution s’engage notamment, dès la déclaration de l’impayé, à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, et que le bailleur a la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution ;

Par ailleurs, l’extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de PARIS daté du 14 juillet 2019 prouve que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne compte qu’un seul actionnaire ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte ainsi la preuve que la SCI JAMYLENE lui a donné pouvoir d’agir en justice à l’encontre de Monsieur [R] [Y] [F] pour obtenir le paiement de sa dette.

Sur le respect du formalisme légal

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée aux organismes payeurs des aides au logement et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 17 avril 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [R] [Y] [F] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 10 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du tribunal, à titre principal, qu’il constate la résiliation du bail que la SCI JAMYLENE a consenti à Monsieur [R] [Y] [F] le 10 novembre 2021 ;

Le premier alinéa du paragraphe I de l’article 24, précédemment cité, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre la SCI JAMYLENE et Monsieur [R] [Y] [F] recèle, en son article VIII intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation immédiate et de plein droit en cas, notamment, de défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [R] [Y] [F], le 16 avril 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 227,23 euros ; celui-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de deux mois dont il disposait et n’a pas non plus répondu à sa proposition épistolaire du 20 décembre 2024 de prendre contact avec elle pour convenir d’un plan d’apurement de sa dette locative, qu’il a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 3 884,10 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Monsieur [R] [Y] [F], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 17 juin 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef dans un délai de huit jours suivant la signification de cette décision sous peine d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la dette locative

En application de l’article 1346 du Code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ;

Aux termes de l’article 1346-1 du même code, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur, cette subrogation devant être expresse et consentie en même temps que le paiement, la concomitance de la subrogation et du paiement pouvant être prouvée par tous moyens ;

En vertu de l’article 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Conformément aux articles 1728-2° du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SASU ACTION LOGEMENT fonde sa demande sur trois quittances subrogatives dans les droits de la SCI JAMYLENE datées des 3 avril, 13 juin et 19 septembre 2025, ainsi que sur un état détaillé de sa créance daté du 20 septembre 2025 ;

Il s’évince de la première quittance que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à la SCI JAMYLENE, en raison de la défaillance de Monsieur [R] [Y] [F], une somme de 2 227,23 euros correspondant à l’impayé des mois d’octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024, janvier et mars 2025 (535,18 + 535,18 + 552,29 + 52,29 + 552,29), de la deuxième qu’elle lui a réglé une somme de 1 656,87 euros au titre des loyers restés impayés des mois de mars, avril et juin 2025 (552,29 x 3), et de la troisième qu’elle lui a versé une somme de 1 667,71 euros au titre du solde de l’impayé du mois de décembre 2024 et du loyer des mois de juillet, août et septembre 2025 (10,84 + 552,29 x 3) ;

La SASU ACTION SERVICES LOGEMENT a ainsi réglé à la bailleresse une somme totale de 5551,81 euros (2 227,23 + 1 667,71 + 1 656,87) ;

Ces trois quittances subrogatives démontrent en outre, en leur article 5 intitulé ACCEPTATION, SUBROGATION ET MANDAT, la concomitance des paiements effectués par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à la SCI JAMYLENE et de la transmission par celle-ci de ses droits et actions contre Monsieur [R] [Y] [F] pour les mêmes montants ;

Enfin, l’état détaillé de la créance de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES daté du 30 septembre 2025 établit que Monsieur [R] [Y] [F] ne lui a pas réglé le moindre centime en cours de procédure ; la somme de 5 551,81 euros qu’elle lui réclame est ainsi parfaitement justifiée ;

Le silence de crypte observé par Monsieur [R] [Y] [F] depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des Landes pour faire le point de sa situation, et son absence à l’audience tendent à démontrer qu’il n’a en réalité aucun argument sérieux à faire valoir ;

Par application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [R] [Y] [F] sera donc condamné à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 5 551,81 euros qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025 sur celle de 2227,23 euros, du 9 juillet 2025 sur celle de 3 884,10 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit à compter du 17 juin 2025; Monsieur [R] [Y] [F] est depuis redevable envers la SCI JAMYLENE et jusqu’à la date de son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle ; sa dette locative, cependant, a été arrêtée au 30 septembre 2025 ;

Il sera donc condamné à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération du bien de la SCI JAMYLENE, une indemnité d’occupation mensuelle, justifiée par des quittances subrogatives, d’un montant égal à celui du dernier convenu.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Monsieur [R] [Y] [F] ;

Il serait dès lors tout à fait inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [R] [Y] [F] sera par conséquent condamné à lui payer une somme de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [R] [Y] [F], qui succombe, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront le coût du commadement de payer qui lui a été délivré le 16 avril 2025.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location et la résiliation corrélative, de plein droit, du bail liant les parties.

Enjoint à Monsieur [R] [Y] [F], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 17 juin 2025, de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [R] [Y] [F], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec le concours de la force publique.

Condamne Monsieur [R] [Y] [F] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de CINQ MILLE CINQ CENT CINQUANTE ET UN EUROS et QUATRE-VINGT-UN CENTIMES (5 551,81 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025 sur celle de 2 227,23 euros, du 9 juillet 2025 sur celle de 3 884,10 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Monsieur [R] [Y] [F] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à l’entière libération du bien de la SCI JAMYLENE, une indemnité d’occupation mensuelle, justifiée par des quittances subrogatives, d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Condamne Monsieur [R] [Y] [F] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [R] [Y] [F] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 16 avril 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE