Du 21 mars 2025

5AZ

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/00048 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z627

S.A. CLAIRSIENNE

C/

[X] [I]

Expéditions délivrées à :

CLAIRSIENNE

M. [I]

FE délivrée à :

CLAIRSIENNE

Le 21/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 21 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats

M^me Nora YOUSFI lors du délibéré

DEMANDERESSE :

S.A. CLAIRSIENNE – RCS de Bordeaux n° 458205382 – [Adresse 2]

Représentée par Monsieur [B] [H], salarié de l’entreprise muni d’un pouvoir régulier

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [I] – CAIO – [Adresse 3]

Comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 1993, avec prise d’effet au 1er novembre 1993, la SA CLAIRSIENNE a consenti à Monsieur [C] [I] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1.195,43 francs (182,24 €), charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 28 octobre 1993.

Monsieur [C] [I] est décédé le 2 mai 2020.

Suivant avenant au contrat de location signé le 24 juillet 2020, le bail a été transféré à son fils Monsieur [X] [I].

Par ordonnance en date du 24 septembre 2021, le juge des référés du tribunal d’instance de BORDEAUX a, entre autres, dispositions :

• constaté la résiliation du bail à compter du 6 mars 2021,

• condamné Monsieur [X] [I] à lui payer la somme de 3.282,5 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 29 juin 2021, intérêts au taux légal à compter de la décision,

• accordé à Monsieur [X] [I] la faculté de se libérer de sa dette en 36 mensualités successives,

• ordonné en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail,

• dit qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et que dans ce cas et à défaut d’avoir libéré les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [X] [I].

Le 22 novembre 2021, la SA CLAIRSIENNE a fait délivrer un commandement de quitter les lieux loués à Monsieur [X] [I] au plus tard le 23 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2022, la SCP Jean-Paul BAUDIN et Jessica BAUDIN, a procédé aux opérations d’expulsion de Monsieur [X] [I] des lieux loués.

La SCP Jean-Paul BAUDIN et Jessica BAUDIN, commissaire de justice, a établi à la demande de la SA CLAIRSIENNE un procès-verbal de constat locatif le 18 octobre 2022, non contradictoire.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 16 octobre 2024, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de le voir, sur le fondement des articles 7 de loi du 6 juillet 1989 et 1732 du code civil :

• condamner au paiement de la somme en principale de 5.080,40 € au titre des indemnités pour les clés non restituées et les réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,

• condamner au paiement de la somme de 150 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner aux entiers dépens de cette instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 21 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA CLAIRSIENNE, représentée par Monsieur [B] [H], muni d’un pouvoir, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

En défense, Monsieur [X] [I], comparant, ne conteste pas les dégradations locatives. Il déclare être sans emploi, percevoir des prestations d’un montant de 500 €, vivre seul et ne pas avoir de loyer à payer. Il explique avoir une adresse postale au CIAO et avoir pour projet de déposer un dossier de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

Le présent jugement, susceptible d’appel sera contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives :

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur imputabilité au locataire.

Il est admis que l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Toutefois, il est important de souligner que Monsieur [X] [I] a bénéficié, à la suite du décès de son père, d’un transfert de bail à son profit le 24 juillet 2020, lequel avait été conclu le 1er novembre 1993. L’état des lieux d’entrée a été établi à cette occasion le 28 octobre 1993 et montrait que les locaux étaient en état d’usage.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi à la reprise des lieux en date du 18 octobre 2022, montre que l’état général du logement au départ du locataire est sale et permet d’établir l’existence de dégradations qui lui sont imputables.

Toutefois, compte tenu de l’état d’usage des lieux au moment de l’entrée dans les lieux et de la durée d’occupation des locaux, soit 29 ans, et étant précisé qu’aucun élément ne démontre que des travaux de remise en état ont été réalisés par le bailleur durant le bail, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 100 % concernant les dégradations suivantes alléguées par la SA CLAIRSIENNE :

• balcon : la peinture des murs,

• chambre 1 : la peinture des murs,

• chambre 2 : la peinture de la porte et le changement du revêtement du sol,

• chambre 3 : la peinture des murs,

• couloir : la peinture du plafond et le changement du revêtement du sol,

• cuisine : le changement de l’applique, la grille de ventilation de la cuisine, la douille et un cache prise cuisine et l’évier, la peinture du plafond et de la porte et la robinetterie,

• entrée : le changement de la douille d’entrée, la peinture du plafond et de la porte d’entrée, et le remplacement de la serrure de la porte,

• salle de bain : les joints, le bouchon et la chaînette de la baignoire, les équipements électriques, la peinture des murs et de la porte et la robinetterie,

• séjour : la peinture des murs, des plinthes et de la porte fenêtre et le changement du revêtement du sol,

• WC : la peinture des murs et de la porte, les équipements électriques, le couvercle et le réservoir PVC de l’abattant des toilettes, la tuyauterie.

Toutefois, les travaux suivants ne seront pas pris en compte, en l’absence de preuve que des dégradations sont imputables à Monsieur [X] [I] : :

• dans la chambre 1 : le remplacement de l’interrupteur en saillie et les volets PVC, le procès-verbal de constat du 18 octobre 2022 ne mentionnant pas la nécessité de réaliser de tels travaux.

En revanche, Monsieur [X] [I] sera déclaré responsable des dégradations suivantes :

• le nettoyage du logement : étant rappelé que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives, la grille forfaitaire sera prise en compte à hauteur de 440 €,

• remise des clés : il apparaît que Monsieur [X] [I] n’a pas restitué les deux clés de la boîte aux lettres et un des 3 badges magnétiques. Etant rappelé que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives, la grille forfaitaire sera prise en compte à hauteur de 57 €.

Les réparations locatives imputables à Monsieur [X] [I] seront donc évaluées à la somme totale de 497 €, de laquelle doit être déduit le dépôt de garantie d’un montant de 182,24 €.

Par conséquent, Monsieur [X] [I] sera condamné à payer à la SA CLAIRSIENNE la somme de 314,76 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [X] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable en l’espèce de laisser à la SA CLAIRSIENNE la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection , statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à payer à la SA CLAIRSIENNE la somme de 314,76 € au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 182,24 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SA CLAIRSIENNE du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [I] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE