Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 MARS 2025

N° RG 22/04483 – N° Portalis DB22-W-B7G-QXTR

Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [O], [T], [L] [RK]

né le 30 Décembre 1952 à [Localité 15] (50),

demeurant [Adresse 4],

2/ Monsieur [P], [A], [LT] [G]

né le 23 Janvier 1950 à [Localité 18],

demeurant [Adresse 4],

3/ Madame [UX], [H] [GF], née [S]

née le 10 Septembre 1948 à [Localité 17] (75),

demeurant [Adresse 6],

4/ Monsieur [IY], [K] [V]

né le 09 Novembre 1956 à [Localité 12] (17),

demeurant [Adresse 4],

5/ Monsieur [C], [PN], [F] [N]

né le 28 Avril 1951 à [Localité 16] (92),

demeurant [Adresse 7],

6/ Madame [M] [IZ] épouse [Z]

demeurant [Adresse 5],

7/ Madame [FH] [SH], née [W]

née le 28 Novembre 1934 à [Localité 11] (92),

demeurant [Adresse 7],

8/ Monsieur [YX], [CO] [AH]

né le 25 Novembre 1981 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5],

9/ Madame [LT] [J], [KW] [AH] née [Y]

née le 04 Septembre 1940 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 5],

10/ Monsieur [OP], [U] [I]

né le 18 Octobre 1945 à [Localité 17] (75),

demeurant [Adresse 4],

11/ Madame [X], [TD], [B] [G] née [R]

née le 12 Juillet 1948 à [Localité 10] (22),

demeurant [Adresse 4],

représentés par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, l’agence SAINT-SIMON, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 315 492 652 ayant son siège social [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Ghizlane BOUKIOUDI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 11 Juillet 2022 reçu au greffe le 19 Juillet 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 14 Novembre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Janvier 2025 prorogé au 14 Février 2025 et 20 Mars 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [Adresse 14] située [Adresse 1] (78) est un ensemble immobilier composé de 5 bâtiments soumis au statut de la copropriété.

M.[RK], M. [V], M. [N], M. [I], Mme [IZ] épouse [Z], Mme [SH], Mme [GF], M. et Mme [AH], M. et Mme [G] sont propriétaires de lots au sein de l’ensemble immobilier.

Lors de l’assemblée générale du 18 mai 2021 a été adoptée une résolution 16 portant sur la réfection des balcons en ce compris le traitement en résine des gardes corps et des reprises partielles des appuis des ouvrants situés à l’aplomb des balcons. Le principe des travaux a été adopté dans une enveloppe budgétaire fixée à 380.000 euros. Aux termes de la résolution 17, l’assemblée a délégué pouvoir au conseil syndical pour choisir l’entreprise chargée de réaliser les travaux.

Le 17 mars 2022, le syndic a adressé à l’ensemble des copropriétaires une convocation à l’assemblée générale fixée le 14 avril 2022, dont les résolutions n° 35 à 48 étaient consacrées aux travaux de rénovation des balcons et de suppression des arrondis en rives de balcons préconisés par l’architecte de la copropriété.

Contestant les termes du procès-verbal, les demandeurs ont, par acte du

11 juillet 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions 36, 43,44 et 46 de l’assemblée générale du 14 avril 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 mars 2024,

M. [RK], M. [V], M. [N], M. [I], Mme [IZ] épouse [Z], Mme [SH], Mme [GF], M. et Mme [AH], M. et Mme [G] demandent au Tribunal de :

DEBOUTER le [Adresse 19] LES PASTORALES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

ANNULER la résolution N°36 de l’assemblée générale du 14 avril 2022.

ANNULER la résolution N°43 de l’assemblée du 14 avril 2022.

ANNULER la résolution N°44 de l’assemblée générale du 14 avril 2022.

ANNULER la résolution N°46 de l’assemblée générale du 14 avril 2022.

CONDAMNER le [Adresse 20] à payer à M. [RK], M. [V], M. [N], M. [I], Mme [IZ] épouse [Z], Mme [SH], Mme [GF], M. et Mme [AH], M. et Mme [G] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES PASTORALES aux entiers dépens.

RAPPELER que M. [RK], M. [V], M. [N], M. [I], Mme [IZ] épouse [Z], Mme [SH], Mme [GF], M. et Mme [AH], M. et Mme [G] seront dispensés de toute participation aux frais de défense du [Adresse 20] dans cette procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

JUGER Monsieur [O] [RK], Monsieur [IY] [V], Monsieur [C] [N], Madame [M] [IZ] épouse [Z], Madame [FH] [SH], Monsieur [CO] [AH], Madame [XN] [Y] épouse [AH], Monsieur [OP] [I], Madame [X] [R] épouse [G], Monsieur [P] [G] et Madame [UX] [S] épouse [GF] mal fondés en leurs demandes,

REJETER les demandes formées par Monsieur [O] [RK], Monsieur [IY] [V], Monsieur [C] [N], Madame [M] [IZ] épouse [Z], Madame [FH] [SH], Monsieur [CO] [AH], Madame [XN] [Y] épouse [AH], Monsieur [OP] [I], Madame [X] [R] épouse [G], Monsieur [P] [G] et Madame [UX] [S] épouse [GF],

CONDAMNER Monsieur [O] [RK], Monsieur [IY] [V], Monsieur [C] [N], Madame [M] [IZ] épouse [Z], Madame [FH] [SH], Monsieur [CO] [AH], Madame [XN] [Y] épouse [AH], Monsieur [OP] [I], Madame [X] [R] épouse [G], Monsieur [P] [G] et Madame [UX] [S] épouse [GF] au paiement de la somme de 7.345 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [O] [RK], Monsieur [IY] [V], Monsieur [C] [N], Madame [M] [IZ] épouse [Z], Madame [FH] [SH], Monsieur [CO] [AH], Madame [XN] [Y] épouse [AH], Monsieur [OP] [I], Madame [X] [R] épouse [G], Monsieur [P] [G] et Madame [UX] [S] épouse [GF] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ghizlane BOUKIOUDI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 25 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de la résolution 36

Cette résolution est rédigée de la manière suivante :

36°) Travaux de réfection des balcons-Décision à prendre sur la suppression des arrondis en rives entraînant une modification esthétique de la façade (Article 25.1 Majorité des voix de tous les copropriétaires)

Il ressort des termes du procès-verbal que “cette résolution n’a pas obtenu la majorité de l’article 25 mais a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires soit 4.893/10.000 tantième. L’assemblée générale à la majorité de l’article 24 décide de procéder immédiatement à un second vote.

Cette résolution est adoptée”.

Les demandeurs affirment qu’aucun second vote ne s’est tenu au cours de cette assemblée générale contrairement à ce qui est affirmé aux termes du

procès-verbal.

Ils font valoir :

— qu’il est particulièrement étonnant de constater qu’à l’exception de M. [RK], l’intégralité des copropriétaires ayant voté contre au premier vote auraient subitement changé de position et voté pour le second vote.

— que plusieurs copropriétaires témoignent de ce que le second vote n’a jamais été organisé.

— que tant la Présidente que les scrutateurs et le secrétaire de séance ont intérêt à affirmer que le second vote a bien eu lieu puisqu’ils avaient voté en faveur de la résolution au premier tour.

— que les attestations du syndicat des copropriétaires ne remplissent pas les conditions de l’article 202 du code de procédure civile.

— que M. [UA], en tant que scrutateur ayant signé le procès-verbal de l’assemblée générale, ne pouvait se déjuger.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— le syndic avait l’obligation légale d’organiser le second vote, ce qu’il a fait en sa qualité de professionnel reconnu depuis de nombreuses années ;

— la Président, les deux scrutateurs et la secrétaire de séance ont signé le procès-verbal ;

— M. [UA], scrutateur, confirme la tenue du second vote dans une attestation, ce que font aussi trois autres copropriétaires.

— bien que les règles de forme édictées à l’article 202 du Code de procédure civile ne soient pas prescrites à peine de nullité, il les a régularisées pour tenir compte des objections des demandeurs.

Aux termes de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l’article 25 et qu’il n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l’article 24.

Le procès-verbal d’assemblée générale peut être contesté par tous moyens de preuve. Il fait cependant foi des mentions y figurant et il appartient aux copropriétaires qui entendent le contester d’apporter la preuve de son inexactitude.

Au cas d’espèce, les demandeurs produisent une attestation sur l’honneur de M. [N] déclarant qu’il n’y a pas eu de 2ème vote formel pour la résolution N°36 de l’assemblée générale du 14 avril 2022 et une attestation de M. [V] contestant avoir émis un vote favorable et qu’un second vote ait été organisé.

Le syndicat des copropriétaires verse au débat :

— une attestation de M. [UA] ayant assisté à l’assemblée en qualité de scrutateur et affirmant qu’un premier vote a eu lieu à la majorité de l’article 25 et que la majorité n’étant pas obtenue, Mme [D] a expliqué précisément la passerelle puis a appelé dans un second temps les membres de l’assemblée à voter à nouveau. Il ajoute que la procédure a bien été respectée et qu’un second vote a bien eu lieu.

— une attestation de M. [E] indiquant que la résolution n’ayant pas recueilli la majorité de l’article 25, mais plus d’un tiers des voix, le syndic a expliqué la possibilité d’un second vote .Le second vote a bien eu lieu à mains levées dans une ambiance un peu chahutée.

— une attestation de M. [SG] indiquant qu’un premier vote a eu lieu pour lequel il s’est abstenu puis qu’après explication du syndic un second vote a eu lieu auquel il a voté favorablement.

— une attestation de M. [GE] confirmant un second vote à mains levée après que des explications aient été données.

Au regard de ces attestations circonstanciées et concordantes, les demandeurs échouent à apporter la preuve de l’inexactitude du procès-verbal.

Ils seront déboutés de leur demande d’annulation de l’article 36 de l’assemblée générale du 14 avril 2022.

Sur la demande d’annulation des résolutions 43, 44 et 46

Les demandeurs font valoir que :

— ces résolutions modifient la nature des travaux alors que lors de l’assemblée générale du 18 mai 2021, il avait été décidé que les travaux comprendraient le traitement en résine des gardes corps mais excluraient les frais de pose de carrelage sur les balcons.

— il ressort de la résolution que d’une part les travaux de traitement de garde corps seront imputés à chaque copropriétaire et d’autre part que chaque balcon sera recouvert de carrelage ce qui correspond à deux résolutions en une.

— les travaux ont pour objet la transformation des balcons et auraient dû être votés à la majorité de l’article 25. A cet égard la Cour de cassation a posé comme principe que l’approbation des devis de travaux dont le principe a été précédemment adopté ne modifie pas les règles de la majorité à laquelle ils doivent être adoptés.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le principe des travaux de rénovation des balcons a été soumis au vote des copropriétaires à l’occasion de l’assemblée générale du 18 mai 2021 ; que la résolution 16 avait pour objet de voter le principe des travaux selon une définition très large et de définir une enveloppe budgétaire ; qu’à la date du 18 mai 2021, les sujétions techniques propres à la mise en oeuvre de cette rénovation n’étaient pas déterminées. Il ajoute que lors de l’assemblée de 2021, il avait été prévu que le traitement des rambardes et garde corps serait supporté individuellement par les copropriétaires. S’agissant de la pose du carrelage, il argue que celle-ci répond à des impératifs techniques. Il soutient que les résolutions 43, 44 et 46 n’étant pas relatives au vote de nouveaux travaux mais uniquement à l’approbation du budget des travaux affiné, elles n’impliquent pas le vote de deux résolutions en une. Il conteste la modification de l’enveloppe budgétaire des travaux. Sur la majorité applicable, il répond aux demandeurs que le principe des travaux a été voté et adopté lors de l’assemblée générale du 18 mai 2021 et que les résolutions 42 à 46 n’étaient pas relatives à de nouveaux travaux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 :

« I- Les décisions de l’assemblée générales sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1 er de la loi n°67-561 du 10 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. »

Il résulte de l’article 25 de la loi que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

S’agissant du vote des résolutions, s’il peut être admis que des questions indissociables entre elles doivent pouvoir faire l’objet d’un vote unique, il est de principe que l’annulation est encourue lorsque deux questions qui n’étaient pas indissociablement liées ont donné lieu à un vote unique. Ce principe fondamental a pour objet de préserver la liberté des copropriétaires d’adopter des positions différentes sur les deux points.

Au cas d’espèce, par une résolution N°16 de l’assemblée générale du

18 mai 2021, les copropriétaires ont décidé d’effectuer des travaux de réfection des balcons étant précisé que le syndicat des copropriétaires ne supportera pas les frais de pose de carrelage et qu’un recensement sera fait auprès des copropriétaires pour savoir qui souhaite recouvrir son balcon de carrelage à ses frais. Les résolutions querellées de l’assemblée générale du 14 avril 2022, soumises au vote à la majorité de l’article 24, prévoient que s’ajoutent au montant des travaux de réfection des balcons le coût des travaux de dépose de carrelage ou de décapage de la peinture des sols des balcons.

Les demandeurs affirment que les travaux comprennent la pose d’une étanchéité qui n’existait pas au préalable ainsi que la pose d’un carrelage inexistant sur la plupart des balcons.

De fait, le programme des travaux comporte la réfection des sols des balcons avec mise en oeuvre d’une étanchéité liquide circulable et la pose de carrelage en grès cérame sur les sols des balcons. Le traitement en surface des balcons est présenté comme une alternative aux solutions chiffrées soit la mise en place d’une natte de désolidarisation et drainante Shlutter DITRA DRAIN 4 ou similaire.

Le projet rappelle que la mise en place d’une étanchéité sur les sols balcons n’est pas une règle imposée aux constructeurs. Il indique cependant que la constitution d’une étanchéité en surface des dalles balcons est impérative pour protéger les structures internes de la dalle en béton armée.

Il se déduit de ce qui précède :

— que la pose de carrelage sur les balcons, présentée comme une option lors de l’assemblée générale du 18 mai 2021, est généralisée à l’ensemble des propriétaires de balcons dans le cadre du projet soumis au vote en 2022.

— que la mise en place d’une étanchéité qui n’existait pas au préalable constitue une amélioration.

Or la question de la pose généralisée du carrelage et celle des enveloppes budgétaires n’est pas indissociable.

Au surplus, s’agissant de travaux d’amélioration, ils devaient nécessairement être soumis au vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence il sera fait droit à la demande d’annulation des résolutions 43, 44 et 46 sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres moyens.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Déboute M. [RK], M. [V], M. [N], M. [I], Mme [IZ] épouse [Z], Mme [SH], Mme [GF], M. et Mme [AH], M. et Mme [G] de leur demande d’annulation de la résolution N°36 de l’assemblée générale du 14 avril 2022 ;

Annule les résolutions N°43, 44 et 46 de l’assemblée générale du

14 avril 2022 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] située [Adresse 1] (78) représenté par son syndic en exercice à payer à M. [RK], M. [V], M. [N], M. [I], Mme [IZ] épouse [Z], Mme [SH], Mme [GF], M. et Mme [AH],

M. et Mme [G] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] située [Adresse 1] (78) représenté par son syndic en exercice aux dépens ;

Dit que M. [RK], M. [V], M. [N], M. [I], Mme [IZ] épouse [Z], Mme [SH], Mme [GF], M. et Mme [AH],

M. et Mme [G] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MARS 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY