N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 27 FEVRIER 2025

N° RG 22/03735 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IOU2

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [9]

(RCS de [Localité 10] n° [N° SIREN/SIRET 5]), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Maître [R] [O]

Notaire associé de la SAS [13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

S.A.S. [13]

(RCS de [Localité 15] n° [N° SIREN/SIRET 3]), dont le siège social est sis [Adresse 4]

Tous deux représentés par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte notarié du 27 octobre 2020, passé par l’intermédiaire de Maître [R] [O], notaire associé de la SAS [14], titulaire d’un office notariale à [Localité 15], une promesse unilatérale de vente a été consentie par la société de la [11] au bénéfice de la société [9] sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire avant le 15 juin 2021, d’un ou plusieurs prêts bancaires au plus tard le 15 janvier 2021 sur un terrain situé au [Adresse 1].

La société [9], qui projetait d’effectuer une opération de démolition et de construction de trois cellules commerciales, a obtenu plusieurs contrats de réservation au mois de mai 2021.

Cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2021à seize heures au plus tard et prévoyait une levée d’option au plus tard le 15 juin 2021.

Le 17 juillet 2021, la société [9] a obtenu la délivrance du permis de construire et un accord pour un concours bancaire sous condition le 08 juin 2021.

La signature d’un avenant à la promesse de vente prorogeant notamment la date de réalisation de la promesse a été proposé par Maître [O] par courriel du 30 septembre 2021.

La société de la [11] a refusé de signer cet avenant. Un procès-verbal de difficultés a été rédigé par Maître [R] [O], le 25 janvier 2022, en l’absence du représentant de cette dernière société.

Le 13 avril 2022, La société [9] a mis en demeure Maître [R] [O] de l’indemniser des préjudices du fait de ses manquements à ses devoirs de conseil et d’information.

C’est dans ces conditions que par acte du 1er septembre 2022, la société [9] a fait assigner Maître [R] [O] et la SAS [14] en indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 1er septembre 2022, la SARL [9] demande au Tribunal, au visa des articles 1310 et 1240 du code civil de :

— condamner solidairement Maître [R] [O] et la SAS [13] à verser à la société [9] la somme de 300 019 euros

— rejeter toutes les demandes de Maître [R] [O] et la SAS [13]

— condamner solidairement Maître [R] [O] et la SAS [13] à verser à la société [9] la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement Maître [R] [O] et la SAS [13] aux entiers dépens

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit

— débouter Maître [R] [O] et la SAS [13] de leurs demandes contraires.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 février 2023, Maître [R] [O] et la SAS [13] demandent au Tribunal de :

A titre principal,

— constater que Maître [O], Notaire au sein de la SAS [12] n’a commis aucun manquement.

Ainsi,

— débouter, la SARL [9] de l’ensemble de ses demandes et prétentions.

A titre subsidiaire,

— constater que, les préjudices allégués par la SARL [9] sont injustifiés.

Ainsi,

— débouter la SARL [9] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions.

En tout état de cause,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— condamner la SARL [9] aux entiers dépens de l’instance.

— condamner la SARL [9] à la somme de 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur les demandes indemnitaires formées par la SARL [9] à l’égard de Maître [O] et de la SAS [13]

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Il est de droit que le notaire doit assurer la validité et l’efficacité des actes juridiques auxquels il a prêté son concours et éclairer les parties sur leurs conséquences. Ce devoir de conseil est d’une portée absolue à l’égard des parties, quelles que soient leurs compétences personnelles.

En l’espèce, il est reproché à Maître [O] de ne pas avoir conseillé, ni informé la SARL [9] de l’intérêt et la nécessité de lever l’option, sans même renoncer aux conditions suspensives, dans le délai de la promesse et de ne pas l’avoir non plus informée de la nécessité de conclure un avenant permettant la prorogation du délai pour lever l’option.

La promesse unilatérale de vente conclue le 27 octobre 2020 entre la société [7] et la société [8] a été consentie pour une durée expirant au 15 septembre 2021 à seize heures au plus tard, mais précisait que si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours (promesse p.4).

Elle prévoyait que la réalisation de la promesse aura lieu, soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement sur le compte du notaire du prix de vente, provision sur frais et éventuelle commission d’intermédiaire, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire « à l’intérieur de ce délai », suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai « ci-dessus » (promesse, p.5).

Il était ainsi rappelé que la régularisation de la vente par acte authentique devra intervenir au plus tard le 15 septembre 2021 (sauf prorogation) qui ne pouvait dépasser 30 jours calendaires, devant Me [R] [O] « pour permettre au promettant de procéder aux licenciements du personnel et à la dissolution de la société d’exploitation » (promesse, p.5).

Pour ce qui est de la levée d’option, il était stipulé que l’intention d’acquérir de la part du bénéficiaire résultera de la notification adressée à la date de la levée d’option soit au plus tard le 15 juin 2021 (cette date apparaissant en caractère gras dans l’acte de promesse), éventuellement prorogé, au promettant à son domicile, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, acte extra-judiciaire, soit par lettre remise en main propre contre récépissé (promesse, p.5) et que faute pour le bénéficiaire d’avoir levé l’option dans les conditions et délai ci-dessus fixés, la présente promesse de vente, sans que les parties aient besoin de faire aucune mise en demeure, ni de remplir aucune formalité, sera alors considérée comme caduque (promesse, p.5).

Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente était soumise à l’accomplissement de conditions suspensives stipulées dans l’intérêt du bénéficiaire, soit :

— l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire valant permis de démolir purgé de tout recours, retrait ou référé administratif avant le 15 juin 2021 – cette date apparaissant en caractère gras dans l’acte de promesse- pour la démolition du bâtiment puis la construction d’un bâtiment d’une superficie de 800 m² au sol et 1.500 m² développé (promesse, p.11) ;

— l’obtention d’un prêt pour un montant maximum d’un million neuf cent cinquante mille euros hors taxes (1.950.000 euros HT) au taux fixe d’intérêt, hors assurance d’un maximum de 2 %, au plus tard le 15 janvier 2021 (cette date apparaissant en caractère gras dans l’acte de promesse).

La promesse unilatérale de vente manque de clarté, puisqu’elle prévoit deux délais, l’un pour la levée d’option fixée au 15 juin 2021, délai prévu à peine de caducité de la promesse de vente et un autre délai pour la durée de validité de la promesse, fixée au 15 septembre 2021, soit à une date où la promesse est déjà frappée de caducité à défaut de levée d’option.

Toutefois, il résulte des pièces produites que par courrier du 17 juillet 2021, soit après l’expiration du délai d’option, la SARL [9] a informé Maître [O] avoir obtenu le permis de construire, mais précisait « nous pourrons procéder à l’acquisition du bien après : 1/ la purge des recours des tiers de trois mois 2/ la fourniture des diagnostics obligatoires requis par la banque avant tout déblocage des fonds » (pièce 7), en sorte qu’à la date du 17 juillet 2021, la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, valant permis de démolir, purgé de tout recours, retrait ou référé administratif, n’était pas encore remplie.

La SARL [9] n’établit pas davantage satisfait à la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans le délai d’option, puisqu’elle ne produit pas d’offre de prêt, mais simplement un accord de la [6] en date du 7 juin 2021, assorti de conditions (dont la fourniture des diagnostics obligatoires sollicité par la Banque), pour une ouverture de crédit par découvert en compte pour un montant total de 2.160.000 euros, dont 880.000 euros pour l’acquisition et 1.280.000 euros pour l’accompagnement travaux, d’une durée de deux ans, au taux d’intérêt euribor 3 mois +2,80 %.

Il est donc établi qu’à la date du 15 juin 2021, soit celle de levée d’option, aucune des conditions suspensives stipulées dans l’intérêt de la SARL [9] n’était remplie.

Il ne peut donc pas être reproché à Maître [O] de ne pas avoir informé la SARL [9] de la possibilité de lever l’option et de ne pas lui avoir conseillé de lever l’option, alors que les conditions suspensives n’étaient pas encore réalisées, dès lors que cette levée d’option impliquait nécessairement la renonciation au bénéfice des conditions suspensives, puisque les délais pour la réalisation de ces conditions étaient soit expirés (pour la condition d’obtention du prêt dont le délai était fixé au 15 janvier 2021) soit venaient à expiration au 15 juin 2021).

A cet égard, la SARL [9] ne peut se prévaloir de la stipulation contractuelle suivant laquelle « si la levée d’option a lieu alors que les conditions suspensives sont encore pendantes, elle n’impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le Bénéficiaire », puisque cette stipulation vise la seule hypothèse où le délai de réalisation des conditions suspensives n’est pas encore expiré au moment de la levée d’option par le bénéficiaire de la promesse, ce qui n’était pas le cas pour la condition suspensive d’obtention de prêt dont le délai était fixé au 15 janvier 2021.

Ainsi, la levée d’option par la SARL [9] avant le 15 juin 2021 impliquait qu’elle renonce au bénéfice de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et à celui de l’obtention d’un permis de construire et ce alors qu’à cette date, le permis de construire était en cours d’instruction et que la SARL [9] n’avait donc aucune certitude quant à sa délivrance.

Au surplus, la levée d’option ne pouvait être efficace que si elle s’accompagnait du versement par la SARL [9] du prix de vente et des frais annexes (provision sur frais d’acte, éventuelle commission d’intermédiaire, et de manière générale de tous comptes et proratas) (promesse, p.5), alors que la SARL [9] ne démontre pas avoir été en capacité de financer l’acquisition de l’ensemble immobilier à la date de la levée d’option, puisqu’elle ne disposait pas d’accord de financement.

La preuve n’est donc pas rapportée que si Maître [O] avait spécialement attiré l’attention de la SARL [9] sur la date butoir de levée d’option du 15 juin 2021 et sur les conséquences de la non levée d’option à cette date, la SARL [9] aurait pu lever l’option dans ce délai et éviter ainsi de s’exposer à la caducité de la promesse.

Il n’est pas davantage démontré que la société de la [11] aurait accepté de signer un avenant de prorogation du délai de la promesse si elle avait été sollicitée en ce sens par le notaire à l’expiration du délai de la promesse, dès lors que la proposition d’avenant à la promesse de vente faite par Maître [O] n’a pas abouti en raison de conditions nouvelles posées par chaque partie.

Les préjudices invoqués par la SARL [9], soit les dépenses exposées en pure perte et la perte de chance de réaliser une marge nette, ne sont donc pas imputables à une faute du notaire mais à la réalisation tardive des conditions suspensives prévues à l’acte.

La SARL [9] sera donc déboutée de ses demandes indemnitaires formées à l’égard de Maître [O] et de la SAS [13].

2. Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Maître [O] et de la SAS [13] les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer dans le cadre du présent litige. En conséquence, la SARL [9] sera condamnée à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Partie perdante, la SARL [9] sera condamnée aux dépens.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, sans qu’aucune circonstance ne commande de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ;

Déboute la SARL [9] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SARL [9] à payer à Maître [R] [O] et la SAS [13] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SARL [9] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU