N° RG 23/07505 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YG4Z

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 1er JUILLET 2025

50A

N° RG 23/07505

N° Portalis DBX6-W-B7H-YG4Z

Minute n° 2025/

AFFAIRE :

[B] [M] [O]

[P] [F] [R] [L] [D]

C/

[X] [Z] épouse [J]

[U] [E] [J]

SCP OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS LES BAINS

[Adresse 14]

le :

à

M^e Antoine ANASTASE

SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

SELARL LEX URBA – [Y] ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

Lors du prononcé :

Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 04 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mai 2025, délibéré prorogé au 1er Juillet 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [B] [M] [O]

né le 27 Novembre 1995 à [Localité 11] (GIRONDE)

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/07505 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YG4Z

Madame [P] [F] [R] [L] [D]

née le 04 Janvier 1995 à [Localité 11] (GIRONDE)

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [X] [Z] épouse [J]

née le 30 Janvier 1963 à [Localité 16] (DORDOGNE)

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Antoine ANASTASE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [U] [E] [J]

né le 22 Janvier 1991 à [Localité 16] (DORDOGNE)

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Antoine ANASTASE, avocat au barreau de BORDEAUX

SCP OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS LES BAINS

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 22 septembre 2021 par Maître [V] [H], notaire membre de la SCP OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS LES BAINS, Monsieur [B] [O] et Madame [P] [D] ont acquis de Madame [X] [Z] et Monsieur [U] [J] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 6] à ARÈS cadastré section AH n° [Cadastre 10], moyennant le prix de 162 000 euros.

Invoquant la découverte, dans le cadre de la revente avortée du bien, de ce qu’il constituait partie d’un ancien lotissement régi par un cahier des charges rendant le bien irrégulier et, ainsi, d’une valeur nulle, Monsieur [O] et Madame [D] ont, par acte délivré le 07 septembre 2023, assigné Madame [Z], Monsieur [J] et l’OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS LES BAINS devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’annulation de la vente, de condamnation des consorts [A] à leur restituer le prix de vente et de condamnation du notaire à leur garantir le remboursement du prix de vente ainsi qu’à les indemniser de leurs divers préjudices.

Par ordonnance du 13 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté, comme se heurtant à une contestation sérieuse, les demandes de provision à valoir sur leur préjudice et de provision pour le procès formées par Monsieur [B] [O] et Madame [P] [D] à l’encontre du notaire.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, Monsieur [B] [O] et Madame [P] [D] demandent au tribunal de :

— annuler l’acte de vente conclu entre les consorts [S], d’une part, et Madame [X] [Z] et Monsieur [U] [J], d’autre part, le 22 septembre 2021,

— condamner en tant que de besoin Madame [X] [Z] et Monsieur [U] [J] à payer aux consorts [O]–[D] la somme de 162 000 euros, à titre de restitution du prix de vente,

— condamner l’OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS [Localité 15] à garantir aux consorts [O]–[D] le remboursement du prix de vente indûment exposé et à leur payer en tant que de besoin la somme de 162 000 euros, en réparation de l’impossibilité d’obtenir restitution du prix de vente,

— condamner l’OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS [Localité 15] à payer aux consorts [O]–[D] la somme de 8 000 euros au titre des frais d’intermédiation indûment exposés,

— condamner l’OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS [Localité 15] à payer aux consorts [O]–[D] la somme de 9 407 euros au titre des frais d’acquisition indûment exposés,

— condamner l’OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS [Localité 15] à payer aux consorts [O]–[D] la somme de 14 913,95 euros au titre des travaux indûment exposés dans le bien dont l’annulation doit être prononcée,

— condamner l’OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS [Localité 15] à payer aux consorts [O]–[D] la somme de 30 000 euros au titre de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance du fait de l’impossibilité de mener à bien leurs projets personnels et de jouir de leur nouvelle maison,

— condamner in solidum toute partie succombante à payer aux consorts [O]–[D] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 février 2025, Madame [X] [Z] épouse [J] et Monsieur [U] [E] [J] concluent au rejet des demandes adverses et à la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2025, l’OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS [Localité 15] demande de :

— débouter les consorts [S] de leurs demandes à l’encontre du notaire,

— subsidiairement, condamner Madame [X] [Z] et Monsieur [U] [J] à garantir et relever indemne la société OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS [Localité 15] de toute éventuelle condamnation envers les consorts [S] à garantir la restitution du prix de vente,

— condamner Monsieur [B] [O] et Madame [P] [D] ou tout succombant à verser à la société OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS [Localité 15] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande de nullité de la vente

Sur le fondement des articles 1130 et suivants du code civil, les demandeurs sollicitent la nullité de la vente intervenue le 22 septembre 2021 au motif de l’erreur qu’ils ont commise sur les qualités essentielles de l’immeuble, dont ils ont découvert postérieurement à la vente qu’il était une subdivision du lot 18 d’un lotissement autorisé par arrêté du préfet de la Gironde du 12 décembre 1955, sur lequel avaient été édifiées deux maisons à usage d’habitation dont l’une constitue l’objet de la vente, ce en contravention avec le cahier des charges du lotissement déposé au rang des minutes d’un notaire le 06 août 1956 et publié à la conservation des hypothèques, opposable dans toutes ses dispositions aux colotis comme ayant un caractère à la fois contractuel et perpétuel quand bien même il n’aurait pas été relaté dans leur titre de propriété, qui interdisait toute subdivision de lot et n’autorisait qu’une seule construction par lot. Ils font valoir qu’en cas de sinistre, toute reconstruction serait ainsi interdite par le cahier des charges, ce qui, s’ils en avaient eu connaissance au moment de la vente, les aurait conduits à ne pas contracter.

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Les consorts [A] répliquent qu’aucune erreur sur les qualités essentielles du bien n’est caractérisée dès lors, d’une part, que le cahier des charges est inopposable à défaut pour les demandeurs de rapporter la preuve de sa publication alors que par ailleurs aucune mention n’en est faite à l’acte de vente litigieux, d’autre part, que les règles d’urbanisme du cahier des charges visées par les demandeurs sont caduques par application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme au regard de l’adoption d’un plan local d’urbanisme le 26 février 2004 par la commune d'[Localité 11], et enfin, subsidiairement, qu’aucune mesure visant à l’exécution forcée du cahier des charges ne pourrait être accueillie, comme étant disproportionnée en l’absence de tout préjudice pour le voisinage, alors que par ailleurs une action en responsabilité serait prescrite, le bien étant implanté depuis plus de cinq ans. Ils ajoutent que les demandeurs ne pourraient se prévaloir d’aucun caractère déterminant de l’erreur alléguée, au regard de la plus-value réalisée sur le bien acquis à faible prix, que les demandeurs auraient ainsi acheté même en cas de connaissance du cahier des charges du lotissement, en l’absence d’action des colotis pendant plusieurs décennies et au vu des risques limités d’une telle action.

Aux termes de l’article 1132 du code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. En application de l’article 1130 du même code, elle ne vicie le consentement que si elle est de telle nature que, sans elle, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, ce caractère déterminant s’appréciant eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article L. 442-9 du code de l’urbanisme dispose que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Ces dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces relatives au lotissement litigieux déposées le 06 août 1956 entre les mains de Maître [I], notaire à [Localité 12], sur lesquelles figure une mention de dépôt au service des hypothèques de FACTURE-BIGANOS le 14 août 1956, que le cahier des charges du lotissement, qui ne figure pas à l’acte de vente du 22 septembre 2021, a été approuvé par le préfet de la GIRONDE le 12 décembre 1955 avant d’être publié.

Selon les articles 8 et 11 de ce cahier des charges, dont les demandeurs soutiennent qu’ils ont été méconnus lors de la division de lot et l’édification de la maison sur la parcelle acquise par eux, au point d’interdire désormais toute construction nouvelle ou reconstruction, de telle sorte que la substance juridique du bien ne correspond pas à celle qu’ils croyaient légitimement acquérir par ignorance de ce cahier des charges,“Il ne sera autorisé qu’une construction principale par lot pouvant comprendre outre l’habitation toutes les annexes. Une dépendance par lot pourra être édifiée en cas de nécessité : surface 20 m² – hauteur au faîtage 3 m. Ces annexes qui seront établies en mitoyenneté seront jumelées : mur séparatif mitoyen avec faîtage à une pente vers l’intérieur du lot”, et “Pour ne pas porter atteinte aux dispositions générales et au caractère du lotissement, est absolument interdit, pour quelque cause que ce soit, le démembrement des lots pouvant entraîner la création de parcelles de façade et de profondeur inférieure à celles figurant sur le plan parcellaire approuvé”.

L’article 15 du cahier des charges précise qu’ “Aucun acquéreur ne pourra revendre son lot sans auparavant avoir fait disparaître même par démolition les infractions aux clauses ci-dessus. le PERMIS DE CONSTRUIRE devra être requis dans les conditions fixées par la Loi avant tout (…) commencement de travaux. Il devra être refusé pour toute construction constituant une infraction aux servitudes d’esthétiques ou d’hygiène du Cahier des Charges ou pour tout type de construction portant atteinte au caractère du lotissement. Dans tout acte de vente, il devra être constaté dans le certificat d’Urbanisme qu’il n’existe pas d’infractions au Cahier des charges sur la parcelle vendue, par rappel de la présente clause”.

Un tel cahier des charges de lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (3e Civ., 14 février 2019, pourvoi n° 18-10.601).

Faisant valoir qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient su que, tel qu’il résulte des clauses précitées dont les stipulations les engagent, il ne pourrait être reconstruit en cas de sinistre et qu’aucune nouvelle construction ne pourrait être édifiée sur le terrain, quand bien même le PLU autoriserait de telles constructions, les demandeurs concluent à l’existence d’une erreur déterminante de leur consentement.

Or, la commune d'[Localité 11] a adopté un plan local d’urbanisme le 26 février 2004. Il n’est ainsi pas démontré que les dispositions du cahier des charges en débat, qui ont pour objet de réglementer l’utilisation et l’occupation des sols, ne seraient pas devenues caduques aux yeux de l’administration appelée à instruire toute éventuelle demande d’autorisation de reconstruction ou de construction nouvelle, par application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme précité, depuis le 27 mars 2014 au plus tard, date d’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).

Les consorts [S] ne rapportent donc pas la preuve de ce que l’absence de connaissance du cahier des charges du lotissement et de son incidence sur la régularité du bien acquis par eux le 22 septembre 2021 aurait pu entraîner l’erreur déterminante alléguée de leur consentement à cette acquisition.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de nullité par application de l’article 1132 du code civil et, par suite, de leur demande accessoire de restitution du prix de vente.

Sur la demande indemnitaire

Les demandeurs concluent à l’engagement de la responsabilité du notaire à leur égard sur le fondement de l’article 1240 du code civil, pour ne pas avoir assuré la sécurité de son acte et, ainsi, pour ne les avoir pas alertés de l’existence de charges particulières susceptibles de grever le bien, dont il avait, ou aurait dû avoir, lui-même connaissance. Ils soutiennent que cette faute les a conduits à exposer indûment des frais liés à la vente dont ils demandent par ailleurs l’annulation, à devoir solliciter la restitution du prix auprès des vendeurs dont la solvabilité n’est pas démontrée de telle sorte que le notaire devra être condamné en cas de défaillance à ce titre, et enfin à subir un préjudice lié à l’impossibilité de poursuivre leurs projets personnels du fait de l’absence de vente de leur bien, destinée à leur permettre de financer des travaux nécessaires à l’habitabilité de celle acquise pour y établir leur nouvelle résidence principale au moyen d’un prêt immobilier qu’ils sont contraints de rembourser sans pouvoir habiter le bien.

Or, il n’est nullement démontré que la SCP OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS [Localité 15], qui a reçu l’acte de vente, aurait, tel que soutenu, rédigé ou eu entre ses mains le cahier des charges litigieux, rédigé par le lotisseur et déposé au rang des minutes d’un autre notaire. Il n’est pas plus justifié du défaut de diligences de la défenderesse lors de la préparation de la vente en 2021, puisque, non seulement, ni le titre de propriété des vendeurs, ni l’état hypothécaire levé ne mentionnaient l’existence d’un lotissement ou d’un cahier des charges, mais encore, la réponse de la commune d'[Localité 11] à la demande générale de renseignements d’urbanisme adressée par le notaire indiquait l’absence de lotissement et l’existence seule du plan local d’urbanisme de la commune. Par ailleurs, les formalités de publication du cahier des charges ayant été effectuées en 1956, il ne peut être valablement reproché au notaire de n’avoir pas fait de recherche antérieure.

Par suite, en l’absence de démonstration d’une faute du notaire, les consorts [S] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Les consorts [S], partie perdante, supporteront les dépens de l’instance et paieront à Madame [X] [Z] épouse [J] et Monsieur [U] [E] [J] une somme que l’équité commande de fixer à 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas allouer d’autre indemnité sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande d’annulation de la vente conclue le 22 septembre 2021 entre Monsieur [B] [O] et Madame [P] [D] d’une part et Madame [X] [Z] et Monsieur [U] [J] d’autre part, portant sur le bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 11], cadastré section AH n° [Cadastre 10] ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [O] et Madame [P] [D] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] et Madame [P] [D] à payer à Madame [X] [Z] et Monsieur [U] [J] la somme totale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] et Madame [P] [D] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT