Du 29 décembre 2025

72Z

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/02311 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2U2P

SDC DE L’IMMEUBLE DENOMME 28 RUE DES REMPARTS A BORDEAUX

C/

[V] [E]

— Expéditions délivrées à Madame [V] [Z]

— FE délivrée à M^e Sophie PASTURAUD

Le 29/12/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 29 décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEMANDERESSE :

SDC DE L’IMMEUBLE DENOMME 28 RUE DES REMPARTS A BORDEAUX représenté par son syndic, la SARL ORALIA LAPIERRE DES DEUX RIVES

57 Cours Pasteurs

33000 BORDEAUX

Représenté par M^e Sophie PASTURAUD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [V] [Z]

28 Rue des remparts

33000 BORDEAUX

Ni présente, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [V] [E] est propriétaire du lot n° 8 au sein de l’immeuble sis au 28 rue des remparts 33000 BORDEAUX.

Par acte introductif d’instance délivré le 30 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé 28 rue des remparts, représenté par son syndic, la SARL ORALIA LAPIERRE DES DEUX RIVES, a fait assigner Madame [V] [E] devant le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

— condamner Madame [V] [E] à lui verser la somme de 2.530,74 € correspondant à un arriéré de charges de copropriété arrêté au 13 juin 2025 assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamner Madame [V] [E] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— dire et juger que les frais qu’il a exposés à compter de la première mise en demeure sont exclusivement imputables à Madame [V] [E],

— condamner Madame [V] [E] aux entiers dépens en ceux compris les frais de sommation de payer en date du 2 avril 2025, le remboursement de frais d’huissier et s’il fallait poursuive une exécution forcée le droit et la rémunération de l’huissier au titre de la loi du 12 décembre 1996.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 20 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé 28 rue des remparts, représenté par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance.

En défense, Madame [V] [E], n’a ni comparu ni été représentée. Cette dernière n’ayant pu être localisée, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 décembre 2025.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

I – Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le contrat de syndic conclu avec la Société ORALIA à effet au 1er avril 2025 pour une durée de 1 an, mentionnant, notamment, le coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 23 août 2023 adoptant la réalisation de travaux de remplacement de moteur VMC,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 13 décembre 2023, approuvant le compte de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, révisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 17 décembre 2024, approuvant le compte de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, révisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, déterminant la cotisation annuelle supérieure à 5% du budget prévisionnel pour la constitution obligatoire du fonds travaux,

— le relevé de compte de Madame [V] [E] pour la période du 1er janvier 2024 au 1er juin 2025,

— les appels de fonds et décompte de charges pour la période du 1er octobre 2023 et au 30 septembre 2025,

— la sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 2 avril 2025 à Madame [V] [E],

— les lettres de rappel et mises en demeure adressées à Madame [V] [E] entre le 23 avril 2024 et le 23 avril 2025,

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé 28 rue des remparts justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges entre le 1er janvier 2024 et le 1er juin 2025 pour un montant total de 1.844,74 €.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de rappeler que les frais exposés par le syndicat à compter de la premier mise en demeure, soit le 23 avril 2024, seront exlusivement imputables à Madame [V] [E].

Il sera fait droit à sa demande en paiement des frais de mise en demeure et de relance simple après mise en demeure adressées à Madame [V] [E] les 23 avril 2025 et 19 mai 2025 facturées conformément au contrat de syndic à un montant total de 98 €.

Il sera, en revanche, débouté :

— des frais de mise en demeure en LRAR et des frais de relance simple après mise en demeure portés au débit du compte de charges entre le 23 avril 2024 et le 10 février 2025, pour un montant total de 312 €, faute de preuve que ces diligences sont facturées à hauteur du montant qu’il sollicite. Il échet, en effet, de souligner que le contrat de syndic mentionnant le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires qu’il verse aux débats a pris effet au 1er avril 2025. Aucun élément ne permet, en revanche, de prouver que ces courriers étaient facturés au montant qu’il évoque au moment de leur envoi.

— de sa demande au titre des frais de mise à huissier d’un montant de 276 € porté au débit du compte le 10 mars 2025. S’il justifie avoir saisi un commissaire de justice pour délivrer une sommation de payer le 2 avril 2025, il ne prouve pas que ces diligences sont facturées à hauteur du montant qu’il sollicite. Il y a lieu, en effet, de rappeler que le contrat de syndic mentionnant le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires qu’il verse aux débats a pris effet au 1er avril 2025. Aucun élément ne permet, en revanche, de prouver que ces diligences étaient facturées au montant qu’il allègue au moment de leur réalisation.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame [V] [E] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé 28 rue des remparts la somme de 1.942,74 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 13 juin 2025. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025, date de l’assignation.

II – Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé 28 rue des remparts sollicite une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts arguant du préjudice financier qu’il subit. Il explique que la carence de Madame [V] [E] à s’acquitter depuis plusieurs mois de manière récurrente des charges de copropriété nonobstant les démarches du syndic est préjudiciable à son équilibre économique, ce dont elle est parfaitement informée. Il assure que cette dette représente plus d’un tiers de son budget annuel.

En l’espèce, le relevé de compte de charges de Madame [V] [E] fonctionne en position débitrice depuis plusieurs mois. Il apparaît, ainsi, que par son comportement, elle manque à ses obligations de copropriétaire.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par Madame [V] [E].

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par Madame [V] [E] de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut, au contraire, résulter de difficultés financières qu’elle rencontre.

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé 28 rue des remparts, faute de preuve de la mauvaise foi de Madame [V] [E] et du préjudice allégué.

III – Sur les demandes accessoires :

Madame [V] [E], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris le remboursement des frais d’huissier, à l’exclusion :

— de la sommation de payer du 2 avril 2025, s’agissant d’un acte délivré sans titre exécutoire, il demeure à la charge du créancier,

— du droit et de la rémunération du commissaire de justice en cas d’exécution forcée au titre de l’article 10 de la loi du 12 décembre 1996, aucune disposition légale ne permettant de le lui imputer en tant que débiteur.

Il y a lieu de constater que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé 28 rue des remparts ne reprend pas dans son dispositif sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Dès lors, le tribunal n’est pas valablement saisi de ce chef de demande en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

— CONDAMNE Madame [V] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé 28 rue des remparts la somme de 1.942,74 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 13 juin 2025, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025 ;

— DIT que les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé 28 rue des remparts à compter de la première mise en demeure, soit le 23 avril 2024, seront exclusivement imputables à Madame [V] [E] ;

— DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé 28 rue des remparts du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNE Madame [V] [E] aux entiers dépens en ce compris le remboursement des frais d’huissier, à l’exclusion de la sommation de payer du 2 avril 2025 et du droit et de la rémunération du commissaire de justice en cas d’exécution forcée au titre de l’article 10 de la loi du 12 décembre 1996.

Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY-PINEAU, Présidente, et le Greffier présent.

LE GREFFIER LE PRESIDENT