TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/00721 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2G4N

3 copies

EXPERTISE

Copie nativement numérique délivrée

le 03/11/2025

à la SELARL EMMANUEL LAVAUD

la SCP RUMEAU

COPIE délivrée

le 03/11/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le TROIS NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier lors des débats et de Charlène PALISSE, Greffier, lors du prononcé

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], situé [Adresse 3] pris en la personne de son Syndic IMMOASSOCIES GESTION, SARL

Dont le siège social est :

[Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

Madame [A] [C]

née le 27 Août 1995 à [Localité 18]

[Adresse 3]

[Adresse 17]

[Localité 4]

Monsieur [I] [G]

né le 20 Décembre 1959 à [Localité 9]

[Adresse 3]

Lots n° 1, 9, 13 et 14

[Localité 4]

Madame [Y] [X]

née le 17 Septembre 1961 à [Localité 11]

[Adresse 3]

Lots n° 1, 9, 13 et 14

[Localité 4]

Monsieur [D] [S]

né le 19 Octobre 1994 à [Localité 19]

[Adresse 3]

Lots n° 5, 12, 19 et 20

[Localité 4]

Madame [E] [H]

née le 02 Février 1989 à [Localité 21] (74)

[Adresse 3]

Lots n° 5, 12, 19 et 20

[Localité 4]

Madame [P] [J]

née le 22 Octobre 1978 à [Localité 20]

[Adresse 3]

Lots n° 3, 10, 15 et 16

[Localité 4]

Madame [Z] [U]

née le 29 Mars 1953 à [Localité 12]

[Adresse 3]

Lots n° 4, 11, 17 et 18

[Localité 4]

Tous représentés par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

La société BGI SUD-OUEST, SAS

Dont le siège social est :

[Adresse 6]

[Localité 5]

Prise en la personne de son dirigeant domicilié en cette qualité audit siège ;

La société INNOVAPROM, SAS

Dont le siège social est :

[Adresse 6]

[Localité 5]

Prise en la personne de son dirigeant domicilié en cette qualité audit siège ;

Toutes les deux représentées par Maître Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés le 20 mars 2025, le [Adresse 22] [Adresse 13], Madame [A] [C], Monsieur [I] [G], Madame [Y] [X], Monsieur [D] [S], Madame [E] [H], Madame [P] [J] et Madame [Z] [U] ont fait assigner la société BGI SUD-OUEST et la société INNOVAPROM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SAS BGI SUD-OUEST et la SAS INNOVAPROM sur le fondement des articles 1792 à 1792-2 du code civil à leur verser la somme provisionnelle de 75.666,80 euros au titre de la garantie décennale,

— A titre subsidiaire, condamner solidairement la SAS BGI SUD-OUEST et la SAS INNOVAPROM sur le fondement de l’article 1641 du code civil à leur verser la somme provisionnelle de 75.666,80 euros au titre de la garantie des vices cachés,

— en tout état de cause, condamner la SAS BGI SUD-OUEST et la SAS INNOVAPROM à leur verser à chacun la somme de 2.000 chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réserver les dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 14], Madame [A] [C], Monsieur [I] [G], Madame [Y] [X], Monsieur [D] [S], Madame [E] [H], Madame [P] [J] et Madame [Z] [U] ont maintenu leurs prétentions et conclu au rejet de la demande de mise hors de cause formée par la SAS INNOVAPROM.

Ils exposent que la société INNOVAPROM, semble-t-il en qualité de promoteur immobilier, et la société BGI SUD OUEST, semble-t-il en qualité de vendeur, ont réalisé une opération immobilière sur la commune de [Localité 10] comprenant la division d’un immeuble ancien à usage de trois appartements et deux garages en cinq appartements et les ont commercialisés sous le programme dénommé “[Adresse 16]” sis [Adresse 3] à [Localité 10]. Ils précisent s’être portés acquéreurs fin 2021, début 2022 des lots vendus. Ils indiquent que les ventes ont été conclues avec la société BGI SUD OUEST, représentée par Monsieur [N] en qualité de président de la société INNOVAPROM, elle-même présidente de la société BGI SUD OUEST. Ils indiquent cependant qu’à la lecture du courrier relatif à la confirmation d’offre d’achat de certains acquéreurs, celui-ci était rédigé avec un en-tête au nom d’INNOVAPROM mais signé au nom de BGI SUD OUEST et ils en concluent qu’il réside une incertitude quant à l’entité qui a porté le projet de construction. Ils expliquent s’être plaint dès 2022 de problèmes d’insonorisation et du mauvais état de la couverture de la toiture et que les experts missionnés leur a confirmé ces problématiques, raison pour laquelle ils sollicitent une expertise judiciaire. Ils affirment être également bien fondés à obtenir une indemnisation au titre de ces dommages en application des dispositions des articles 1792 à 1792-2 du code civil, précisant en outre que la société INNOVAPROM n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage. A titre subsidiaire, ils affirment que les désordres invoqués sont des vices cachés et ils sollicitent en conséquence une indemnité à ce titre.

En réplique, la société BGI SUD OUEST et la société INNOVAPROM ont demandé au Juge des référés de :

— Prononcer la mise hors de cause de la société INNOVAPROM.

— Juger que la société BGI SUD-OUEST ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée, dès lors que celle-ci fonctionnera aux frais avancés des demandeurs, sous les plus expresses réserves de droit.

— Débouter les requérants de leur demande de condamnation provisionnelle dirigée tant à l’encontre de la société INNOVAPROM que de la société BGI SUD-OUEST.

— Les débouter également de toute demande relative à une indemnité de procédure.

— Réserver les dépens.

Elles font valoir au soutien de leur position que la société INNOVAPROM n’est intervenue ni en qualité de promoteur-réalisateur, ni de locateur d’ouvrage, ni de propriétaire de l’immeuble litigieux et qu’elle est en réalité la présidente de la société BGI SUD OUEST qui a, avec la SCI L’HABITAT [W], acquis l’immeuble. S’agissant de la demande de provision, elles soutiennent que celle-ci se heurte à plusieurs contestations sérieuses, tenant à la non application de la garantie décennale dès lors qu’il n’y a pas eu de réalisation de travaux concernant l’étanchéité de la toiture, à l’absence de désordre démontré et à la non application de la garantie des vices cachés.

L’affaire, évoquée à l’audience du 06 octobre 2025, a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par les requérants, et notamment du rapport acoustique de la société OSYN en date du 18 octobre 2023, de la note expertale de la société CASTERA EXPERTISES en date du 3 août 2023, ainsi que de la note de Monsieur [V] du 28 janvier 2024, que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Un débat existant sur le rôle de la société INNOVAPROM dans le présent litige, sa demande de mise hors de cause, prématurée à ce stade, doit être rejetée.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Les requérants sollicitent la condamnation des défenderesses à leur verser la somme provisionnelle de 75.666,80 euros. Ils fondent leur demande de provision à titre principal sur la garantie décennale et à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés.

Il convient toutefois de relever qu’à ce stade de la procédure, la réalité, la nature et l’ampleur des désordres invoqués ne sont pas établies contradictoirement et avec certitude et font précisément l’objet de la mesure d’expertise ci-après ordonnée.

Dans ces conditions, la demande de provision présentée par les requérants, non fondée sur une obligation de paiement des défenderesses dépourvue de contestation sérieuse, ne peut être accueillie à ce stade, qu’elle soit fondée sur la garantie décennale des constructeurs ou sur la garantie des vices cachés.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 14], Madame [A] [C], Monsieur [I] [G], Madame [Y] [X], Monsieur [D] [S], Madame [E] [H], Madame [P] [J] et Madame [Z] [U], sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire , en premier ressort,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, au contradictoire de la société BGI SUD-OUEST et la société INNOVAPROM,

COMMET pour y procéder :

Monsieur [K] [I]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Port.: 06 87 53 56 41

Mail : [Courriel 15]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués par les demandeurs dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– en cas de travaux supplémentaires et réceptionnés non prévus au devis et n’ayant pas fait l’objet d’un avenant, rechercher les circonstances dans lesquelles les travaux ont été décidés et réalisés ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 14], Madame [A] [C], Monsieur [I] [G], Madame [Y] [X], Monsieur [D] [S], Madame [E] [H], Madame [P] [J] et Madame [Z] [U] et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 5.000 € la provision que SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 14], Madame [A] [C], Monsieur [I] [G], Madame [Y] [X], Monsieur [D] [S], Madame [E] [H], Madame [P] [J] et Madame [Z] [U] devront consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 14], Madame [A] [C], Monsieur [I] [G], Madame [Y] [X], Monsieur [D] [S], Madame [E] [H], Madame [P] [J] et Madame [Z] [U] conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,