TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/13594

N° Portalis 352J-W-B7I-C6IP3

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Octobre 2024

JOUR FIXE

JUGEMENT

rendu le 30 Janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [N] [L] épouse [S]

Ehpad du [9]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Maître Matthieu DE VALLOIS de la société 186 Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0010

DÉFENDERESSES

S.C.P. MAÎTRE [Y] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0499

FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, représenté par son entité en charge du recouvrement la société MCS TM

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Marc VACHER de la SELARL THEMA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0100

Décision du 30 Janvier 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/13594 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IP3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Madame Claire ISRAEL, Vice-Président

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président

assistée de Madame Alice LEFAUCONNIER, Greffière lors des débats et de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience collégiale du 28 Novembre 2024 présidée par M^me Claire BERGER et tenue en audience publique, rapport a été fait par M^me Claire ISRAEL, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025. Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 30 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par deux ordonnances de référé du président du tribunal judiciaire de Bordeaux du 3 décembre 2012, devenues définitives, la SCEA M [S], dont Mme [N] [L] épouse [S] est associée, a été condamnée à payer à titre provisionnel à la Société Générale les sommes de 296 606,91 euros et 150 004,89 euros, avec intérêts à compter du 11 juillet 2012 et capitalisation annuelle des intérêts.

Par bordereau du 22 décembre 2016, la Société Générale a cédé ses créances à l’encontre de la SCEA M [S] au Fonds commun de titrisation HUGO CREANCES IV (ci-après le FCT HUGO CREANCES IV) et la débitrice en a été informée par lettre recommandée avec avis de réception du 25 janvier 2017.

Par jugement du 24 mai 2019, une procédure de sauvegarde a été ouverte à l’égard de la SCEA M [S] et, le 12 juillet 2019, le FCT HUGO CREANCES IV a déclaré sa créance à son encontre à hauteur de 521 467,19 euros, à titre chirographaire.

Par ordonnance du juge-commissaire du 14 août 2020, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 8 février 2022, devenu définitif, la créance du FCT HUGO CREANCES IV a été admise au passif de la sauvegarde de la SCEA M [S] à hauteur de 521 467,19 euros.

La SCEA M [S] a ensuite été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire par jugement du 2 avril 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 mai 2021, le FCT HUGO CREANCES IV a mis en demeure les associés de la société, notamment Mme [N] [L] épouse [S], de lui payer les sommes dues.

Par ordonnance du 2 juin 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles a autorisé le FCT HUGO CREANCES IV à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier situé [Adresse 4] (78) appartenant à Mme [N] [L] épouse [S], pour sûreté de sa créance à hauteur de la somme de 450 000 euros, laquelle hypothèque a été enregistrée le 14 juin 2021 au service de la publicité foncière de Versailles et dénoncée à Mme [L] épouse [S] le 18 juin 2021, par exploit d’huissier signifié par dépôt à étude.

Par exploit d’huissier du 18 juin 2021, le FCT HUGO CREANCE IV a par ailleurs fait assigner les associés de la société, en ce compris Mme [N] [L] épouse [S], devant le tribunal judiciaire de Versailles, en paiement des sommes dues par la société, à proportion de leur détention au capital.

Par acte authentique du 24 juin 2021, reçu par Maître [H] [U], notaire à [Localité 11] (78) avec la participation de Maître [Y] [W], notaire à [Localité 5], exerçant au sein de la SCP LETULLE DELOISON DRILHON-JOURDAIN, Mme [N] [L] épouse [S] a vendu le bien précité, situé [Adresse 4] (78) moyennant un prix de 1 487 400 euros.

L’acte mentionne que l’état hypothécaire du bien délivré le 3 mars 2021, complété le 8 juin 2021, révèle deux inscriptions hypothécaires provisoires au profit du CIC pour un montant de 377 562 euros, d’une part, et de la Caisse Régionale de Crédit Agricole mutuel d’Aquitaine (CRCA) pour un montant de 201 000 euros, d’autre part.

Les sommes de 377 562 euros et 201 000 euros ont été consignées et séquestrées entre les mains du notaire participant selon les prévisions contractuelles et la somme de 606 499,76 euros a été versée à la Banque Fiducial afin de rembourser un prêt octroyé à la SCEA M [S].

Par protocole d’accord transactionnel du 27 juin 2022, Mme [N] [L] épouse [S] et le CIC ont convenu de la libération de la somme de 185 000 euros au profit de la banque et du solde de 192 562 euros au profit de la venderesse.

Par jugement définitif en date du 5 mars 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a ordonné la libération de la somme de 117 111,56 euros au profit de la CRCA et du solde, soit 83 888,44 euros au profit de Mme [N] [L] épouse [S].

Après libération des sommes dues au CIC, Mme [N] [L] épouse [S] a sollicitée par lettre recommandée avec avis de réception du 6 juillet 2022, la libération du solde à son profit.

De même, après libération des sommes dues à la CRCA, par lettre recommandée avec avis de réception 11 avril 2024, elle a sollicité la libération du solde à son profit.

Maître [Y] [W] a refusé de libérer le solde des sommes séquestrées au profit de la venderesse, invoquant l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire au profit du FCT HUGO CREANCES IV, aux droits duquel vient le Fonds commun de titrisation ABSUS (ci-après le FCT ABSUS), sur le bien vendu, hypothèque qui n’avait pas été purgée amiablement lors de la vente.

Le 16 avril 2024, Mme [N] [L] épouse [S] a fait procéder à une saisie-attribution entre les mains de Maître [Y] [W] à laquelle ce dernier a opposé un nouveau refus.

Par ordonnance de référé du 30 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris saisi par Mme [N] [L] épouse [S] d’une demande tendant à ordonner au notaire de libérer les sommes encore séquestrées à son profit, a dit n’y avoir lieu à référé.

Par ordonnance du 25 octobre 2024, sur requête de Mme [N] [L] épouse [S] en date du 24 octobre 2024, le président du tribunal judiciaire l’a autorisée à assigner à jour fixe, à l’audience du 28 novembre 2024, Maître [Y] [W] et le FCT ABSUS.

Par exploits d’huissier du 28 octobre 2024, Mme [N] [L] épouse [S] a fait assigner Maître [Y] [W] et le FCT ABSUS, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, aux termes de ses dernières écritures reprises et soutenues oralement à l’audience du 28 novembre 2028 :

Déclarer ses demandes recevables, Débouter Maître [Y] [W] et le FCT ABSUS de l’ensemble de leurs demandes, Ordonner à Maître [Y] [W], notaire exerçant au sein de la SCP LETULLE DELOISON DRILHON-JOURDAIN de libérer à son profit les fonds séquestrés entre ses mains, à hauteur de la somme de 192 562 euros en application de l’article 1er du protocole d’accord transactionnel du 27 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, Ordonner à Maître [Y] [W], notaire exerçant au sein de la SCP LETULLE DELOISON DRILHON-JOURDAIN de libérer à son profit les fonds séquestrés entre ses mains, à hauteur de la somme de 83 888,44 euros conformément au jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 5 mars 2024 (RG 20/02797) et avec intérêts au taux légal à compter de cette date, Ordonner la capitalisation des intérêts dès qu’une année sera révolue, Assortir la condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir, Ordonner que l’astreinte soit prononcée pour une durée de deux mois, au-delà de laquelle il sera fait droit à nouveau, Se réserver la liquidation de l’astreinte, Condamner Maître [Y] [W] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Le condamner aux dépens et à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 25 novembre 2024 et soutenues oralement à l’audience du 28 novembre 2024, Maître [Y] [W] demande au tribunal de :

Déclarer Mme [N] [L] épouse [S] irrecevable en ses demandes, Lui donner acte de ce qu’il procédera à la libération des fonds en exécution de la décision à intervenir, Dire n’y avoir lieu à astreinte, Débouter Mme [N] [L] épouse [S] de toutes ses demandes, La condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, La condamner aux dépens.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 26 novembre 2024 et soutenues oralement à l’audience du 28 novembre 2024, le FCT ABSUS, ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT, et représenté par la société MCS TM, demande au tribunal de :

Débouter Mme [N] [L] épouse [S] de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel,

Ordonner à Maître [W] de consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 192 562 euros actuellement entre ses mains en vertu de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire du 14 juin 2021, prise pour sûreté de la somme de 450 000 euros outre intérêts et frais d’inscription, Lui ordonner de consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 83 888,44 euros actuellement entre ses mains en vertu de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire du 14 juin 2021, prise pour sûreté de la somme de 450 000 euros outre intérêts et frais d’inscription, Dire que les fonds seront libérés sur présentation d’une décision de justice exécutoire statuant sur la créance poursuivie par le FCT ABSUS, ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT et représenté par son recouvreur la société MCS TM à l’encontre de Mme [L] épouse [S] en sa qualité d’associée de la SCEA M [S] ; Condamner Mme [N] [L] épouse [S] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, La condamner aux dépens.

A l’audience de plaidoiries du 28 novembre 2024, le tribunal a rejeté la demande de renvoi formée par le FCT ABSUS aux fins de mettre en cause la Banque Fiducial.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de libération des fonds

Mme [N] [L] épouse [S] demande au tribunal d’ordonner sous astreinte à Maître [Y] [W] de libérer à son profit le solde des sommes séquestrées, en application de l’article 1er du protocole d’accord transactionnel du 27 juin 2022 avec le CIC et du jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 5 mars 2024.

En réponse à la fin de non-recevoir qui lui est opposée en défense, elle oppose qu’elle a nécessairement intérêt à agir dès lors que les fonds séquestrés proviennent de la vente d’un bien immobilier lui appartenant.

Sur le fond, au soutien de sa demande, elle fait valoir pour l’essentiel que :

En l’absence de purge de l’hypothèque au moment de la vente du bien en application de l’article 2462 du code civil, le FCT ABSUS ne dispose d’aucun droit sur le prix de vente et aucun texte n’impose au notaire de consigner les sommes au profit du créancier, en fraude des droits du vendeur, En application de l’article 2450 du code civil, le FCT ABSUS dispose d’un droit de suite sur le bien et peut procéder à une saisie entre les mains du tiers acquéreur, lequel peut purger le droit de suite en application de l’article 2464, La purge amiable des hypothèques au moment de la vente suppose un mandat exprès des parties à la vente et des créanciers au notaire pour consigner et reverser le prix de vente, En application de l’article 1956 du code civil, le notaire s’obligeait à lui restituer les sommes séquestrées, les modalités de mainlevée du séquestre, acceptées par les banques, étaient claires et univoques et prévoyaient la libération sur présentation d’une décision de justice ou d’un accord transactionnel définitifs, L’article 1er du protocole d’accord du 27 juin 2022 avec le CIC prévoit la libération à son profit du solde des sommes séquestrées à hauteur de 192 562 euros et elle a adressé une copie de ce protocole au notaire le 1er juillet 2022, Le jugement du 5 mars 2024 a ordonné la libération du séquestre pour le solde non dû à la CRCA, soit la somme de 83 888,44 euros, Il n’existe aucun obstacle à la libération des sommes séquestrées et Maître [W] cherche à échapper à sa responsabilité, alors qu’il lui appartenait en fait de relever l’ensemble des créanciers privilégiés au jour de la vente, Le refus de libérer les sommes qui permet au créancier de bénéficier en plus de son hypothèque d’une consignation des sommes est d’autant plus abusif que le FCT ABSUS qui vient aux droits du FCT HUGO CREANCES IV dispose de deux autres hypothèques judiciaires provisoires sur des biens immobiliers lui appartenant situés à [Localité 10] et [Localité 8], pour sûreté de la somme de 450 000 euros, La clause de l’acte de vente qui stipule que le vendeur s’oblige à régler les sommes pouvant être dues aux créanciers hypothécaires concerne les rapports entre le vendeur et l’acquéreur et ne crée aucune obligation du notaire de retenir les sommes au profit d’un tiers ; elle ne s’applique en outre que dans le cadre du mécanisme de purge amiable des hypothèques inscrites par le CIC et la CRCA, l’acte prévoyant au contraire l’absence de tout séquestre en dehors de cette hypothèse.

Maître [Y] [W] conclut à titre principal à l’irrecevabilité des demandes de Mme [N] [L] épouse [S] au motif qu’elle ne justifie pas d’un intérêt légitime à agir au sens de l’article 31 du code de procédure civile. Il soutient que ses demandes tendant à la restitution des fonds ont pour finalité de faire échec à l’inscription d’hypothèque provisoire autorisée par le juge de l’exécution au profit du FTC HUGO CREANCES IV qui n’a pas été révélée au notaire, cette dissimulation et cette mauvaise foi constituant un manquement de ses obligations à l’égard de son acquéreur.

Il ajoute que cette demande le met en difficulté, alors qu’il doit assurer l’efficacité de l’acte à l’égard du créancier inscrit ayant des droits opposables. Le fait que Mme [L] épouse [S] n’ait pas eu connaissance de l’inscription qui lui a été dénoncée le 18 juin 2021, à une adresse où elle ne résidait plus, ne l’exonère pas de la garantie hypothécaire donnée à son acquéreur aux termes de l’acte qui a justement pour objet de garantir l’acquéreur en présence d’une inscription d’hypothèque non révélée au jour de la vente.

Subsidiairement, il demande au tribunal de rejeter les demandes. Il fait essentiellement valoir que :

Il a consigné les sommes en considération de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire au bénéfice du FCT HUGO CREANCES IV dont Mme [N] [L] épouse [S] ne l’avait pas informé, Il appartenait à Mme [L] épouse [S] de l’informer de l’inscription de l’hypothèque le 15 juin 2021 par le FCT HUGO CREANCES IV, Il est bien fondé à lui opposer ses engagements pris à l’égard des acquéreurs aux termes de la clause de garantie hypothécaire de l’acte et les effets de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, Elle a faussement déclaré que la situation hypothécaire de l’acte telle que déclarée à l’acte de vente n’était pas susceptible de changement alors qu’elle avait été destinataire de la dénonciation de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire par le FCT HUGO CREANCES IV le 18 juin 2021,Il avait l’obligation de consigner la part du prix de vente correspondant au montant garanti par l’hypothèque auprès de la Caisse des dépôts et consignations en application de l’article R. 532-8 du code des procédures civiles d’exécution, Les dispositions du protocole d’accord du 27 juin 2022 auquel il n’est pas partie ne sauraient le dispenser de ses obligations règlementaires.

Enfin, il expose qu’en tout état de cause il versera les fonds en application de la décision à intervenir et qu’il n’y a dès lors pas lieu à astreinte.

Le FCT ABSUS s’oppose à la demande de Mme [L] épouse [S] et demande que soit ordonné au notaire de consigner les sommes encore séquestrées entre ses mains auprès de la Caisse des dépôts et consignations et de dire que ces sommes seront libérées à son profit sur présentation d’une décision de justice exécutoire statuant sur sa créance à l’encontre de Mme [L] épouse [S].

Il fait essentiellement valoir que :

En application de l’article 2450 du code civil, le créancier hypothécaire est payé par préférence aux créanciers chirographaires sur le prix de vente du bien, En application de l’article R. 532-8 du code des procédures civiles d’exécution, la part revenant au créancier hypothécaire dans la distribution du prix de vente est consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations, ce qui lui confère un droit de paiement sur le prix de vente par préférence aux créanciers chirographaires, La demanderesse se prévaut du protocole d’accord transactionnel du 27 juin 2022 conclu avec le CIC et du jugement du 5 mars 2024 s’agissant de la créance de la CRCA mais ils ne lui confèrent aucune sûreté et partant, elle ne dispose que d’une créance chirographaire sur le prix de vente en application de ces actes, qui a vocation à être payée après le paiement préférentiel à son profit en sa qualité de créancier hypothécaire disposant d’un droit de préférence sur le prix de vente, Le notaire a pour mission de purger les hypothèques préalablement à la vente du bien, Le protocole d’accord transactionnel du 27 juin 2022 ne lui est pas opposable, ni au notaire et aucune convention de séquestre n’a été conclue entre elle, le CIC et le notaire, le notaire étant uniquement intervenu en exécution de ses obligations professionnelles pour purger les inscriptions hypothécaires grevant le bien, L’hypothèque judiciaire inscrite le 14 juin 2021 a été renouvelée le 21 mai 2024, de sorte qu’elle est toujours effective, et opposable aux tiers, notamment au notaire, en application de l’article R. 532-1 du code des procédures civiles d’exécution, Elle n’a fait l’objet d’aucune contestation ou demande de mainlevée de la part de la débitrice, laquelle en a été informée dès lors qu’elle lui a été dénoncée le 18 juin 2021 et qu’elle s’est constituée le 21 septembre 2021 dans l’instance exercée par lui en paiement de sa créance.

Sur ce,

Sur l’intérêt à agir

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

En l’espèce, Mme [N] [L] épouse [S] demande la libération à son profit de fonds retenus par le notaire et qui proviennent de la vente d’un bien immobilier dont elle était propriétaire. Elle justifie ainsi nécessairement d’un intérêt légitime à agir, les moyens soulevés par le notaire pour opposer le défaut d’intérêt à agir de la demanderesse qui portent sur ses obligations à l’égard de l’acquéreur ou du créancier hypothécaire et sur l’éventuelle mauvaise foi de la demanderesse, relèvent en réalité de l’examen du bien-fondé de la demande et non de sa recevabilité.

Les demandes de Mme [N] [L] épouse [S] tendant à la libération des fonds séquestrés entre les mains de Maître [Y] [W] seront donc déclarées recevables.

Sur le fond

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1956 du code civil, le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

Il résulte par ailleurs des articles 2393 et 2461 du code civil, dans leur version en vigueur au jour de l’acte authentique de vente du 24 juin 2021, que le créancier hypothécaire dispose d’un droit de suite sur l’immeuble grevé, en quelques mains qu’il passe.

En application de l’article 2477 en vigueur à la même date, devenu l’article 2462 du code civil,

le vendeur ne transmet donc à l’acquéreur que la propriété et les droits qu’il avait lui-même sur la chose vendue : il les transmet sous l’affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont la chose vendue était grevée.

Il en résulte que le créancier hypothécaire ne bénéficie pas d’un droit de préférence sur le prix de vente de l’immeuble hypothéqué.

L’article 2475 dans sa version applicable au litige, devenu l’article 2463 du code civil, permet toutefois la purge amiable des hypothèques à l’occasion d’une vente amiable et ainsi aux créanciers inscrits d’exercer alors leur droit de préférence sur le prix de vente.

Il dispose en effet que lorsque, à l’occasion de la vente d’un immeuble hypothéqué, tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances ou de certaines d’entre elles, ils exercent leur droit de préférence sur le prix et ils peuvent l’opposer à tout cessionnaire comme à tout créancier saisissant de la créance de prix. Par l’effet de ce paiement, l’immeuble est purgé du droit de suite attaché à l’hypothèque.

Il s’agit cependant d’une procédure facultative, qui nécessite l’accord du vendeur, sans qu’il ne soit tenu d’y consentir.

En l’espèce, il ressort de la clause « Garantie hypothécaire » de l’acte de vente du 24 juin 2021 que la venderesse s’est engagée à régler l’intégralité des sommes pouvant être dues aux créanciers hypothécaires inscrits, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions et à en justifier auprès de l’acquéreur.

L’acte fait seulement état des deux inscriptions d’hypothèque judiciaire provisoire au profit du CIC et de la CRCA suivant un état hypothécaire délivré le 3 mars 2021 certifié à la date du 2 mars 2021 ayant été complété le 8 juin 2021 et précise que ces deux créanciers par courriers respectifs des 18 juin 2021 et 23 juin 2021 ont donné leur accord « de mainlevée sous réserve expresse de la constitution à leur profit d’un séquestre » et ont donné l’ordre au notaire de prélever sur le prix de la vente les sommes de 377 562 euros et 201 000 euros, outre les frais de mainlevée, de constituer un séquestre à leur profit à la garantie de leurs créances, étant précisé que le notaire séquestre « remettra les fonds au CIC (ou à la CRCA) et/ou au vendeur, en conformité avec la décision de justice ou l’accord transactionnel appelés à intervenir », cette décision de justice définitive ou cet accord transactionnel devant être produit au séquestre.

Enfin, la venderesse a déclaré « que la situation hypothécaire est identique à la date de ce jour et n’est susceptible d’aucun changement ».

Les parties ont également convenu « de ne séquestrer aucune somme à la sûreté des engagements pris dans l’acte ».

Il résulte donc de cet acte qu’une purge amiable des hypothèques inscrites par le CIC et la CRCA a été réalisée, le notaire ayant, par la suite, libéré la somme de 185 000 euros au profit du CIC sur présentation du protocole d’accord transactionnel du 27 juin 2022 et la somme de 117 111,56 euros au profit de la CRCA sur présentation du jugement définitif du tribunal judiciaire de Versailles du 5 mars 2024.

Il est manifeste que le FCT HUGO CREANCES IV, aux droits duquel vient le FCT ABSUS et dont l’hypothèque a été inscrite le 14 juin 2021, a été omis de cette procédure de purge amiable.

Toutefois, quelles que soient les éventuelles responsabilités des notaires, rédacteur de l’acte ou participant, ou de la venderesse, vis-à-vis du créancier ou de l’acquéreur, pour avoir omis cette inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, le tribunal n’en est pas saisi et l’acte de vente n’a institué Maître [Y] [W] comme séquestre des sommes de 377 562 euros et 201 000 euros qu’en garantie des créances du CIC et de la CRCA et prévoyait, après le désintéressement des créanciers, la restitution de ces sommes à Mme [N] [L] épouse [S].

La clause aux termes de laquelle la venderesse s’est engagée à régler « l’intégralité des sommes pouvant être dues aux créanciers hypothécaires inscrits » n’intéresse que ses relations avec l’acquéreur, aucune clause de l’acte n’autorisant Maître [Y] [W], notaire participant constitué séquestre dans les conditions strictes rappelées ci-dessus, à conserver le solde des sommes qui ont été séquestrées après libération des sommes dues au CIC et à la CRCA. La purge de l’inscription hypothécaire du FCT ABSUS n’était pas de plein droit et Mme [N] [L] épouse [S] n’y avait pas consenti.

Maître [Y] [W] et le FCT ABSUS se prévalent des dispositions de l’article R. 532-8 du code des procédures civiles d’exécution, pour soutenir que le notaire était tenu de consigner ces sommes pour garantir la créance du FCT ABSUS.

Toutefois, cet article dispose que : « si le bien est vendu avant que la publicité définitive ait été accomplie, le créancier titulaire de la sûreté judiciaire jouit des mêmes droits que le titulaire d’une sûreté conventionnelle ou légale. Toutefois, la part qui lui revient dans la distribution du prix est consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Cette part lui est remise s’il justifie de l’accomplissement de la publicité définitive dans le délai prévu. A défaut, elle est remise aux créanciers en ordre de la recevoir ou au débiteur ».

Il en résulte que ces dispositions, qui visent à protéger les droits du créancier titulaire d’une sureté judiciaire provisoire, ont vocation à s’appliquer lorsqu’une procédure de distribution du prix est mise en œuvre pour permettre que sa part soit consignée dans l’attente de la publicité définitive. Elles n’imposent pas, dans l’hypothèse d’une vente amiable du bien grevé de l’hypothèque, la consignation automatique, sans l’accord du vendeur, d’une somme prélevée sur le prix de vente par le notaire, correspondant à cette créance.

En effet, la « distribution du prix » s’entend d’une procédure spécifique régie par le code des procédures civiles d’exécution, à la diligence d’un créancier, devant le tribunal judiciaire.

En application de l’article R. 331-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version en vigueur au jour de la vente litigieuse, lorsqu’elle s’applique à la répartition entre créanciers du prix d’un immeuble vendu en dehors de toute procédure d’exécution c’est « après purge des inscriptions » et c’est en cette seule hypothèse que la juridiction doit désigner un séquestre des fonds ou la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

En l’espèce, aucune procédure de distribution du prix n’a été engagée et l’inscription hypothécaire du FCT ABSUS n’a pas été purgée amiablement.

Les dispositions de l’article R. 532-8 du code des procédures civiles d’exécution ne sont donc pas applicables.

Le FCT ABSUS, qui conserve son droit de suite sur l’immeuble, ne bénéfice dès lors d’aucun droit de préférence sur le prix de vente et Maître [Y] [W] ne pouvait régulièrement consigner à son profit, sans autorisation, le solde des sommes séquestrées.

Les demandes du FCT ABSUS tendant à ordonner au notaire de consigner les sommes actuellement entre ses mains auprès de la Caisse des dépôts et consignations pour sûreté de sa créance seront donc rejetées.

Il sera ordonné à Maître [Y] [W] de libérer au profit de Mme [N] [L] épouse [S] les sommes encore séquestrées entre ses mains à hauteur de 192 562 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 juillet 2022 et 83 888,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 avril 2024.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Il n’y a en revanche pas lieu de prononcer une astreinte à l’encontre de Maître [Y] [W].

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Mme [N] [L] épouse [S] demande également la condamnation de Maître [Y] [W] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par sa résistance abusive.

Maître [Y] [W] oppose qu’il a, à bon droit, retenu les fonds compte tenu de l’hypothèque judiciaire provisoire du FCT HUGO CREANCES IV et que la demanderesse ne démontre aucun abus de sa part, le juge des référés ayant d’ailleurs retenu l’existence de contestations sérieuses aux demandes de Mme [N] [L] épouse [S].

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, en refusant depuis plus de deux ans, de libérer le solde des sommes séquestrées entre ses mains en exécution de la convention de séquestre prévue à l’acte de vente du 24 juin 2021, alors qu’aucune clause ne l’autorisait à conserver ces sommes, que l’acte de vente était clair et qu’en sa qualité d’officier public et ministériel, il ne pouvait ignorer qu’il ne pouvait procéder de sa propre initiative à la consignation d’une partie du prix de vente en vue de la purge d’une inscription hypothécaire à laquelle la venderesse n’avait pas consenti, Maître [Y] [W] a commis une faute qui a causé à Mme [N] [L] épouse [S] un préjudice moral indéniable, en la contraignant à exercer la présente action, ce d’autant plus qu’elle se trouve dans une situation financière précaire et qu’elle est très âgée.

Maître [Y] [W] sera donc condamné à l’indemniser de ce préjudice moral à hauteur de 3 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Maître [Y] [W], partie succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à Mme [N] [L] épouse [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevables les demandes de Mme [N] [L] épouse [S] tendant à ordonner sous astreinte à Maître [Y] [W] de libérer à son profit les fonds séquestrés entre ses mains,

Ordonne à Maître [Y] [W], notaire exerçant au sein de la SCP LETULLE DELOISON DRILHON-JOURDAIN, de libérer au profit de Mme [N] [L] épouse [S] :

la somme encore séquestrée entre ses mains, de 192 562 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2022, la somme encore séquestrée entre ses mains, de 83 888,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,

Rejette la demande d’astreinte,

Rejette les demandes du Fonds commun de titrisation ABSUS tendant à :

Ordonner à Maître [Y] [W] de consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 192 562 euros actuellement entre ses mains en vertu de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire du 14 juin 2021, prise pour sûreté de la somme de 450 000 euros outre intérêts et frais d’inscription, Lui ordonner de consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 83 888,44 euros actuellement entre ses mains en vertu de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire du 14 juin 2021, prise pour sûreté de la somme de 450 000 euros outre intérêts et frais d’inscription, Dire que les fonds seront libérés sur présentation d’une décision de justice exécutoire statuant sur la créance poursuivie par le FCT ABSUS à l’encontre de Mme [L] épouse [S] en sa qualité d’associée de la SCEA M [S],

Condamne Maître [Y] [W] à payer à Mme [N] [L] épouse [S] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Condamne Maître [Y] [W] aux dépens,

Condamne Maître [Y] [W] à payer à Mme [N] [L] épouse [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 30 Janvier 2025

La Greffière La Présidente