TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 25 Novembre 2025

GROSSE :

Le 27 Janvier 2026

à M^e Catherine GAUTHIER

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EXPEDITION :

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N° RG 25/05542 – N° Portalis DBW3-W-B7J-672V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [I] [X] [E]

né le 25 Mars 1994 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2021, M. [P] [G], par l’intermédiaire de l’agence GIT’ IMMO GESTION a consenti un bail d’habitation à M. [I] [X] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 565,47 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par contrat de cautionnement Visale n°A10124692760 du 9 novembre 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est porté caution pour couvrir les éventuels impayés de loyers auprès du bailleur.

Après plusieurs impayés de loyers, couverts par des quittances subrogatives, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3979,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [X] [E] le 2 février 2024.

Par assignation du 20 mars 2025, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire obtenir la résolution judiciaire du bail, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [X] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9616,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 25 novembre 2025, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa dette à 12.068,44 euros au 17 novembre 2025. Elle indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose ainsi à la suspension de la clause résolutoire. Elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

M. [I] [X] [E] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension de la clause résolutoire, car il souhaite rester dans son actuel logement. Il explique avoir été en difficulté pour payer son loyer car son frère, ancien employeur, ne lui a pas versé son salaire pendant plusieurs mois. Il justifie sur l’application bancaire de son téléphone avoir effectué un virement de 350 euros le 21 novembre 2025 à son bailleur. Depuis septembre 2025, les allocations logements sont directement versées à son bailleur, ce qui allège son loyer. Il explique vivre seul, et avoir dorénavant des revenus de 1500 euros par mois dans le cadre d’un intérim. Il envisage de déposer un dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10124692760 souscrit le 9 novembre 2021 par le bailleur, M. [P] [G], ainsi que les quittances subrogatives afférentes à sa créance, ce qui rend son action recevable sur ce point également.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3979,21 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [I] [X] [E] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En revanche, M. [I] [X] [E] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Aucun versement n’a été effectué depuis février 2024. Seul un virement de 350 euros a été effectué le 21 novembre 2025, juste avant l’audience. Compte tenu de l’absence de reprise du paiement du loyer courant et de l’importance de la dette, la demande de suspension de la clause résolutoire ne peut aboutir.

Les délais de paiement nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans, ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient par conséquent d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 février 2025, M. [I] [X] [E] lui devait la somme de 12.068,44 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [X] [E] justifie du paiement de la somme de 350 euros le 21 novembre 2025 qu’il convient de déduire de la dette.

En l’absence d’autres éléments de nature à remettre en cause ce montant, M. [I] [X] [E] sera condamné à payer la somme de 11.718,44 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogé dans les droits du bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024 sur la somme de 3979,21 euros, à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [X] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 605,47 euros, provisions sur charges inclues.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur, à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [X] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 novembre 2021 entre M. [P] [G], par l’intermédiaire de l’agence GIT’ IMMO GESTION, d’une part, et M. [I] [X] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 2 avril 2024,

CONDAMNE M. [I] [X] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 605,47 euros (six cent cinq euros et quarante-sept centimes) par mois, payable entre les mains du bailleur ou de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur production d’une quittance subrogative,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [I] [X] [E] à payer à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogé dans les droits du bailleur, la somme de 11.718,44 euros (onze mille sept cent dix-huit euros et quarante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024 sur la somme de 3979,21 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [I] [X] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à M. [I] [X] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [X] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er février 2024 et celui de l’assignation du 20 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière