N° RG 23/09870 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YQGX

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

54G

N° RG 23/09870

N° Portalis DBX6-W-B7H-YQGX

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SA DARTESS

C/

SAS JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES

SARL SEFIAL PROCESS CONSULTANTS

SAS HEIGHTS 1

SA AXA FRANCE IARD

SA AXA IARD

SA GAN ASSURANCES

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Jean-Jacques BERTIN

SELARL DGD AVOCATS

M^e Denis DUBURCH

SCP EYQUEM BARRIERE DONITIAN CAILLOL

SELARL MILANI WIART

SELARL RACINE [Localité 14]

M^e Marin RIVIERE

1 copie M. [D] [K], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 25 Mars 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SA DARTESS

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Eve DONITIAN de la SCP EYQUEM BARRIERE DONITIAN CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SAS JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Denis DUBURCH, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Rémi KLEIMAN et M^e Romain MASSOBRE du LLP EVERSHEDS SUTHERLAND, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

N° RG 23/09870 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YQGX

SARL SEFIAL PROCESS CONSULTANTS

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Jean-Jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS HEIGHTS 1

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e Florence WIART de la SELARL MILANI WIART, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Bruno SCHRIMPF de la SCP POIRIER SCHRIMPF & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la SAS JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur dommages-ouvrage

[Adresse 4]

[Localité 13]

représentée par M^e Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

SA GAN ASSURANCES en qualité d’assureur de la SARL SEFIAL PROCESS CONSULTANTS

[Adresse 11]

[Localité 10]

représentée par M^e Jean MONTAMAT de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

La société TGR LOGISTIQUE aujourd’hui dénommée la SA DARTESS, a fait procéder en 2008 à la construction d’un immeuble à usage industriel et commercial sis à [Adresse 16], destiné au stockage à température contrôlée et préparation de commande avant expédition de bouteilles de vins.

Une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la SA AXA France IARD.

Les travaux ont été confiés, par la société TGR LOGISTIQUE à différentes entreprises par lots séparés, sous la maîtrise d’œuvre d’un groupement composé de la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS (assurée auprès de la SA GAN ASSURANCES) et de monsieur [R], architecte.

Le lot « climatisation réversible entrepôt » a été confié à la SAS JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES (assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD).

La société IMMOBRUGES – absorbée depuis par la société ARGAN dont elle était la filiale – a acquis l’ensemble immobilier en son état futur d’achèvement et l’a ensuite loué à la société TGR LOGISTIQUE selon bail commercial du 16 décembre 2008.

Un procès-verbal de réception des travaux concernant notamment le lot confié à la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES a été signé entre le maître d’ouvrage, ladite société et Monsieur [X] [R] en qualité de maître d’œuvre, le 10 février 2009.

Un procès-verbal de livraison a été signé entre le bailleur et le preneur le 06 mars 2009.

La société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES a assuré la maintenance des installations litigieuses de mai 2010 à juillet 2011, cette maintenance ayant été ensuite confiée à la société CLIMAT FROID AQUITAINE à compter de juillet 2012 jusqu’en janvier 2019.

La société DARTESS s’est plainte auprès de son bailleur, la société ARGAN que l’installation ne permettait pas, quelles que soient les conditions climatiques, de maintenir à l’intérieur des locaux, une température comprise entre 15 et 20 degrés, et qu’elle était contrainte d’exposer des coûts de réparation et de maintenance exorbitants.

Le 07 mars 2018, la société ARGAN a régularisé une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage, la société AXA, qui a opposé une non-garantie le 20 avril 2018 au motif que la matérialité du dommage n’avait pas été constatée par l’expert missionné, la société EURISK.

Par acte en date du 02 juin 2018, la société ARGAN a vendu l’immeuble à la SAS HEIGHTS 1.

N° RG 23/09870 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YQGX

Par lettres en date du 09 juillet 2018 adressées à la société ARGAN et à la SAS HEIGHTS 1, la société DARTESS, s’appuyant sur un audit des équipements climatiques réalisés par la société CETEFF en date du 07 juin 2018, a contesté la conformité des biens à leur destination, compte tenu selon elle d’une erreur de conception technique concernant l’installation de climatisation de l’entrepôt, résidant dans un « sous-dimensionnement des installations de traitement d’air ».

Par acte du 08 février 2019, la SAS HEIGHTS 1 a fait délivrer assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux à son locataire la société DARTESS, son vendeur, la société ARGAN, ainsi qu’à la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES, monsieur [X] [R], la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS, et la SA AXA FRANCE IARD, assureur dommages-ouvrage.

Une ordonnance de référé en date du 13 mai 2019 a désigné monsieur [D] [K] en qualité d’expert judiciaire.

Par acte en date des 03, 04 et 10 avril 2019, la société HEIGHTS 1 a assigné au fond ces mêmes parties devant la présente juridiction.

En parallèle des opérations d’expertise, la SA DARTESS a assigné au fond, par acte du 08 février 2019, la SA AXA FRANCE IARD uniquement en sa qualité d’assureur RCD de JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES, et d’autres parties, parmi lesquelles la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES, la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS, la SAS HEIGHTS 1 et la SA GAN ASSURANCES, es qualité d’assureur de la société SEFIAL

Par ordonnance en date du 19 juillet 2019, le Juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert.

Par ordonnance en date du 27 mars 2024, le Juge de la mise en état a constaté le désistement partiel d’action de la SAS HEIGHTS 1 à l’encontre de la société ARGAN, et a constaté l’extinction de l’action pour cette partie de l’instance.

Par ordonnance en date du 05 décembre 2024, ce Tribunal a constaté le désistement partiel d’action de la SAS HEIGHTS 1 à l’encontre de monsieur [X] [R] et a constaté l’extinction de l’action pour cette partie de l’instance.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mars 2025, la SA DARTESS demande au tribunal de :

« - DÉCLARER la société DARTESS recevable et bien fondée en son action.

— CONDAMNER la société HEIGHTS 1 à procéder aux travaux de réparations et de mise en conformité de l’installation de climatisation équipant l’entrepôt lui appartenant situé [Adresse 2] à [Localité 15].

— CONDAMNER in solidum la société HEIGHTS 1, la société JOHNSON CONTROLS et son assureur, la compagnie AXA France IARD, la société SEFIAL PROCESS à payer à la société DARTESS la somme de 150.000 € en réparation de ses préjudices.

— CONDAMNER in solidum la société JOHNSON CONTROLS et son assureur, la compagnie AXA France IARD et la société SEFIAL PROCESS à garantir et relever indemne la société DARTESS de toute condamnation prononcée à son encontre.

— CONDAMNER in solidum la société HEIGHTS 1, la Société JOHNSON CONTROLS, la compagnie AXA France IARD et la Société SEFIAL PROCESS à payer à la société DARTESS la somme de 15.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens."

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, la SAS HEIGHTS 1 demande au tribunal de :

« Condamner solidairement et à défaut in solidum les sociétés DARTESS, SEFIAL PROCESS CONSULTANTS, JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES SAS, AXA France IARD, tant en sa qualité d’assureur de la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES que d’assureur dommages-ouvrage, et GAN ASSURANCES IARD à payer à la société HEIGHTS 1, sauf à parfaire, les sommes de :

• 793.697 € HT à titre de dommages intérêts, outre intérêts calculés sur l’évolution de l’indice BT 01 – et à défaut, du taux de l’intérêt légal – à compter de la date de dépôt du rapport de l’Expert, soit le 31 mars 2023 ;

• 50.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Débouter les sociétés SEFIAL PROCESS CONSULTANTS, JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES SAS, AXA France IARD, tant en sa qualité d’assureur de la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES que d’assureur dommages-ouvrage, GAN ASSURANCES IARD et DARTESS de toutes leurs demandes, prétentions, fins et conclusions ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir dans la seule mesure où elle fera droit aux demandes de la société HEIGHTS 1 ;

Condamner solidairement et à défaut in solidum les sociétés SEFIAL PROCESS CONSULTANTS, JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES SAS, AXA France IARD, tant en sa qualité d’assureur de la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES que d’assureur dommages-ouvrage, GAN ASSURANCES IARD et DARTESS en tous les dépens qui comprendront les frais de l’expertise confiée à Monsieur [K]".

Par ses dernières conclusions notifiées le 06 mars 2025, la SA AXA FRANCE IARD, es-qualité d’assureur dommages-ouvrage demande au tribunal de :

« A titre principal,

JUGER que les garanties de la compagnie AXA France IARD es qualité d’assureur Dommages-Ouvrage ne sont pas mobilisables ;

Par conséquent,

DEBOUTER la société HEIGHTS 1 de l’ensemble de ses demandes, prétentions, fins et conclusions présentées à l’encontre de la Compagnie AXA France IARD es qualité d’assureur Dommages-Ouvrage ;

A titre subsidiaire,

JUGER que la réclamation financière de la société HEIGHTS 1 n’est pas fondée ;

Par conséquent,

DEBOUTER la société HEIGHTS 1 de l’ensemble de ses demandes, prétentions fins et conclusions présentées à l’encontre de la Compagnie AXA France IARD es qualité d’assureur Dommages-Ouvrage.

A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal venait à entrer en condamnation à l’encontre de la concluante,

CONDAMNER la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIE, la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS et son assureur le GAN ASSURANCES IARD à intégralement garantir et relever indemne la compagnie AXA France IARD es qualité d’assureur Dommages-Ouvrage de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

En tout état de cause,

REJETER la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles présentées par la société HEIGHTS 1 ;

CONDAMNER la société HEIGHTS à payer à la compagnie AXA France IARD e qualité d’assureur Dommages-Ouvrage la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER la même aux entiers dépens".

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2025, la SAS SEFIAL PROCESS demande au tribunal de :

« ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ;

JUGER que la société SEFIAL PROCESS n’a aucune part de responsabilité dans les désordres objet du présent litige ;

DEBOUTER en conséquence la société HEIGHTS 1 et la société DARTESS ou toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la société SEFIAL PROCESS ;

SUBSIDIAIREMENT, si le tribunal entre en voie de condamnation à l’encontre de la société SEFIAL PROCESS :

JUGER que les désordres présentent un caractère décennal ;

CONDAMNER la compagnie GAN à garantir la société SEFIAL PROCESS quel que soit le fondement juridique de la condamnation prononcée à l’encontre de la société SEFIAL PROCESS ;

PRONONCER en conséquence une condamnation in solidum entre la société SEFIAL PROCESS et la compagnie GAN ;

CONDAMNER la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES, son assureur la compagnie AXA IARD FRANCE et la société DARTESS à garantir et relever indemne la société SEFIAL PROCESS de toute condamnation prononcée à son encontre ;

DEBOUTER les sociétés HEIGHTS 1 et DARTESS de l’ensemble de leurs demandes comme n’étant pas justifiées ;

ECARTER l’exécution provisoire ;

CONDAMNER les parties qui succomberont à payer à la société SEFIAL PROCESS une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens."

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, la SA GAN ASSURANCES demande au tribunal de :

« A TITRE LIMINAIRE,

ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience des plaidoiries ;

A TITRE PRINCIPAL "Sur la garantie obligatoire de la compagnie GAN ASSURANCES,

DECLARER ET JUGER que les désordres allégués par la société HEIGHTS 1 n’ont pas été constatés par l’Expert judiciaire ;

DECLARER ET JUGER que les désordres ne sont pas imputables à la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS ;

DECLARER ET JUGER que les désordres sont dépourvus de tout caractère de gravité décennale ;

DECLARER ET JUGER que la responsabilité décennale de la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS n’est pas engagée ;

En conséquence,

DECLARER ET JUGER que la garantie « Garantie obligatoire Responsabilité décennale » souscrite au contrat « Assurance des responsabilités civiles décennale et professionnelle et exploitation des maîtres d’œuvre (architectes, maîtres d’œuvre, BET et ingénieurs conseils) » 32 n°091 529 581 de la Compagnie GAN ASSURANCES ès qualité d’assureur de la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS n’est pas mobilisable ;

Sur les garanties facultatives de la compagnie GAN ASSURANCES :

DECLARER ET JUGER que l’installation de climatisation n’est affectée d’aucun préjudice ;

DECLARER ET JUGER que la responsabilité civile de droit commun de la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS n’est pas engagée ;

DECLARER ET JUGER que la garantie « Risque A. Responsabilité civile professionnelle » souscrite au contrat d’assurance GAN ASSURANCES n°942 340 941 « Assurance de la responsabilité civile des maîtres d’œuvre et ingénieurs-conseils spécialisés intervenant dans le domaine de la construction » n’est pas mobilisable ;

DEBOUTER la société HEIGHTS 1 et toutes autres parties de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Compagnie GAN ASSURANCES ès qualité d’assureur de la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS sur le fondement de la responsabilité décennale et sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun des constructeurs ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

CONDAMNER in solidum la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES et son assureur la compagnie AXA France IARD à garantir et relever indemne la compagnie GAN ASSURANCES ès qualité d’assureur de la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de la société HEIGHTS 1 ;

DEBOUTER la société HEIGHTS 1 de sa demande de condamnation formée à l’encontre de la compagnie GAN ASSURANCES ès qualité d’assureur de la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS au titre de l’indemnisation des travaux réparatoires et des frais annexes ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS à rembourser à son assureur la compagnie GAN ASSURANCES le montant de la franchise contractuelle assortie à la garantie Garantie obligatoire « Responsabilité décennale » souscrite au contrat « Assurance des responsabilités civiles décennale et professionnelle et exploitation des maîtres d’œuvre (architectes, maîtres d’œuvre, BET et ingénieurs conseils) » n°091 529 581, soit 10 % du montant des dommages avec un minimum de 2.000 € et un maximum de 10.000 € ;

DEDUIRE des condamnations éventuellement prononcées à l’encontre de la compagnie GAN ASSURANCES ès qualité d’assureur de la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS la franchise contractuelle assortie à la « Garantie erreurs sans désordres avant réception » souscrite au contrat« Assurance des responsabilités civiles décennale et professionnelle et exploitation des maîtres d’œuvre (architectes, maîtres d’œuvre, BET et ingénieurs conseils) » n°091 529 581, soit 10% du montant des dommages avec un

minimum de 2.000 € et un maximum de 10.000 € ; DECLARER ET JUGER que le plafond de garantie de 300.000 € assortie à la « Garantie erreurs sans désordres avant réception » souscrite au contrat « Assurance des responsabilités civiles décennale et professionnelle et exploitation des maîtres d’œuvre (architectes, maîtres d’œuvre, BET et ingénieurs conseils) » n°091 529 581 est opposable aux tiers ;

REJETER le bénéfice de l’exécution provisoire ;

REDUIRE la demande formée par la société HEIGHTS 1 au titre des frais irrépétibles à de plus justes proportions ;

CONDAMNER in solidum la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES et son assureur la compagnie AXA France IARD à verser à la Compagnie GAN ASSURANCES ès qualité d’assureur de la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean MONTAMAT, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; "

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, la SAS JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES demande au Tribunal de :

« DECLARER l’absence de responsabilité de la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES s’agissant des désordres affectant le lot << climatisation réversible entrepôt >>, la matérialité de ces désordres n’ayant pas été établie par le rapport d’expertise ;

DEBOUTER GAN ASSURANCES, en qualité d’assureur de la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS, de sa demande tendant à être garantie et relevée indemne de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de la société HEIGHTS 1 ;

DEBOUTER la société DARTESS de sa demande de condamnation tendant à être garantie et relevée indemne de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de la société HEIGHTS 1 ;

Par conséquent :

DEBOUTER la société HEIGHTS 1 de l’ensemble de ses demandes tendant à voir déclarer la responsabilité de la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES s’agissant des désordres affectant le lot << climatisation réversible entrepôt >> ;

REJETER la demande d’indemnisation formulée par la société HEIGHTS 1 à l’encontre de la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES ;

En tout état de cause :

ECARTER l’exécution provisoire ;

CONDAMNER in solidum les sociétés HEIGHTS 1 et GAN ASSURANCES au paiement de la somme de 100.000 euros à la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens."

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mars 2025, la SA AXA FRANCE IARD, assureur décennal de la SAS JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES demande au tribunal de :

« DECLARER que la garantie de la société AXA France IARD es-qualité d’assureur de la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES n’est pas mobilisable faute de désordre constaté engageant la responsabilité décennale de la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES.

N° RG 23/09870 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YQGX

DEBOUTER la Société HEIGHTS 1, la société DARTESS et toutes autres parties de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société AXA France IARD es qualité d’assureur de la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES.

A titre subsidiaire, CONDAMNER la société SEFIAL PROCESS CONSULTANTS et son assureur la société GAN ASSURANCES in solidum à garantir et relever indemne la société AXA France IARD es qualité d’assureur de la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES de toutes condamnations qui seraient susceptibles d’être prononcées à son encontre.

CONDAMNER la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES à payer à la société AXA France IARD, son assureur, le montant de la franchise contractuelle à savoir 10 % du coût du sinistre avec un montant minimal égal à 2.242 € et un montant maximum égal à 11.207 €.

En tout état de cause, CONDAMNER tout succombant à payer à la société AXA ASSURANCES es qualité d’assureur de la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire".

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Par application des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile et aucune des parties ne s’y opposant, il convient de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture du 21 mars 2025 en raison de la signification postérieure des conclusions de la SA GAN ASSURANCES et, afin de permettre la prise en compte des conclusions en réplique de son assurée la SA SEFIAL, dans le strict respect du principe de la contradiction, ces circonstances constituant un motif grave.

Une ordonnance de clôture est donc prononcée à la date du 25 mars 2025.

I/ Sur les demandes de la SA DARTESS

A/ A l’égard de son bailleur la SAS HEIGHTS 1

La SA DARTESS demande, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, la condamnation de la Société HEIGHTS 1 à procéder aux travaux de réparations et de mise en conformité de l’installation de climatisation équipant l’entrepôt lui appartenant situé [Adresse 2] à [Localité 15].

N° RG 23/09870 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YQGX

L’article 1719 du code civil dispose :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; (….) ».

L’article 1720 du code civil dispose :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Ces dispositions instituent l’obligation de délivrance du bailleur. Le bien loué mis à disposition doit disposer des caractéristiques physiques (matérielles et fonctionnelles) et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail.

En l’espèce, il résulte des dispositions de l’article 2 du bail commercial conclu le 16 décembre 2008 entre la Société TGR LOGISTIQUE devenue DARTESS locataire, et la société IMMOBRUGES bailleur, que la destination des locaux était ainsi définie :

« Le preneur utilisera les locaux loués à usage de bâtiment de stockage et de préparation de commandes de bouteilles de vins pour l’exercice de ses activités industrielles et commerciales découlant de son objet social et conformément à la déclaration faite au titre des installations classées pour la protection de l’environnement ».

Il n’est pas discutable que l’activité de stockage de vin exercée dans les locaux rend indispensable le maintien des températures, pour éviter toute altération des vins, notamment s’agissant de grands crus.

Or, aucune pièce produite par la société DARTESS ne permet d’établir qu’elle a été empêchée par quelque moyen que ce soit pendant toute la durée du bail de stocker les bouteilles de vin qui lui étaient confiées.

Au contraire, l’expert, a pris soin d’indiquer, en réponse à un dire, que « le bâtiment reste en exploitation » (pages 65 et 66 du rapport) et les photos jointes au rapport, en pages 11 et 12, témoignent de la présence en zone 1 de nombreuses caisses de vin stockées, parmi lesquelles figurent des grands crus.

Par conséquent, la société DARTESS n’étant pas en mesure de démontrer qu’elle a été empêchée, à un moment quelconque, et de quelque manière que ce soit, d’exploiter le hangar, objet du bail commercial, conformément à sa destination de stockage de vins, elle ne peut valablement se prévaloir de la garantie de délivrance conforme qui pèse sur le bailleur.

Par ailleurs, la société DARTESS soutient que, si le Tribunal ne retient pas un défaut de délivrance, il doit condamner la société HEIGHTS 1 à prendre en charge les réparations qui peuvent faire l’objet de la garantie décennale.

Le bail stipule en effet en son article 5 que :

« 1- Le Preneur prendra les lieux loués en l’état neuf.

2- Il les entretiendra en bon état de réparations locatives, au fur et à mesure que celles-ci se révèlent nécessaires sans pouvoir les différer pour quelque cause que ce soit et sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure.

3- Il prendra à sa charge toutes les réparations, sans exception, sauf celles relevant de l’article 606 du code civil qui restent à la charge du bailleur ou celles qui peuvent, durant les dix premières années, faire l’objet des garanties décennales et durant les deux premières années de garantie biennale ».

La société DARTESS soutient que l’expert a mis en évidence des désordres de nature décennale sur le système de climatisation du bâtiment conçu à partir de roof top en terrasses avec diffusion par gaine textile micro perforée cheminant sous toiture.

L’article 1792 du code civil dispose que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

Il est constant qu’en l’absence de désordre, les défauts de conformité n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil.

En outre, si un élément d’équipement, dissociable ou indissociable, a été installé lors de la construction, les désordres l’affectant relèvent de la garantie décennale s’ils sont matériellement constatés et s’il est établi qu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ou portent atteinte à la solidité de celui-ci.

En l’espèce, le système de climatisation litigieux constitue un élément d’équipement indissociable installé lors de la construction du hangar. L’article 1792 du code civil ne peut donc s’appliquer que s’il est démontré non seulement que les désordres affectant cette installation existent réellement, mais aussi qu’ils rendent l’immeuble, dans lequel elle se trouve, impropre à sa destination.

En l’espèce, l’expert, à l’issue de ses investigations, a conclu que « l’installation en place ne permet pas d’obtenir les performances prévues dans le cahier des charges », en l’occurrence le maintien dans les locaux de températures de + 20 degrés C (+ ou – 1 degré C) maximum en été et + 15 degrés C (+ ou – 1 degré C) minimum en hiver.

Or, l’expert admet à plusieurs reprises, dans le cadre de son rapport, qu’il n’a pu procéder à un relevé satisfaisant des températures, en raison de l’absence de remise en état des installations.

Il écrit ainsi en page 37 de son rapport : « Du fait des installations en panne et non réparées lors de la campagne de mesure entre juillet 2021 à octobre 2021 puis entre juillet 2022 et septembre 2022, la matérialité du désordre n’est pas constatée. Une nouvelle réunion expertale s’est tenue le 22 février 2022, le défaut lié à la conception est constaté mais pas la matérialité du fait de la panne des installations".

Monsieur [K] s’est limité à comparer les données figurant au CCTP du lot climatisation avec des bilans frigorifiques théoriques. Il indique : "« tout technicien aguerri ne peut que constater le manque de débit de soufflage et brassage à mettre en œuvre, l’installation telle que prévue sur le papier ne pouvait fonctionner de manière pérenne » mais il n’a jamais été en mesure de vérifier ses conclusions par des mesures de température.

N° RG 23/09870 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YQGX

Les relevés de températures qu’il a indiqué dans ses notes et dans son rapport sont des relevés sans fonctionnement des installations, ce qui, comme il le reconnaît lui-même, ne permet d’en tirer aucune conclusion quant à l’existence ou non d’un désordre.

La société DARTESS soutient que la répétitivité des pannes sur les installations témoignent du dommage.

L’expert affirme effectivement que les installations ayant été poussées hors plages de fonctionnement, cela a conduit à une usure prématurée des matériels et un surcoût d’entretien (page 43 du rapport).

Cependant, il n’en apporte pas la démonstration technique et se contente de relater les doléances de la société DARTESS sur ce point. Cette société ne produit pas en outre aux débats de pièces (notamment des factures de réparation) qui viendraient confirmer l’existence de ce surcoût.

En outre, il ressort des éléments produits lors de l’expertise que le système de climatisation a fait l’objet d’une modification importante postérieurement à la réception de l’ouvrage et qui consistait à une réorganisation des systèmes rooftop, ce qui a fait l’objet d’un marché distinct conformément au devis proposé le 30 septembre 2009 par la société JOHNSON CONTROLS et le rapport CETEFF sur la base duquel la société DARTESS soutient son argumentation repose sur des investigations réalisées en 2018, soit postérieurement à la modification des installations initialement installées

C’est donc de façon biaisée que l’expert indique qu'« Au vu des investigations et vérifications techniques, il apparaît que l’installation en place ne permet pas d’obtenir les performances prévues dans le cahier des charges. Il s’agit là d’un préjudice de jouissance qui entraîne de facto l’impropriété à destination des installations qui ne peuvent fonctionner que par un profond remaniement des installations (centrales de traitement d’air avec réseau souples adaptées et distribution eau glacée ) ».

Contrairement à ce que soutiennent certaines parties, l’impropriété à destination dont parle l’expert ne concerne pas l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil précité, à savoir l’immeuble construit en 2008 et occupé par la société DARTESS, mais un de ses éléments d’équipement.

Or, comme développé précédemment, quand bien même les pannes répétitives existeraient et seraient en lien avec un défaut de conception et de réalisation du système de climatisation, ce qui n’est pas démontré, il n’est pas établi que ce désordre rend le hangar impropre à sa destination de stockage de vins.

En effet, il n’est pas contestable que depuis la réception de l’ouvrage, et jusqu’à aujourd’hui, les salles du hangar sont pleinement utilisées par l’exploitant, la société DARTESS, et ce, sans aucune contrainte quant à son exploitation. Ainsi, ni le propriétaire, ni l’exploitant n’ont apporté de preuve relative à des difficultés sur l’exploitation du hangar.

Cette seule constatation qu’il n’existe pas de limite de l’exploitation de l’ouvrage fait obstacle à la caractérisation d’une impropriété à destination.

N° RG 23/09870 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YQGX

Ainsi, une non-conformité, un défaut de conception ou d’exécution qui n’entraîne pas de désordre de nature décennale, c’est-à-dire qui ne porte pas atteinte à la solidité de l’ouvrage dans son ensemble ou ne le rend pas impropre à sa destination, ne saurait relever de la responsabilité décennale.

Les conditions d’application de l’article 1792 du code civil n’étant pas réunies en l’espèce, la société DARTESS ne peut demander la condamnation de la Société HEIGHTS 1 à lui payer les travaux réparatoires, l’article 5 3° du bail précité ne mettant à la charge du bailleur que les réparations qui peuvent faire l’objet des garanties décennales et biennales, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

B/ A l’égard du bailleur et des constructeurs

Sur le fondement de l’article 1792 du code civil (fondement indiqué au dernier paragraphe de ses écritures avant le dispositif de ses conclusions), la SA DARTESS demande au Tribunal qu’il condamne « in solidum la société HEIGHTS 1, la société JOHNSON CONTROLS et son assureur, la compagnie AXA France IARD, la société SEFIAL PROCESS à payer à la société DARTESS la somme de 150.000 € en réparation de ses préjudices.

Or, outre le fait qu’elle ne justifie pas de son préjudice et ne fournit aucune explication quant au chiffrage de sa demande, elle ne peut valablement fonder son action sur l’article 1792 du code civil, alors qu’elle n’est pas, dans le cadre de cette instance, maître de l’ouvrage, mais seulement locataire commercial.

Elle sera déboutée de cette demande.

II/ Sur les demandes de la SAS HEIGHTS 1

Ni l’existence, ni le caractère décennal du désordre n’étant démontré, les demandes de condamnation formées par la SAS HEIGHTS 1, exclusivement sur le fondement de l’article 1792 du code civil, à l’égard de la société DARTESS, la SAS SEFIAL PROCESS, la SAS JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES, la SA AXA France IARD, tant en sa qualité d’assureur de la société JOHNSON CONTROLS INDUSTRIES que d’assureur dommages-ouvrage, et la SA GAN ASSURANCES IARD seront rejetées, rendant l’ensemble des recours sans objet.

III/ Sur les autres demandes

La SA DARTESS et la SAS HEIGHTS 1, qui succombent, supporteront chacune par moitié les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 21 mars 2025 et PRONONCE la clôture de l’instruction au 25 mars 2025 ;

DÉBOUTE la SA DARTESS de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE la SAS HEIGHTS 1 de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE l’ensemble des parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA DARTESS et la SAS HEIGHTS 1 à supporter les dépens de l’instance incluant les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 50 % chacune ;

AUTORISE les parties qui peuvent y prétendre et qui en font la demande à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT