Du 05 décembre 2025

70E

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01558 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24HY

[N] [F],

[G] [U] [F]

C/

Société FIDUCIA IMMO

— Expéditions délivrées à

SAS FIDUCIA IMMO

— FE délivrée à

M^e Elodie VITAL-MAREILLE

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [F]

né le 19 Août 1974 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [G] [U] [F]

née le 18 Juin 1975 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Elodie VITAL-MAREILLE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Société FIDUCIA IMMO, SAS immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 890 614 407,

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par son Directeur Général, Monsieur [M] [V]

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Demande relative aux murs, haies et fossés mitoyens en date du 05 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE L’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [F] et Madame [G] [F] sont propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], cadastré section AM n°[Cadastre 6] à [Localité 10].

La SAS FIDUCIA IMMO est propriétaire depuis le 5 décembre 2022 d’une parcelle jouxtant celle des époux [F], située [Adresse 7], cadastrée section AM n°[Cadastre 1] à [Localité 9], sur laquelle est édifié un bâtiment qui borde par ses murs le jardin de Monsieur et Madame [F].

Subissant des nuisances en provenance du fonds voisin, Monsieur et Madame [F] ont vainement sollicité de la société FIDUCIA IMMO qu’il y soit mis fin, notamment par lettre recommandée du 3 juillet 2025.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, Monsieur et Madame [F] ont fait assigner la SAS FIDUCIA IMMO devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins de voir, au visa de l’article 1253 du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

Ordonner, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, la réalisation des travaux suivants dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :Remplacement du chéneau et du bandeau sur la façade donnant sur la parcelle de Monsieur et Madame [F] ;Installation d’avant toits pour reboucher les ouvertures entre la maçonnerie et la charpente ;Installation de pics anti-pigeons en tête des harpages en bêtonCondamner la SAS FIDUCIA IMMO à leur payer une somme provisionnelle de 3000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi ;Condamner la SAS FIDUCIA IMMO à leur payer une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Monsieur et Madame [F], représentés par leur avocat, maintiennent leurs demandes initiales.

Il sera renvoyée à l’assignation valant conclusions soutenue oralement, pour l’exposé des moyens des demandeurs, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, la SAS FIDUCIA IMMO, valablement représentée, accepte de procéder aux travaux concernant le chéneau et le bandeau sur la façade en sollicitant pour ce faire un accès à la parcelle des demandeurs. Pour le surplus, elle soutient qu’il s’agit de travaux complexes et techniques nécessitant une autorisation d’urbanisme s’agissant de modification de l’existant.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 5 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de faire procéder à la réalisation des travaux sous astreinte :

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend».

Selon l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1253 du code civil invoqué par les demandeurs dispose que le propriétaire d’un bien qui est l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l’espèce, il ressort notamment d’un constat dressé par commissaire de justice le 23 juillet 2025 les éléments suivants :

— l’ensemble de l’avant toit du bâtiment appartenant à la société FIDUCIA IMMO est en très mauvais état (des morceaux sont tombés), -le bandeau en bois est très fortement dégradé ;

— la dernière partie du bandeau du toit, sur environ 8 à 10 mètres, menace de tomber dans le jardin de Monsieur et Madame [F], les boiseries de l’avant-toit sont entièrement vermoulues et de l’eau ruisselle des pannes et l’ensemble menace ruine ;

— les eaux pluviales de la toiture de l’immeuble appartenant à la société FIDUCIA IMMO s’écoulent directement sur la parcelle des époux [F] ;

— la présence de pigeons qui rentrent dans la toiture par l’avant-toit ;

Lors des débats, la société FIDUCIA IMMO ne conteste pas le défaut d’entretien du bâtiment lui appartenant et les nuisances en résultant pour les époux [F]. Elle est ainsi responsable de plein droit des troubles ainsi causés qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

Elle s’était d’ailleurs engagée à remédier aux désordres à l’occasion de l’établissement d’un protocole d’accord en date du 23 mai 2023, les travaux devant être réalisés avant le 30 octobre 2023.

La société FIDUCIA IMMO soutient qu’une partie des travaux n’a pu être réalisée, faute d’accord des époux [F] pour la laisser accéder à leur jardin. Il est établi que ce refus d’accès a été formalisé par Monsieur et Madame [F] dans une lettre datée du 30 septembre 2025, soit quinze jours avant l’audience de référé et s’explique par leur indisponibilité compte tenu des délais très courts proposés par la société FIDUCIA IMMO et non par une position de principe des demandeurs visant à empêcher systématiquement la réalisation des travaux.

Ce moyen de défense apparaît donc inopérant pour justifier le non respect du protocole d’accord depuis plus de deux ans maintenant.

Il en va de même de l’argumentation tirée de la complexité des travaux concernant les avant-toits et les pics anti-pigeons qui apparaît d’autant plus contestable que la société FIDUCIA IMMO a bénéficié d’un large délai depuis la signature du protocole d’accord pour obtenir les autorisations d’urbanisme dont elle se prévaut aujourd’hui, lesdits travaux étant déjà prévus dans le protocole d’accord accepté par elle il y a plus de deux ans.

Il résulte ainsi des pièces produites par les parties la nécessité de faire procéder en urgence aux travaux suivants dans un délai d’un mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance :

— remplacement du chéneau et du bandeau sur la façade donnant sur la parcelle de Monsieur et Madame [F] ;

— canalisation des eaux pluviales du bâtiment afin qu’elles ne s’écoulent plus sur la parcelle des époux [F];

La SAS FIDUCIA IMMO sera ainsi condamnée à procéder auxdits travaux dans le délai précité. Eu égard à la carence injustifiée de la défenderesse pendant deux ans, il convient d’assortir la condamnation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois.

S’agissant des autres travaux dont la réalisation est sollicitée, il y a lieu de condamner la société FIDUCIA IMMO à y faire procéder par un professionnel qualifié, dans un délai de six mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois.

— Sur la demande indemnitaire formée à titre provisionnel

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur et Madame [F] établissent par le constat dressé le 23 juillet 2025 qu’ils ont subi un trouble de jouissance résultant de l’écoulement des eaux pluviales sur leur propriété et de la présence de pigeons.

Le montant non sérieusement contestable de leur préjudice peut être fixé à la somme provisionnelle de 500 euros à laquelle sera condamnée la SAS FIDUCIA IMMO.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la SAS FIDUCIA IMMO.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Tenue aux dépens, la société FIDUCIA IMMO sera également condamnée à payer à Monsieur et Madame [F] une somme que l’équité commande de fixer à 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONDAMNONS la SAS FIDUCIA IMMO à faire procéder à ses frais par un professionnel qualifié au remplacement du chéneau et du bandeau sur la façade du bâtiment lui appartenant donnant sur la parcelle de Monsieur [N] [F] et Madame [G] [F] ainsi qu’à la canalisation des eaux pluviales du bâtiment lui appartenant situé [Adresse 7], cadastré section AM n°[Cadastre 1] à [Localité 9] , et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 3 mois ;

CONDAMNONS la SAS FIDUCIA IMMO à faire procéder à ses frais par un professionnel qualifié à l’installation d’avant toits visant à reboucher les ouvertures entre la maçonnerie et la charpente du bâtiment lui appartenant situé [Adresse 7], cadastré section AM n°[Cadastre 1] à [Localité 9] et à l’installation de pics anti-pigeons en tête des harpages en bêton du même bâtiment, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 3 mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNONS la SAS FIDUCIA IMMO à payer à Monsieur [N] [F] et Madame [G] [F] une somme provisionnelle de 500 euros au titre du trouble de jouissance ;

CONDAMNONS la SAS FIDUCIA IMMO à payer à Monsieur [N] [F] et Madame [G] [F] une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS FIDUCIA IMMO aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT