TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 24/01871 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMY2

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 03/03/2025

à M^e Charles PAUMIER

la SELARL VERBATEAM [Localité 8]

COPIE délivrée

le 03/03/2025

à

2 Copies au service expertise

Rendue le TROIS MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière lors des débats et de Céline GABORIAU, Greffière lors du prononcé.

DEMANDEURS

Monsieur [S] [G]

né le 05 Juin 1992 à [Localité 9] (81)

[Adresse 7]

[Localité 3]

Madame [V] [K]

née le 07 Mars 1987 à [Localité 11] (CHINE)

[Adresse 7]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SCCV [Localité 8] ET1

dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 6]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Alexandre JELEZNOV de la SELARL VERBATEAM BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Un programme immobilier dénommé BORDORIVA a été édifié sur la commune de [Localité 8] par la société SCCV [Localité 8] ET1 (le gérant étant NEXITY).

Ce programme immobilier, soumis au régime de la copropriété, a été vendu en l’état futur d’achèvement.

Dans ce cadre, Monsieur [S] [G] et Madame [V] [K] ont acquis par acte notarié signé le 30 décembre 2019 :

— un appartement à usage d’habitation type T5 lot 34,

— un emplacement de stationnement n°99 adapté aux personnes à mobilité réduite.

La remise des clés a été effectuée le 3 août 2023.

Dans le mois suivant les opérations de livraison, les acquéreurs ont fait part au promoteur de réserves complémentaires.

Exposant que de nombreuses réserves persistent, Monsieur [S] [G] et Madame [V] [K] ont, par acte du 30 juillet 2024, fait assigner la SCCV BORDEAUX ET1 devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

Pour les réserves non contestées et non levées – CONDAMNER la SCCV [Localité 8] ET1 en sa qualité de promoteur et sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil et L.111-11 du Code de la construction et de l’habitation à lever l’ensemble des réserves qui sont non contestées, sous astreinte de 200 euros par jours de retard à compter de la date de la signification de l’ordonnance à intervenir

Tâches de peinture sur parquet (chambre)étanchéité de la porte de douche (salle d’eau)point de fixations sur le garde-corps manquants (balcon)blocage volet roulant (tout logement)

Pour les réserves non levées et désordres apparus dans la première année – ORDONNER une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commettre pour y procéder tel expert qu’il plaira

CONDAMNER la SCCV [Localité 8] ET1 à communiquer les documents suivants, sous astreinte de 200 euros par jours de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

Procès-verbal de réception de chacun des lots et attestations d’assurances. DAACT Les objectifs réglementaires d’isolement de façade du projet pour permettre la réalisation des mesures acoustiques

CONDAMNER la SCCV [Localité 8] ET1 à payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code civile, compte tenu de son obligation de lever les réserves sous astreinte.

CONDAMNER la SCCV [Localité 8] ET1 à payer à titre provisionnel la somme de 2.052 € au titre des deux factures de l’acousticien GENERAL ACOUSTIC suivant engagement de la SCCV.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les consorts [G]/[K] ont maintenu leurs demandes.

Ils exposent au soutien de ces dernières avoir déclaré à leur promoteur plusieurs réserves en phase de livraison et dans les trente jours ayant suivi, lesquelles n’ont pas été levées, ce qui justifie qu’ils en sollicitent la réparation devant la présente juridiction. Ils indiquent qu’en revanche, concernant les réserves non levées et désordres apparus dans la première année, il est nécessaire qu’une expertise judiciaire soit ordonnée. En réponse aux arguments adverses, ils soutiennent que les réserves ont été notées par les acquéreurs et n’ont pas fait l’objet d’observations, à l’exception de trois d’entre elles. Ils ajoutent qu’il appartient au vendeur d’indiquer si les réserves ne sont pas fondées.

En réplique, la SCCV [Localité 8] ET1, a sollicité de :

— débouter les consorts [G] et [K] de leur demande de condamnation sous astreinte à lever des réserves ;

— donner acte à la SCCV [Localité 8] ET1 de ce qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise des consorts [G] et [K] sous toutes réserves de responsabilité et de garantie ;

— débouter les consorts [G] [K] de leur demande de condamnation sous astreinte à produire des documents ;

— débouter les consorts [G] [K] de leur demande au titre du remboursement des factures d’acousticien et d’indemnité de procédure.

Elle expose au soutien de ses prétentions que les requérants ne démontrent pas le bien-fondé des réserves dont ils expliquent qu’elles demeureraient d’actualité et qu’en outre, à les supposer fondées, il n’existe aucun consensus entre les parties sur la façon dont la levée des réserves devrait intervenir.

Évoquée à l’audience du 27 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025;

MOTIFS

Sur la demande de reprise des désordres

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Les requérants sollicitent la condamnation de la société SCCV [Localité 8] ET1 à lever l’ensemble des réserves qui sont non contestées, sous astreinte de 200 euros par jours de retard à compter de la date de la signification de l’ordonnance à intervenir, à savoir :

Tâches de peinture sur parquet (chambre)étanchéité de la porte de douche (salle d’eau)point de fixations sur le garde-corps manquants (balcon)blocage volet roulant (tout logement)

A titre liminaire, il convient de préciser qu’il convient d’analyser la demande de lever de réserves formulée par les demandeurs en une demande de reprise des désordres et non conformités dont est tenu le vendeur en VEFA en application de l’article 1642-1 du Code civil.

Aux termes de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En l’espèce, la livraison du bien immobilier est intervenue avec réserves le 03 août 2023, lesquelles ont été complétées par courrier recommandé du 29 août 2023.

Il y a lieu dans un premier temps de relever que les désordres dont les requérants sollicitent la réparation sous astreinte résultent d’une part, de la dénonciation réalisée dans le procès-verbal de livraison du 03 août 2023 et d’autre part, du courrier recommandé du 29 août 2023 envoyé par les requérants à la SCCV.

Il convient dans un second temps de constater que contrairement à ce que soutient la défenderesse, ce n’est alors pas à l’acquéreur de démontrer la persistance de l’obligation à la charge du vendeur d’immeuble à construire découlant de l’article 1642-1 du code civil, mais à celui-ci de rapporter la preuve de ce qu’il s’est libéré de cette obligation, ce que la SCCV [Localité 8] ET1 ne fait pas en l’espèce.

En conséquence, la SCCV [Localité 8] ET1 ne justifiant pas avoir fait procéder à la réparation des désordres pré-cités, il convient de la condamner à le faire dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Les consorts [G]/[K] sollicitent par ailleurs concernant les défauts acoustiques et le le surplus des désordres apparus dans la première année et demeurant non réparés qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Monsieur [S] [G] et Madame [V] [K], et notamment le rapport accoustique du 12 juillet 2024 et le tableau récapitulatif des désordres restant à lever, que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

L’expertise portera sur les défauts acoustiques relevés par les requérants et désordres non réparés tel que cela résulte du “tableau récapitulatif des réserves/désordre à lever”(pièce 8 des demandeurs), à l’exception des désordres suivants :

Tâches de peinture sur parquet (chambre)étanchéité de la porte de douche (salle d’eau)point de fixations sur le garde-corps manquants (balcon)blocage volet roulant (tout logement) ; Sur la demande de provision

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Les requérants sollicitent en outre la condamnation de la SCCV [Localité 8] ET1 à leur payer la somme de 2.052 euros au titre des deux factures de l’acousticien GENERAL ACOUSTIC.

Elle soutient à ce titre que la SCCV [Localité 8] ET1 s’est engagée à leur rembourser les frais d’un acousticien.

S’il résulte en effet d’un courrier du 23 mai 2024 que la SCCV [Localité 8] ET1 a indiqué que dans le cas où les essais n’étaient pas concluants, elle procèderait au remboursement de la facture du bureau d’étude acoustique, il convient en revanche de constater que le rapport de mesure acoustique produit par les demandeurs indique que tous les relevés sont conformes sauf un et qu’en tout état de cause, les défauts acoustiques allégués par les requérants auront vocation a être étudié par l’expert nommé ci-après.

En l’absence de démonstration par les requérants d’une obligation non sérieusement contestable à la charge de la SCCV [Localité 8] ET1 d’avoir à s’acquitter de ces factures, leur demande de provision ne peut prospérer.

Sur la demande de communication de pièces

Les consorts [G]/[K] sollicitent par ailleurs de condamner la SCCV [Localité 8] ET1 à communiquer les documents suivants,

Procès-verbal de réception de chacun des lots et attestations d’assurances. DAACT Les objectifs réglementaires d’isolement de façade du projet pour permettre la réalisation des mesures acoustiques

La SCCV [Localité 8] ET1 ayant communiqué les PV de réception des lots concernant les entreprises susceptibles d’être concernées dans l’appartement des demandeurs ainsi que leurs attestations d’assurance, la demande de communication de ce chef est sans objet.

La défenderesse indique par ailleurs ne pas être en mesure de produire la DAACT en raison de l’instruction d’une demande de permis de construire modificatif, la demande de communication de ce chef ne pourra donc prospérer à son encontre.

Concernant la communication des objectifs réglementaires d’isolement de façade du projet pour permettre la réalisation des mesures acoustiques, il convient d’observer que cette demande n’est pas précise et qu’en tout état de cause, la défenderesse ayant produit une attestation acoustique DEKRA, la demande de communication de ce document ne peut non plus prospérer.

Sur les autres demandes

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [S] [G] et Madame [V] [K], sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV [Localité 8] ET1 à faire procéder à la reprise des désordres suivants, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois :

Tâches de peinture sur parquet (chambre)étanchéité de la porte de douche (salle d’eau)point de fixations sur le garde-corps manquants (balcon)blocage volet roulant (tout logement) ;

DEBOUTE Monsieur [S] [G] et Madame [V] [K] de leur demande de provision ;

DIT que la demande de communication des procès-verbaux de réception de chacun des lots et attestations d’assurances formée par Monsieur [S] [G] et Madame [V] [K] est sans objet ;

DEBOUTE Monsieur [S] [G] et Madame [V] [K] du surplus de leur demande de communication ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [Z] [B] [N]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

DIT que l’expertise portera sur les défauts acoustiques relevés par les requérants et désordres non réparés tel que cela résulte du “tableau récapitulatif des réserves/désordre à lever”(pièce 8 des demandeurs), à l’exception des désordres suivants :

Tâches de peinture sur parquet (chambre)étanchéité de la porte de douche (salle d’eau)point de fixations sur le garde-corps manquants (balcon)blocage volet roulant (tout logement) ;

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– en cas de travaux supplémentaires et réceptionnés non prévus au devis et n’ayant pas fait l’objet d’un avenant, rechercher les circonstances dans lesquelles les travaux ont été décidés et réalisés ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins-values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non, et plus généralement en distinguant les coûts de reprise nécessaires en fonction de chacune des entreprises intervenantes;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par demandeur et proposer une base d’évaluation;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par demandeur, et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

DIT que l’expert judiciaire devra notamment recueillir l’identité des assureurs de responsabilité l’ensemble des intervenants à l’acte de construire concernés par ces doléances, d’une part au moment de l’ouverture de chantier, et d’autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l’expert judiciaire devra également recueillir l’identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l’acte de construire mis en cause au cours des opérations d’expertise, ce dès l’établissement de la première note d’expertise suivant cette mise en cause ;

AUTORISE Monsieur [S] [G] et Madame [V] [K] à effectuer, à leurs frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir à Monsieur [S] [G] et Madame [V] [K] les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que Monsieur [S] [G] et Madame [V] [K] devront consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que ces parties ne soient dispensées du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

DIT que les défendeurs devront produire auprès du demandeur dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que Monsieur [S] [G] et Madame [V] [K] conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,