MINUTE 2024/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 22 Octobre 2024

N° RG 22/02135 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HQNI

DEMANDEURS

Monsieur [Z], [B], [T] [L]

né le 10 mai 1983 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Damien CASTEL, avocat au Barreau du MANS

Madame [C], [P] [W]

née le 6 mai 1983 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Damien CASTEL, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [D], [V] [J]

né le 28 novembre 1948 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Magali LEROY, avocate au Barreau de PARIS, avocate plaidante et par Maître Allétia CAVALIER, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

Madame [F], [N], [R], [X] [S]

née le 14 novembre 1949 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Magali LEROY, avocate au Barreau de PARIS, avocate plaidante et par Maître Allétia CAVALIER, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 11 juin 2024

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 17 septembre 2024 prorogé, en raison de la charge de travail du magistrat, au 22 octobre 2024 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 22 Octobre 2024

— prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à M^e Damien CASTEL – 24, M^e Allétia CAVALIER – 50 le

N° RG 22/02135 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HQNI

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [L] et Mme [C] [P] [W] ont acquis de M. [D] [J] et Mme [F] [S] par acte authentique de vente signé le 25 mars 2019 un ensemble immobilier situé au [Adresse 1], comprenant notamment au numéro 21 un local commercial (salon de coiffure) ainsi qu’un studio au rez-de-chaussée, deux studios au premier étage et un studio mansardé au deuxième étage (studio 4), moyennant le prix total de 169 036 €.

Ce dernier logement, dont le montant mensuel du loyer s’élevait à 300 €, était occupé depuis 2014 par un locataire, M. [A] [H].

Suite au signalement par M. [H] de problèmes de santé, le 30 novembre 2021, l’Agence régionale de santé a remis un rapport d’évaluation sur la salubrité de son logement. Il conclut que le logement présente des désordres constituant un danger ou un risque pour la santé des personnes et un caractère impropre à l’habitation du fait de sa configuration, n’ayant pas une surface habitable suffisante.

Le 15 février 2022, le préfet de la Sarthe a pris un arrêté imposant à M. [L] et Mme [W] la cessation de la mise à disposition aux fins d’habitation de ce local et le relogement du locataire à leur charge, sous un délai d’un mois après notification.

Suite au refus de M. [H] des propositions de relogement effectuées, les propriétaires ont fait assigner le 24 juin 2022 M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans aux fins d’obtenir la résiliation du bail.

Par décision du 22 septembre 2023, le juge a fait droit à cette demande et le bail a été résilié à compter de la décision, en condamnant M. [L] et Mme [W] à verser à M. [H] la somme de 1 428 € pour le financement de sa réinstallation et en rejetant la demande du locataire de se faire rembourser les loyers versés ces derniers depuis leur acquisition du bien le 25 mars 2019.

Parallèlement et peu de temps après avoir introduit à la procédure devant le juge des contentieux de la protection, M. [L] et Mme [W] ont fait assigner le 17 août 2022 M. [J] et Mme [S], leurs vendeurs du bien, devant le tribunal judiciaire du Mans, aux fins d’obtenir initialement une réduction du prix payé pour l’immeuble en raison des difficultés rencontrées quant au logement de M. [H].

Dans l’état de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 juin 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, les demandeurs sollicitent, à titre principal, la condamnation solidaire de M. [J] et Mme [S] à leur payer les sommes de 32 173 € au titre de la réduction du prix de vente et celle de 15 393,069 € à titre de dommages et intérêts, ou subsidiairement, de dire la vente nulle et de les condamner dans les mêmes circonstances à la somme de 60 404,53 € à titre de dommages et intérêts. M. [L] et Mme [W] demandent en tout état de cause de rejeter les prétentions de M. [J] et Mme [S] et de les condamner solidairement aux dépens et à leur payer 3 600 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir au visa de l’article 1603 du code civil relatif à la délivrance conforme de la chose vendue que M. [J] et Mme [S] leur ont cédé un bien dont l’un des logements était finalement inhabitable et non louable en raison de la surface habitable. Ils exposent qu’en effet, le bien vendu n’est pas conforme à ce qui était prétendu dans l’acte de vente, auquel étaient annexés le contrat de bail, qui précisait que la surface habitable était de 60 m² ainsi qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) mentionnant une surface pour ce logement de 44,28 m² habitable. M. [L] et Mme [W] rappellent que ces annexes au contrat sont des documents contractuels. Ils estiment par ailleurs que le rapport de l’ARS fait foi et que les mesures prises par son technicien sont suffisantes pour démontrer la surface habitable du logement, soit deux pièces de moins de 9 m², en soulignant qu’il n’est pas techniquement possible de rassembler les deux pièces pour que le logement dispose d’une pièce principale plus grande. Ils mettent en avant que la surface ainsi établie est largement inférieure aux surfaces annoncées, et manifestement incompatible avec les exigences locales de salubrité. A ce sujet, ils avancent qu’il convient de considérer que le règlement sanitaire de la Sarthe est encore en vigueur et doit s’appliquer, en ce qu’il contient des exigences plus strictes que celles prévues par le décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent.

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M. [L] et Mme [W] soutiennent encore que la surface du bien comme son habitabilité constituaient des éléments essentiels du contrat de vente dans la mesure où ils ont acquis l’ensemble immobilier avec l’intention d’en percevoir des loyers, ce qui résulte de l’annonce mise en ligne par M. [J] et Mme [S] mais également des échanges entre eux avant la vente et des demandes de financements faites. Ils prétendent qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils avaient su qu’un logement ne pouvait plus être loué, et répondent par ailleurs qu’ils n’ont pas agi sur le fondement de la non-conformité du bien pour cause de contenance erronée car l’action de l’article 1622 du code civil était prescrite. M. [L] et Mme [W] affirment qu’ils se retrouvent désormais en possession d’un bien dont la rentabilité est moindre, en raison du caractère définitif de l’interdiction d’habiter le logement litigieux, et rappellent que les motifs qui ont conduit à l’arrêté préfectoral sont inhérents à la configuration du logement, et imputables aux précédents propriétaires alors qu’il n’existe aucune solution technique pour y remédier. Ils expliquent qu’ils n’ont pas pu faire mesurer le logement puisque M. [H] refusait abusivement de quitter les lieux et d’ouvrir sa porte, et que c’est cette même résistance du locataire qui a conduit à l’apparition de moisissures suite à une fuite d’eau dans l’appartement qu’ils n’ont pas pu réparer.

M. [L] et Mme [W] prétendent donc qu’ils ont donc subi un préjudice, dont ils entendent obtenir réparation, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, qui se caractérise entre autres par une perte de rentabilité, par les loyers non perçus entre février 2022 et juin 2024, par les sommes versées au titre des frais et taxes sur ce logement, ainsi que par les frais liés à l’arrêté d’insalubrité (frais de réinstallation du locataire, frais d’expulsion et frais d’avocat notamment).

Dans leurs ultimes écritures signifiées par voie électronique le 4 juin 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, M. [J] et Mme [S] concluent au débouté de l’ensemble des prétentions adverses et à la condamnation in solidum des demandeurs aux dépens et à leur payer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] et Mme [S] affirment que les demandeurs échouent à rapporter la preuve de la surface habitable du logement litigieux, alors qu’au demeurant, une expertise contradictoire est aujourd’hui possible pour évaluer exactement celle-ci depuis le départ des lieux de M. [H] en avril 2024, mesure que les demandeurs n’ont pas fait effectuer. Ils soutiennent que la preuve n’est pas faite que la superficie du logement litigieux soit inférieure à 9 m², alors que le rapport de l’ARS ne fait pas foi et qu’il est contradictoire avec le diagnostic de performance énergétique, réalisé par un organisme agrée par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, outre qu’il ressort des calculs mêmes du rapport de l’ARS que le volume habitable du logement sous comble est de 30,36 m² d’après les mesures approximatives retenues sur la base d’un simple croquis.

S’agissant du caractère prétendument essentiel de la surface du bien, M. [J] et Mme [S] relèvent que les surfaces des biens loués ne sont pas mentionnées à l’acte de vente, pas davantage que ne l’est la qualification de « bien de rapport », et que si leur surface avait été déterminante, ils auraient vérifié ce point avant la conclusion de la vente, alors qu’il existait déjà une contradiction entre les annexes au contrat de vente quant à la surface du bien litigieux. Ils ajoutent que quoi qu’il en soit, il existe une clause à cet acte qui exclut toute garantie des vendeurs s’agissant de la superficie des constructions.

Les défendeurs rappellent par ailleurs que l’état d’insalubrité est postérieur à la vente et constitue le seul élément incontestable qui a conduit à l’arrêté d’insalubrité.

M. [J] et Mme [S] avancent encore que les acquéreurs n’ont jamais entendu faire de l’immeuble acquis un bien de rapport et qu’ils ont d’ailleurs donné congé à M. [H] dès qu’ils ont pu pour récupérer le logement pour l’un de leurs proches alors que ce locataire y était installé depuis sept ans et payait régulièrement son loyer. Ils ajoutent qu’ils ont toujours entretenu de bonnes relations avec ce dernier, contrairement aux nouveaux propriétaires, qui sont entrés en conflit avec lui notamment en refusant de faire effectuer les travaux leur incombant pour le problème des moisissures.

Enfin, les défendeurs contestent le mode de calcul du préjudice prétendu, soulignent encore qu’il n’y pas de lien entre l’expulsion de M. [H] impliquant les frais indiqués et l’insuffisance de superficie, dont il ne s’est jamais plaint. En outre, ils soulignent qu’ils n’ont pas été condamnés à rembourser les loyers perçus versés par M. [H] et qu’il n’existe pas de préjudice locatif pour M. [L] et Mme [W].

Après une première ordonnance de clôture le 28 septembre 2023, révoquée le 5 octobre 2023, la procédure a été clôturée le 10 juin 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du 18 avril 2024.

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MOTIFS

Sur la non conformité du bien  :

En application de l’article 1604 du code civil, le vendeur est tenu à une obligation de délivrance conforme. La preuve de la non-conformité incombe à l’acquéreur et la bonne ou la mauvaise foi du vendeur est indifférente.

Il appartient en l’espèce à M. [L] et Mme [W] de démontrer que le logement litigieux ne présente pas des caractéristiques conformes à ce qui était prévu.

Premièrement, il ressort des débats et des pièces produites que les acquéreurs ont entendu acheter un immeuble comportant des logements destinés à être habités, sans qu’à ce stade leur intention de poursuivre la location ou bien d’installer un tiers dans les logements n’ait d’incidence. Cet élément est démontré par les propos des parties elles-mêmes, M. [J] et Mme [S] ne contestant aucunement que le logement de M. [H] avait pour vocation d’être habité par ce dernier, par les échanges entre les parties précédant la vente, mais également par l’acte authentique de vente, qui mentionne l’existence de baux d’habitation sur tous les locaux, dont le logement litigieux.

Si la surface du studio occupé par M. [H] n’était pas précisée à l’acte de vente, les informations figurant aux pièces annexées à celui-ci, à savoir le bail d’habitation conclu avec M. [H] et le diagnostic de performance énergétique du logement, qui mentionnaient respectivement une surface de 60m² et de 44m² permettent de déterminer la surface au moins approximative du studio acquis. Au regard de sa surface comprise entre ces deux valeurs, mais également de l’existence d’un bail d’habitation conclu en bonne et due forme sur ce logement, et de la présence effective d’un locataire dans les lieux depuis plusieurs années, il est démontré que tant les acquéreurs que les vendeurs avaient entendu conclure une vente portant notamment sur un studio en location d’une surface qui paraissait aux normes habitables.

Au demeurant, la conformité du bien vendu doit s’apprécier également au regard des normes administratives auxquelles est soumis le bien. Or, il est également justifié par la production du rapport d’évaluation de l’ARS datant de novembre 2021 et de l’arrêté préfectoral du 15 février 2022 que le logement ne respecte en réalité pas les normes pour être habitable, érigées notamment par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et par l’arrêté préfectoral du 31 mars 1980 établissant le titre II du règlement sanitaire départemental de la Sarthe. En effet, le logement ne dispose pas d’une pièce principale dont la surface serait supérieure à 9 m² sous une hauteur de 2,20 m de plafond, ni d’une seconde pièce supérieure à 7 m² puisque la plus grande surface calculée sous 2,20 m de plafond est de 8,35 m² (même si la surface au sol s’étend sur 17,5 m²) et la chambre mesure 5,45 m². Il ne peut être prétendu comme le font les défendeurs que ces calculs ont été effectués à la vue d’un simple croquis alors qu’il est explicitement indiqué que le conseiller en environnement intérieur, M. [Y], s’est rendu sur place le 18 août 2021.

Ainsi, il est établi que le studio de M. [H] n’était pas conforme aux normes en vigueur pour être habitable, de sorte que depuis l’arrêté préfectoral, le bien a perdu sa destination essentielle.

Par conséquent, M. [L] et Mme [W] démontrent que le studio n°4 n’était pas conforme au bien qu’ils entendaient acquérir.

Ensuite, il est également établi que cette non-conformité préexistait à la vente, bien qu’elle ait été constatée postérieurement au contrat, et de manière accessoire au motif premier qui a conduit le conseiller de l’ARS à se rendre au domicile de M. [H].

En effet, il ressort du rapport que la situation du logement avait été signalée par M. [H] pour des raisons d’humidité récurrente et de moisissures allergisantes, désordres qui ont de fait été constatés par le conseiller. La juridiction constatera, qu’outre ce motif, d’autres désordres ont été relevés et sont également de nature à porter atteinte à la santé ou à la sécurité des personnes, tels que l’ « instabilité du mur entre les parties communes et l’escalier privatif », le « défaut de résistance au feu de certains matériaux », le « risque de chute des personnes dans les parties communes intérieures et le logement notamment dans les escaliers », et la « suspicion de présence de plomb dans les peintures dégradées ».

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Cependant, l’arrêté a également été pris en considération de défauts inhérents à la conception du logement tels que les « combles insuffisamment aménagés », la « surface habitable totale insuffisante du local », la « surface habitable insuffisante de la pièce à usage de chambre », et la « hauteur sous plafond insuffisante pour toutes les pièces principales », étant relevé que l’auteur du rapport prend soins de préciser qu’aucune régularisation n’est possible par des travaux du fait de l’existence, entre la pièce de vie et la chambre, d’une cage d’escalier interdisant l’unification de l’espace.

Ainsi donc, si l’arrêté mentionne deux séries de causes pour justifier la décision administrative, il est établi que la cause relative à la mauvaise conception du logement est suffisante pour justifier de son caractère non habitable en application des normes relatives à la décence du logement, étant précisé que ces normes sont antérieures à la vente et que dès lors, le bien vendu n’était déjà pas conforme à celles-ci lors de la vente.

La responsabilité de M. [J] et Mme [S] à l’égard des acquéreurs pour le défaut de conformité du bien vendu, qui est pour partie constitué d’un logement impropre à l’habitation, est donc acquise, alors que la bonne ou mauvaise foi du vendeur est sans incidence sur ce point.

Il sera fait droit à la demande de M. [L] et Mme [W] sur le fondement de la non-conformité.

Sur le préjudice subi :

Il résulte de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé (…) L’article 1231-4 précise que même dans le cas où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce, M. [L] et Mme [W] demandent d’abord la réduction du prix d’acquisition de l’immeuble.

A ce titre ils sollicitent la somme de 32 173 € calculée sur la base du rendement brut de l’immeuble entier, de manière à conserver le même rendement sans le loyer de M. [H]. Les défendeurs contestent ce mode de calcul, qu’ils estiment fantaisiste et affirment qu’il n’existe aucun préjudice puisque M. [H] a continué de payer son loyer et qu’ils n’ont pas été tenus à lui rembourser une quelconque somme par la décision du juge des contentieux de la protection.

Dans la mesure où M. [L] et Mme [W] ont acquis un ensemble immobilier dont une partie est devenue inutile, ils ont nécessairement subi un préjudice financier sur le prix d’achat, qui aurait dû être moindre.

Cependant, M. [L] et Mme [W] ne versent pas d’estimation immobilière de la valeur du studio litigieux.

En tenant compte d’une règle proportionnelle fondée sur les montants des loyers des divers locaux (à défaut des surfaces, non précisées à l’acte de vente), à savoir 300 € pour le studio de M. [H] et s’élevant à 450 € pour le local commercial, à 260 €, 280 € et 330 € pour les autres studios, et du prix global auquel a été acquis l’ensemble immobilier, soit 169 036 €, il y aura lieu de considérer que la valeur du studio litigieux s’élevait, au jour de la vente à 31 300 €.

Dès lors, les vendeurs seront condamnés solidairement à payer aux acquéreurs cette somme en réduction du prix d’acquisition.

Par ailleurs, M. [L] et Mme [W] sollicitent des dommages et intérêts complémentaires, ce qui n’est pas incompatible avec la réduction partielle du prix de vente.

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Le montant des frais payés au notaire en sus du prix d’acquisition pour une partie du bien immobilier dont ils ne pourront tirer aucun profit constitue également une conséquence directe du caractère impropre du logement. M. [L] et Mme [W] ayant payé 13 150 € à ce titre, alors qu’ils auraient dû payer une telle somme diminuée de 2 436 € en proportion des loyers de chaque logement dans le montant total de l’ensemble immobilier, les vendeurs seront condamnés à leur rembourser cette différence.

Il peut également être considéré que l’impropriété à destination du studio en raison de sa configuration a occasionné aux nouveaux propriétaires un préjudice complémentaire en ce qu’ils ont dû payer à leur locataire une indemnité de relogement, soit 1 428 €. Le coût des lettres recommandées avec accusé de réception nécessaires à la procédure de fin de mise à disposition du bien peut également y être ajouté, soit 21,44 €.

Cependant l’existence d’un contentieux entre M. [L] et Mme [W] et M. [H] n’est pas en lien direct et certain avec la taille du logement, dont il ne s’est en réalité jamais plaint, mais avec l’existence de moisissures non traitées par les propriétaires ou encore avec leur demande d’indexation du loyer et de paiement des charges. Dès lors, la nécessité de recourir au juge des contentieux de la protection avec l’assistance d’un avocat, et à la procédure d’expulsion par l’intermédiaire d’un commissaire de justice ne constitue pas un préjudice indemnisable du fait de la non-conformité du logement en raison de sa surface habitable. Les défendeurs ne seront pas condamnés au paiement des sommes relatives aux frais engagés pour recourir au commissaire de justice, aux frais de changement de serrure, ni aux frais d’avocat.

Enfin, il n’y aura pas lieu à indemnisation du montant des loyers qui n’ont plus été payés par M. [H] entre février 2022, date de l’arrêté préfectoral déclarant le logement insalubre, et la date de son départ effectif, alors qu’il est acquis que M. [L] et Mme [W] n’avaient plus le droit de mettre ce bien en location et n’auraient en tout état de cause pu bénéficier d’aucun loyer en remplacement pour la location de ce logement.

Par conséquent, le montant total des dommages et intérêts complémentaires s’élève à la somme de 3 885,44 €, à laquelle seront condamnés M. [J] et Mme [S] in solidum.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [J] et Mme [S], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [J] et Mme [S], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à M. [L] et Mme [W] une somme de 3 000 € sur le fondement de cet article.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.

Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel :

CONDAMNE solidairement M. [D] [J] et Mme [F] [S] à payer à M. [Z] [L] et Mme [C] [W] la somme de 31 300 € (trente et un mille trois cents euros) en réduction du prix de vente de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] acquis le 25 mars 2019 ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [J] et Mme [F] [S] à payer à M. [Z] [L] et Mme [C] [W] la somme de 3 885,44 € (trois mille huit cent quatre vingt cinq euros quarante quatre) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [J] et Mme [F] [S] à verser à M. [Z] [L] et Mme [C] [W] une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [J] et Mme [F] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

La greffière La Présidente