TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Minute N°

N° RG 25/00437 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K5WO

[Y] [R]

C/

[K] [O]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 JUIN 2025

DEMANDEUR:

M. [Y] [R]

né le 09 Janvier 1964 à [Localité 11] (TURQUIE)

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par M^e Alexandre BERTEIGNE, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR:

M. [K] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 10] . [Adresse 12]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

En présence, lors des débats, de Sophie NOEL et Marion VILLENEUVE, auditrices de justice

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 12 Mai 2025

Date des Débats : 12 mai 2025

Date du Délibéré : 23 juin 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 23 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 août 2022, M. [Y] [R] a consenti un bail d’habitation à M. [K] [O] sur des locaux d’habitation et un garage situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1827,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [O] le 30 octobre 2024.

Par assignation du 23 janvier 2025, M. [Y] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2618,92 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont portées et de l’assignation pour le surplus. 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 mai 2025, M. [Y] [R] informe que la dette locative, actualisée au 7 mai 2025, s’élève désormais à 3558,92 euros. M. [Y] [R] informe également que le locataire a quitté les lieux en février 2025 sans restituer les clefs.

Le 4 mars 2025, un procès-verbal de constat de reprise a été établi par commissaire de justice, lequel fait état que l’appartement a été laissé dans un état dégradé.

Outre la dette locative de 3558,92 euros, M. [Y] [R] sollicite le paiement des frais de changement de serrure : 173,80 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [K] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [Y] [R] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Y] [R] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [K] [O].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [Y] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1827,92 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 décembre 2024.

Cependant il ressort des éléments versés au dossier, et notamment du constat de l’huissier rédigé le 4 mars 2025 que M. [K] [O] a déposé les clefs du logement chez le commissaire de justice après la délivrance d l’assignation.

Le locataire ayant quitté les lieux et ayant laissé les clefs chez le commissaire de justice, la demande d’expulsion est de fait, sans objet et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1709 du même code prévoit également que Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [Y] [R] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 mai 2025, M. [K] [O] lui devait la somme de 3558,92 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 1827,92 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 791 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Monsieur [Y] [R] sollicite le remboursement du changement des serrures de l’appartement et produit une facture de 173,80 euros émise par le serrurier ACCESERRURERIE le 3 mars 2025.

Cependant le procès-verbal de reprise dressé par le commissaire de justice le 4 mars 2025 mentionne que suite à la délivrance de l’assignation, M. [K] [O] a restitué les clefs des lieux loués en l’étude. Le commissaire de justice mentionne que ces trois clefs correspondent aux clefs de la boite à lettre, du garage et du logement.

M. [D] [R] n’avait donc pas l’obligation de refaire les clefs et il sera débouté de la demande à ce titre.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 470 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 décembre 2024, et a cessé d’être due le 4 mars 2025, jour de la reprise des locaux par le commissaire de justice.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et du procès-verbal de reprise des lieux.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [Y] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE recevable l’action initiée par M. [Y] [R],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 août 2022 entre M. [Y] [R], d’une part, et M. [K] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 30 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [K] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion, M. [K] [O] ayant rendu les clefs le 4 mars 2025,

CONDAMNE M. [K] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 470 euros (quatre cent soixante-dix euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [K] [O] à payer à M. [Y] [R] la somme de 3558,92 euros (trois mille cinq cent cinquante-huit euros et quatre-vingt-douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025 somme incluant les charges et indemnités d’occupations courues jusqu’ au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 1827,92 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 791 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE m. [D] [R] de sa demande en paiement de la somme de 173,80 euros (cent soixante-treize euros et quatre-vingts centimes) au titre du changement des serrures,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [K] [O] à payer à M. [Y] [R] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024 celui de l’assignation du 23 janvier 2025, et celui du Procès-Verbal de reprise du 4 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge