Du 12 mai 2025

5AH

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01546 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZH65

[K], [E] [G] épouse [O], [R] [O]

C/

[T] [I]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e JANOUEIX

M^e CZAMANSKI

Le 12/05/2025

Avocats : M^e David CZAMANSKI

l’AARPI [Localité 9] AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 12 mai 2025

JUGE : Madame Marie-Sylvie LHOMER,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDEURS :

1 – Madame [K], [E] [G] épouse [O]

née le 20 Mars 1989 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

2 – Monsieur [R] [O]

né le 18 Septembre 1989 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par Maître Hélène JANOUElX, membre de de l’AARPI MONTESQUIEU AVOCATS, avocat au Barreau de Libourne.

DEFENDERESSE :

Madame [T] [I]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e David CZAMANSKI, membre de la SCP LMCM , Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat de bail d’habitation du 22 juin 2021, Madame [V] [Y] a donné en location un bien situé [Adresse 3] à Madame [K] [G] et Monsieur [R] [O] (consorts [G] [O]) moyennant un loyer mensuel de 770€ et 130€ de charges. Un dépôt de garantie de 780€ a été versé.

Un état des lieux d’entrée contradictoire était réalisé le 22 juin 2021.

Une visite d’état des lieux de sortie était réalisée le 7 décembre 2023, en la présence des locataires suite au congé donné par ceux-ci. Un document intitulé état des lieux de sortie leur a été transmis ultérieurement, par couriel. Les consorts [O] ont contesté les mentions apportées.

Le dépôt de garantie n’a pas été restitué. Madame [V] [Y] a réclamé la somme complémentaire de 721€.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 5 janvier 2024, l’assurance protection juridique des consorts [G] [O] a mis en demeure Madame [V] [Y] de fournir les justificatifs prouvant que les dégradations locatives étaient présentes lors de l’état des lieux et de la responsabilité des locataires, ou de restituer le dépôt de garantie. La mise en demeure est restée infructueuse.

Une tentative de conciliation en date du 27 mars 2024 a donné lieu à un échec.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, les consorts [G] [O] ont assigné Madame [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de restitution du dépôt de garantie, et paiement de la somme de 312€ à parfaire.

Appelée à l’audience du 13 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de 6 renvois à la demande des parties pour échange de pièces et de conclusions. L’affaire a finalement été appelée à l’audience du 12 mars 2025.

Les consorts [G] [O], représentés par leur conseil se sont référés à leurs dernières conclusions et demandent, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— déclarer recevable et bien fondée l’ensemble de leurs demandes,

— condamner la bailleresse à leur rembourser la somme de 780€ au titre du dépôt de garantie,

— la condamner à leur payer la somme de 312€ au titre des pénalités à parfaire à hauteur de 78€ par mois jusqu’au parfait remboursement du dépôt de garantie,

— la condamner à leur payer la somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils indiquent que l’état des lieux de sortie transmis n’a pas été rédigé contradictoirement et que des mentions ont été rajoutées.

Par ailleurs, ils signalent que les dégâts ne peuvent leur être reprochés car soit préexistants pour certains soit résultant d’une fuite dans les parties communes pour les autres.

Madame [V] [Y] représentée par son conseil, conclut au rejet des demandes des consorts [G] [O] formées à son encontre. Elle fait valoir que ceux-ci étaient présents lors de l’état des lieux et que l’état des lieux est donc contradictoire.

Elle demande de :

— débouter les locataires de l’intégralité de leurs demandes

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 482.80€ au titre des travaux de reprise nécessaires

— les condamner à lui payer une indemnité de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIVATION :

Sur la demande principale en restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 22 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, et selon l’article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

À cet égard, et en application de l’article 1 du décret nMBOL176\f« Symbol »\s1287-712 du 26 août 1987, les réparations locatives se définissent comme les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En l’espèce, il appartient à Madame [V] [Y] qui se prévaut de retenues sur le dépôt de garantie versé par consorts [G] [O] d’apporter la preuve de la réalité des manquements qu’elle allègue.

Madame [V] [Y] verse au dossier un état des lieux coché « de sortie », non signé des locataires, et comportant de nombreuses mentions constatant des dégradations.

Il ressort également des pièces versées au dossier que l’état des lieux de sortie réalisé le 7 décembre 2023 a été réalisé en la présence du conjoint de la bailleresse et des consorts [G] [O] et qu’il ne leur a pas été soumis, ce jour là, de document à signer.

Il n’est pas contesté que le document présenté aux consorts [G] [O] a été transmis par courriel le 9 décembre 2023, à leur demande.

Il ne peut donc être prétendu que celui-ci a été rédigé contradictoirement, les mentions résultant, en leur absence, de la seule volonté de Madame [V] [Y].

Par ailleurs, il résulte de l’examen des courriels échangés qu’il a immédiatement été fait état d’ « éléments ajoutés », et qu’il a été sollicité des échanges sur ces points, ainsi que la « restitution totale de la caution ». Il est évoqué également une non-concordance entre le document présenté et « l’échange réalisé avec votre mari »

Madame [V] [Y] ne justifie pas avoir apporté de réponse à cette demande.

Au regard de ces éléments, il ne saurait être prétendu que les mentions portées sur le document l’ont été en la présence des locataires et qu’elles aient été librement discutées.

En tout état de cause Madame [V] [Y] présente un devis d’un montant de 1262€ pour réparation des dégradations locatives, au regard de la comparaison de l’état des lieux d’entrée rédigé contradictoirement et de celui de sortie dont il se révèle qu’il a été rédigé unilatéralement, et des clichés d’un « reportage photographique réalisé le 7 décembre 2023 » qui n’apparaissent en réalité ni datés, ni géolocalisés et ne peuvent venir à l’appui des demandes.

Il ne saurait être mis à la charge des locataires les dégradations sur tout élément bois, stratifié, BA13 ou carrelage résultant d’un dégât des eaux et d’une recherche de fuite dont l’origine se trouve dans les communs de la copropriété, régulièrement déclaré par les locataires à leur assureur le 15 mai 2023, pour lequel la bailleresse ne fournit aucune observation.

Il ne saurait non plus être retenu la pose d’un aimant pour la trappe de baignoire ou de marques sur le sol, les défaillances de ces éléments se trouvant préexistants à l’entrée dans les lieux, ou encore de « dépose et rescellement d’appareillage lumineux » ou de pose de de plinthes ou de porte de placard, dégradations alléguées dont l’existence au moment de l’état des lieux de sortie n’est pas justifiée, pas plus que du montant de la vétusté applicable.

Ainsi, en l’absence d’état des lieux de sortie, la réalité de ces dégradations et la preuve qu’elles soient survenues pendant la durée du contrat de bail d’habitation, du fait des locataires, n’étant pas rapportées, il convient de faire droit à la demande des consorts [G] [O] et de condamner Madame [V] [Y] au paiement de la somme de 780€ au titre de la restitution du dépôt de garantie.

En application de l’article 22 déjà cité, à défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Par conséquent Madame [V] [Y] sera condamnée, à payer, outre la restitution de la somme de 780€, une majoration de 10% du loyer mensuel en principal soit de 77€ par mois pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il sera rappelé que, en vertu de l’article 768 du Code de procedure civile, tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif.

Il ne sera pas fait droit à la demande de dommages et intérêts à hauteur de 500€, celle-ci n’étant pas reprise dans le dispositif des consorts [G] [O].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [Y], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de les consorts [G] [O] les frais non compris dans les dépens. Madame [V] [Y] sera condamnée à leur payer la somme de 700€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [V] [Y] à restituer à Madame [K] [G] et Monsieur [R] [O] la somme de 780€ au titre du dépôt de garantie majorée 10% du loyer mensuel en principal soit de 77 € par mois pour chaque période mensuelle commencée en retard ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] à payer à Madame [K] [G] et Monsieur [R] [O] la somme de 700€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION