TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Novembre 2025

N° RG 24/09028 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZIL6

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “NATURESSENCE BÂTIMENT D” sis [Adresse 9] représenté par son syndic :

C/

[Z] [Y], [X] [S] [L] [E]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “NATURESSENCE BÂTIMENT D” sis [Adresse 9] représenté par son syndic :

FONCIA SEINE OUEST

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Paul-arnaud FAURIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K 61

Madame [X] [S] [L] [E]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Paul-arnaud FAURIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K 61

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier « Naturessence – Bâtiment D » sis [Adresse 2] [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [L] [E] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet Foncia Seine Ouest (SAS), les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 28 octobre 2024 aux fins de :

Assignés par actes remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, M. [Y] et Mme [L] [E] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée le 16 septembre 2025.

Suivant conclusions « aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture, de réouverture des débats et en défense n°1 » notifiées par voie électronique le 11 septembre 2025, M. [Y] et Mme [L] [E] demandent au tribunal de :

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

REVOQUER l’ordonnance de clôture intervenue le 15 novembre 2024 ;

REOUVRIR les débats afin de permettre aux parties, notamment à Monsieur [Y] et Madame [L], de conclure utilement au fond ;

RENVOYER le dossier à la prochaine conférence du Président afin qu’un juge de la mise en état soit désigné ;

Sur le fond :

REVISER le montant des frais de recouvrement imputables à Monsieur [Y] et Madame [L] et les fixer au montant total de 439,24 euros ;

CONDAMNER la société Foncia à payer à Monsieur [Y] et Madame [L] la somme de 2.000 euros au titre de leurs préjudices nés de son refus de le remettre le badge d’accès à la résidence ;

ENJOINDRE la société Foncia de remettre à Monsieur [Y] et Madame [L] le badge d’accès à la résidence dans un délai de sept jours à compter de la décision à intervenir, sous peine ensuite d’astreinte fixée à 50 euros par jour de retard ;

DEBOUTER la société Foncia de sa demande indemnitaire pour un montant de 2.000 euros ;

OCTROYER à Monsieur [Y] et Madame [L] des délais de grâce d’une durée de deux ans (vingt-quatre mensualités) pour s’acquitter auprès de la société Foncia de toutes les sommes auxquelles la décision à intervenir les condamnerait ou, subsidiairement, écarter l’exécution provisoire ;

ORDONNER toute éventuelle compensation entre les sommes auxquelles la société Foncia serait condamnée à payer à Monsieur [Y] et Madame [L] et celles auxquelles ces-derniers seraient condamnés à lui payer ;

DEBOUTER plus amplement la société Foncia de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la société Foncia à payer à Monsieur [Y] et Madame [L] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025 le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DEBOUTER Madame [X] [S] [L] [E] et Monsieur [Z] [Y] de leur demande tendant à voir révoquer la clôture de la mise en état de l’affaire enrôlée sous le numéro RG : 24/09028 ;

DEBOUTER Madame [X] [S] [L] [E] et Monsieur [Z] [Y] de toutes leurs demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires ;

En conséquence :

CONDAMNER solidairement Madame [X] [S] [L] [E] et Monsieur [Z] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « NATURESSENCE BÂTIMENT D » sis [Adresse 8] la somme de 12.531,12 euros (échéance du 4 trimestre 2024 incluse) au titre de leurs charges courantes impayées et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9.673,16 euros à compter du 22 février 2024 et de l’acte introductif d’instance pour le surplus;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER solidairement Madame [X] [S] [L] [E] et Monsieur [Z] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « NATURESSENCE BÂTIMENT D » sis [Adresse 8] la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée ;

CONDAMNER solidairement Madame [X] [S] [L] [E] et Monsieur [Z] [Y] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « NATURESSENCE BÂTIMENT D » sis [Adresse 8] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Madame [X] [S] [L] [E] et Monsieur [Z] [Y] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

I Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

M. [Y] et Mme [F] [E] sollicitent que l’ordonnance de clôture rendue le 15 novembre 2024 soit révoquée, que les débats soient par suite réouverts et l’affaire renvoyée à la mise en état. Ils font valoir que ce n’est qu’au mois de juin 2025 que le Conseil du syndicat des copropriétaires a transmis à leur propre Conseil les pièces visées dans l’assignation de sorte qu’ils n’ont pas pu préparer utilement leur défense. Ils ajoutent qu’étant d’origine mexicaine ils sont peu familiers des procédures judiciaires et de la procédure civile en général et qu’ils n’ont pas été informés de ce qu’une ordonnance de clôture avait été rendue ni de la date fixée pour les plaidoiries. Ils font encore valoir que le syndic depuis plusieurs mois refuse, en représailles du non-paiement de leurs charges, de leur remettre le badge d’accès à la résidence. Au visa des articles 1er, 4, 14, 15, 16, 802 et 803 du code de procédure civile, ils soutiennent que la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats sont essentiels afin de leur permettre d’exposer leurs arguments en défense et formuler des demandes reconventionnelles ainsi que pour demander a minima que l’exécution provisoire soit écartée et que des délais de grâce leur soient accordés dans la mesure où leur situation de trésorerie demeure fragile.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes. Il fait valoir qu’aucune disposition légale n’impose de joindre les pièces visées à l’assignation et que M. [Y] et Mme [L] [E] n’ont constitué avocat que dix mois après la délivrance de l’acte alors que le délai imposé par les textes dans le cadre d’une procédure avec représentation obligatoire est de quinze jours. Il explique que lesdites pièces ont été adressées à leur Conseil à titre confraternel au mois de juin 2025, ce dernier n’étant pas constitué à cette date. Il soutient que la constitution tardive de l’avocat de M. [Y] et Mme [L] [E], le 4 septembre 2025, est dilatoire tout comme leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture et rappelle que l’article 803 du code de procédure civile dispose expressément que la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Il ajoute que les défendeurs, régulièrement assignés, ne sauraient se prévaloir de leur propre négligence pour solliciter une révocation de l’ordonnance de clôture et que la jurisprudence qu’ils invoquent, qui concerne soit la communication d’une nouvelle pièce postérieurement au prononcé de la clôture susceptible de déterminer la solution du litige, soit une erreur de transmission de pièces soit encore une absence de communication de pièces à un conseil régulièrement constitué dans le délai requis, est inapplicable en l’espèce.

*

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l’avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l’article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4.

En l’espèce, M. [Y] et Mme [L] [E] ont été informés, tant par les mentions portées dans l’assignation qui leur a été délivrée le 28 octobre 2024 que lors de l’audience d’orientation du 15 novembre suivant, de l’obligation de constituer avocat s’agissant d’une procédure avec

représentation obligatoire.

Ils indiquent s’être rapprochés de leur Conseil au mois de mai 2025, lequel ne s’est pourtant constitué que le 4 septembre 2025, soit deux semaines avant la date fixée pour les plaidoiries.

Dans ces conditions M. [Y] et Mme [L] [E] ne justifient pas d’une cause grave qui justifierait que l’ordonnance de clôture, rendue le 15 novembre 2024, soit révoquée.

Leurs demandes seront en conséquence rejetées.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

II Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais et/ou dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 12.531,12 euros au titre des charges courantes impayées, échéance du 4e trimestre 2024 incluse.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 10.769,88 (11.714,80 – 944,92) euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1.761,24 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.769,88 euros au titre des charges courantes impayées, échéance du 4e trimestre 2024 incluse.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale attestant de ce que M. [Y] et Mme [L] [E] sont propriétaires des lots n°3 et 6 de l’état descriptif de division,

— un décompte actualisé au 1er octobre 2024,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés aux défendeurs,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 15 novembre 2021, 20 décembre 2023 et 26 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022 à 2025 ainsi que divers travaux,

— les attestations de non-recours afférentes.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au 1er octobre 2024, échéance du 4e trimestre 2024 incluse, d’un montant de 10.769,88 euros.

En conséquence, M. [Y] et Mme [L] [E] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.769,88 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024, échéance du 4e trimestre 2024 incluse.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.761,24 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— deux lettres de mise en demeure par avocat des 22 février 2024, l’une adressée à M. [Y], l’autre à Mme [L] [E], avec avis de réception joints mais sans facture,

— un commandement de payer la somme de 6.444,12 euros au titre de charges et frais arrêtés au 2 juin 2023, adressé par commissaire de justice à M. [Y] le 15 juin 2023 avec facture jointe d’un montant de 185,74 euros,

— trois factures du syndic adressées à M. [Y] pour « relance » du 14 septembre 2022, et

« relance après mise en demeure »6 mars 2023 et 25 mai 2023,

— deux factures du syndic adressées à M. [Y] pour « mise en demeure » des 12 août 2022 et 2 février 2023, sans que soient produits les avis de réception de l’envoi en recommandé desdits courriers,

— une mise en demeure pour impayé adressée à M. [Y] le 5 mai 2023, sans que soit produit l’avis de réception de l’envoi en recommandé de ce courrier,

— cinq factures adressées à M. [Y] : une facture du 2 juin 2023 pour « constitution dossier transmis à Huissier » d’un montant de 436 euros ; deux factures du 30 novembre 2023 pour « suivi dossier procédure » d’un montant de 150 euros et pour « transmission dossier à avocat » d’un montant de 363,33 euros ; deux factures du 30 janvier 2024 pour « suivi dossier procédure » d’un montant de 150 euros chacune,

— le contrat de syndic.

Il y a lieu de retenir les frais du commandement de payer adressé par commissaire de justice le 15 juin 2023 d’un montant de 185,74 euros ainsi que les frais de relance après mise en demeure (35 euros x 2), seuls frais de relance prévus par le contrat de syndic.

En revanche les autres frais dont il est demandé remboursement ne répondent pas aux exigences légales, soit qu’ils ne sont pas justifiés soit qu’ils ne rentrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [Y] et Mme [L] [E] seront en conséquence condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 255,74 euros au titre des frais.

Débouté du surplus de sa demande le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1.505,50 (1.761,24 – 255,74) euros sur le compte de M. [Y] et Mme [L] [E].

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes qui lui sont allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [Y] et Mme [L] [E] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [Y] et Mme [L] [E] seront condamnés à lui payer.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. [Y] et Mme [L] [E] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges (charges de copropriété, frais nécessaires au recouvrement de la créance, dommages et intérêts).

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété, qui stipule, en page 95 une « solidarité entre les indivisaires quant au règlement de toutes les dépenses afférentes aux lots ».

Partant, il sera fait droit à sa demande de condamnation solidaire des défendeurs s’agissant des charges et frais, les dommages et intérêts alloués ne constituant pas une dépense afférente aux lots de copropriété. M. [Y] et Mme [L] [E] seront condamnés in solidum, pour le surplus.

III Sur les demandes accessoires

M. [Y] et Mme [L] [E], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [Y] et Mme [L] [E] seront condamnés à lui verser.

Cette condamnation aura lieu in solidum.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Naturessence – Bâtiment D » sis [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic, les sommes de :

10.769,88 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024, échéance du 4e trimestre 2024 incluse,255,74 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE que les intérêts au taux légal qui courront sur ces sommes seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière ;

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.505,50 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [L] [E] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Naturessence – Bâtiment D » sis [Adresse 2] [Localité 10], représenté par son syndic, les sommes de :

1.000 euros à titre de dommages et intérêts,1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [X] [L] [E] au paiement des dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Naturessence – Bâtiment D » sis [Adresse 1] à [Localité 10] représenté par son syndic du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge, statuant en juge unique et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT