TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi requêtes

N° RG 24/02475 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VYT

N° MINUTE :

2025/2

JUGEMENT

rendu le vendredi 23 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0422

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ARCHIGESTIM FAWAZ ANDRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michel BOHBOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0213

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Evelyne KERMARREC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

Délibéré initial : 11-04-2025

Délibéré prorogé : 23-05-2025

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2025 par Evelyne KERMARREC, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 23 mai 2025

PCP JTJ proxi requêtes – N° RG 24/02475 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VYT

FAITS / PROCEDURE

Monsieur [H] [T] est copropriétaire des lots 4, 101, 102, 111, 112 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

La copropriété est administrée par le syndic ARCHIGESTIM depuis le 19 avril 2023, après l’avoir été par la société BLANKENBERG.

Les répartitions des charges de chauffage et d’ascenseur ayant été modifiées à plusieurs reprises depuis 1986 (modificatif de copropriété du 26 janvier 1987 – arrêt de la Cour d’appel de [Localité 4] du 28 mars 2002), Monsieur [T] conteste la conformité de la répartition des charges qui lui est effectuée par le Syndic sur la base des modificatifs.

En outre, Monsieur [T] conteste un appel de fonds exceptionnel, faute de vote en AG.

Enfin, Monsieur [T] subit un dysfonctionnement du système de chauffage dont il impute la responsabilité au syndic.

Monsieur [T] a adressé plusieurs courriers au syndic en vain et a saisi le conciliateur de justice, en vue d’une solution amiable restée sans suite. (constat de carence « une des parties ne s’étant pas présentée sans donner de motif » du 3 avril 2024).

Par Requête enregistrée au greffe du Tribunal Judiciaire de Paris le 15 avril 2024, régularisée et actualisée par conclusions n°2 en réponse soutenues à l’audience, Monsieur [T] a porté son différend devant le pôle civil de proximité dudit Tribunal.

Monsieur [T] sollicite dudit Tribunal de :

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes ;

— en conséquence, à titre principal, condamner la société ARCHIGESTIM, à lui payer, la somme de 209,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la répartition irrégulière par le syndic des charges de chauffage du 19 avril 2023 au 31 mars 2025 ;

— à titre subsidiaire, condamner la société ARCHIGESTIM à lui payer, la somme de 185,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la répartition irrégulière par le syndic des charges de chauffage du 19 avril 2023 au 31 mars 2025 ;

— en tout état de cause,

condamner la société ARCHIGESTIM, à lui payer :

111,52 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la répartition irrégulière par le syndic des charges d’ascenseur du 1er trimestre 2022 au 3eme trimestre 2023;

1668,26 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à l’appel de charges exceptionnel et au reliquat non voté en assemblée générale ;

1149,10 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié au dysfonctionnement du système de chauffage et non-respect des dispositions légales en matière de chauffage collectif ;

la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

débouter la société ARCHIGESTIM de toutes ses demandes ;

condamner la société ARCHIGESTIM, à lui payer 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions n°2 en réponse soutenues à l’audience, la société ARCHIGESTIM demande au pôle civil de proximité du Tribunal de :

à titre principal, déclarer Monsieur [H] [T] irrecevable en toutes ses demandes ;

à titre subsidiaire, débouter Monsieur [H] [T] de toutes ses demandes ;

en tout état de cause ,

— condamner Monsieur [H] [T] à payer à la société ARCHIGESTIM la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner Monsieur [H] [T] à payer à la société ARCHIGESTIM la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner Monsieur [H] [T] en tous les dépens de procédure.

Les parties ont été invitées à comparaître à l’audience PCP JTJ PROXI REQUETES du 7 février 2025.

A la dite audience,

— Monsieur [H] [T], demandeur, est représenté par son Conseil.

— La société ARCHIGESTIM, défenderesse, est représentée par son Conseil.

Il sera précisé que le demandeur a régularisé ses écritures le 12 décembre 2024 comme sollicité par la société ARCHIGESTIM, la nullité encourue soulevée en défense étant dès lors couverte conformément aux dispositions de l’article 115 du CPC.

Les parties entendues, l’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, prorogé au 23 mai 2025.

MOTIFS

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En conséquence, il appartient au copropriétaire qui recherche la responsabilité personnelle du syndic de copropriété d’établir la matérialité de la faute reprochée, l’existence d’un préjudice, et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

L’article 6 du CPC dispose que « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. »

L’article 9 du CPC dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [T]

Attendu que Monsieur [T] sollicite la condamnation de la société ARCHIGESTIM, à titre personnel, à lui payer des dommages et intérêts correspondant au montant des préjudices personnels et directs qu’il dit avoir subis compte tenu de l’application non conforme ou erronée par le syndic de la répartition de charges ;

Attendu que l’action de Monsieur [T] contre la société ARCHIGESTIM s’analyse en une action en responsabilité délictuelle du syndic, lui ayant appliqué à tort selon lui une répartition de charges non conforme à des modificatifs de copropriété et décisions de justice, et n’ayant en outre pas répondu à ses contestations ;

En conséquence, et nonobstant l’absence de recours contre les résolutions en AG ayant approuvé les charges contestées, de déclaration d’illégalité des dites charges, le quitus obtenu par le syndic pour sa gestion de l’exercice 2022, le règlement effectif des appels dûment contestés par Monsieur [T], et son absence d’action en restitution d’un trop perçu contre le SDC, l’action de Monsieur [T], dirigée contre les modalités d’application, erronées selon lui, d’une résolution par le syndic ARCHIGESTIM à titre personnel et non en qualité de représentant du SDC, doit être déclarée recevable.

Vu les pièces produites par les parties, soit :

— Pour le demandeur, 136 pièces ;

— Pour la défenderesse, 17 pièces.

Sur les charges de chauffage affectées à Monsieur [T]

Vu le PV de l’AG du 1er juillet 1986 et le modificatif de copropriété du 26 janvier 1987 portant sur la nouvelle répartition des charges de chauffage ;

Vu les arrêts de la cour d’appel de [Localité 4] des 28 mars 2002, et les arrêts rectificatifs des 20 février 2003, et 3 juillet 2003, valant modificatifs du règlement de copropriété ;

Attendu que la répartition des charges de chauffage effectuée par la défenderesse n’est pas conforme aux modificatifs susvisés : que la répartition devait être effectuée par le syndic au prorata du nombre de radiateurs, soit 41 radiateurs, et non 39 radiateurs;

Attendu que Monsieur [T] a contesté par écrit à de nombreuses reprises en en justifiant par la production des pièces, la répartition erronée effectuée par le syndic, en vain ;

Attendu que la société ARCHIGESTIM s’est abstenue d’expliquer son silence face aux contestations de Monsieur [T] ;

Attendu que l‘erreur du syndic dans l’application des modificatifs s’est traduite, selon les calculs effectués par Monsieur [T], par un trop payé de 209,50 euros par Monsieur [T] ;

Mais, attendu que la société ARCHIGESTIM a fait observer que les arrêts de la Cour d’appel de [Localité 4] ont retenu une base différente de celle retenue par Monsieur [T], soit 5,36 – et non 6 ;36 comme appliqué par Monsieur [T] – ce dernier arguant d’une « erreur de plume évidente » ;

Attendu, cependant, qu’il n’est pas démontré que les dits Arrêts de la Cour d’appel ont fait l’objet d’une demande en rectification matérielle ;

Qu’il convient donc de retenir la répartition des charges de chauffage de l’escalier principal sur la base de 5,36 telle que mentionnée dans les Arrêts de la Cour d’appel, le préjudice de Monsieur [T] s’établissant ainsi à 185,40 euros pour la période du 19 avril 2023 au 31 mars 2025.

En conséquence, il convient de fixer le préjudice de Monsieur [T] à la somme de 185,40 euros, et condamner la société ARCHIGESTIM au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts.

Sur les charges d’ascenseur affectées à Monsieur [T] à hauteur de 111,52 euros du premier trimestre 2022 au 3eme trimestre 2023

Vu le PV de l’AG du 1er juillet 1986 portant sur la nouvelle répartition des charges de chauffage ;

Vu les arrêts de la cour d’appel de [Localité 4] du 28 mars 2002 et, particulièrement, du 3 juillet 2003;

Attendu qu’une majoration de 20 % était appliquée à Monsieur [T] compte tenu de son activité professionnelle d’avocat exercée au sein de son appartement ;

Attendu que Monsieur [T] a cessé son activité au 31 décembre 2021, qu’il en a informé le syndic en en justifiant ; qu’ayant constaté le maintien par le syndic de la majoration de 20 % sur les charges d’ascenseur au-delà du 31 décembre 2021, il en a demandé régularisation au syndic ;

Attendu que la société ARCHIGESTIM a cessé d’appliquer en septembre 2023, sans autre forme de procès, la majoration de 20 %, sans disposer ni exiger d’un nouvel arrêt de la Cour d’appel de [Localité 4], ni d’une résolution de l’AG des copropriétaires, ni d’une autre décision de justice ; qu’il en sera pris acte ;

Vu le recalcul de ses charges d’ascenseur par Monsieur [T], soit un trop payé de sa part s’établissant à 111,52 euros;

En conséquence, il convient de fixer le préjudice de Monsieur [T] à la somme de 111,52 euros du premier trimestre 2022 au 3eme trimestre 2023, et condamner la société ARCHIGESTIM au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts.

Sur la prescription quinquennale de l’action de Monsieur [T] relatif à un appel de charges exceptionnel et à un reliquat non voté en AG

Vu l’article 2224 du code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

Vu les articles 14-1 et 17 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que Monsieur [T] a été destinataire le 13 juin 2016 d’un « appel de fonds exceptionnel d’avance de trésorerie assurances », d’un montant de 726,05 euros ; que cet appel n’a pas fait l’objet d’un vote en assemblée générale;

Attendu que Monsieur [T] a contesté avec constance le dit appel auprès des syndics successifs ;

Attendu que la défenderesse ne démontre pas avoir mis Monsieur [T] en demeure de régler la somme de 726,05 euros, ni avoir engagé une action contre Monsieur [T] aux fins de recouvrement de la dite somme; qu’elle n’apporte aucune explication sur ce point ;

Qu’en l’absence d’éléments de la défenderesse et de relances expressément dédiées à ce titre, Monsieur [T] a pu légitimement et en toute bonne foi croire que le syndic avait renoncé ou annulé ledit appel de fonds ;

Attendu que Monsieur [T] a été débité de ladite somme le 30 septembre 2023 au titre d’un appel de fonds global du 8 septembre 2023, pour un montant non détaillé de 2347,38 euros libellé en termes sibyllins du point de vue du juge comme suit « solde précédent appelé RC P013002 [T] [H] », comprenant les 726,05 euros contestés ;

Attendu que le premier appel contesté datait du 13 juin 2016 ; que Monsieur [T] avait refusé de le régler, faute de vote en AG; qu’un solde à régler, incluant les 726,05 euros, sans cependant les viser et les identifier expressément, a été présenté à Monsieur [T] plus de 7 ans après le 1er appel ayant donné lieu à contestations de Monsieur [T] ;

Attendu que la requête de Monsieur [T] devant le Tribunal de céans a été enregistrée au greffe le 18 avril 2024 ; qu’elle porte entre autres sur un nouvel appel en date du 8 septembre 2023, réglé le 30 septembre 2023 par Monsieur [T] ;

En conséquence, le juge considère que l’action de Monsieur [T] à ce titre n’est pas prescrite. La somme de 726,05 euros appelée n’étant pas justifiée, et Monsieur [T] l’ayant réglée, il convient de condamner la société ARCHIGESTIM, à payer à Monsieur [T], une somme de 726,05 euros à titre de dommages intérêts.

Sur un solde inexpliqué restant dû par Monsieur [T] à hauteur de 942,21 euros

La demande de Monsieur [T] à ce titre étant formulée sous forme de questions ( « or, de quel solde de charges est-il question précisément ? » « quel appel de fonds n’aurait pas été réglé par Monsieur [T] ? » « Monsieur [T] ne sait absolument pas à quoi correspond cette somme »), le juge considère qu’il convient de la rejeter.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts de Monsieur [T] relative à un solde inexpliqué de 942,21 euros faute d’éléments suffisants versés en demande.

Sur le préjudice subi lié au dysfonctionnement du système de chauffage et non-respect des dispositions légales en matière d chauffage collectif ( article R 241 26 du code de l’énergie)

Monsieur [T] sollicite du juge l’allocation de dommages et intérêts du fait d’un dysfonctionnement allégué du système de chauffage collectif et du non-respect par la société ARCHIGESTIM des dispositions légales en matière de chauffage collectif.

Or, Monsieur [T], seul copropriétaire à se plaindre de la température intérieure de son logement, échoue à démontrer que les dispositions légales auxquelles il se réfère sont contraignantes et applicables en l’espèce ; que la température relevée résulterait de dysfonctionnements du système de chauffage collectif de l’immeuble imputables au syndic et engageant sa responsabilité personnelle, ni que la société ARCHIGESTIM aurait commis une faute personnelle en lien avec les températures élevées relevées dans son appartement.

En conséquence, Monsieur [T] sera débouté à ce titre.

Sur la résistance abusive de la société ARCHIGESTIM

Monsieur [T] ayant démontré avoir systématiquement informé les syndics successifs de ses contestations et demandes de rectifications, et la société ARCHIGESTIM n’ayant pas répondu ou traité les dites contestations et demandes de rectifications, la demande de Monsieur [T] est accueillie à hauteur de 200 euros.

Sur la demande reconventionnelle de la société ARCHIGESTIM sur le fondement de l’article 1240 du code civil

L’abus de procédure de la part de Monsieur [T], anciennement avocat, n’étant pas démontré en la présente espèce, la demande devra être rejetée.

Sur l’article 700 du CPC et les dépens

La société ARCHIGESTIM est condamnée à régler à Monsieur [T] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

La société ARCHIGESTIM est condamnée aux dépens de l’instance.

Toutes autres demandes sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

La juridiction, statuant publiquement, par jugement contradictoire en dernier ressort :

Dit que les demandes de Monsieur [H] [T] à l’encontre de la société ARCHIGESTIM sont recevables ; Condamne la société ARCHIGESTIM, prise en la personne de son représentant légal, à régler à Monsieur [H] [T], la somme de 185,40 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi lié à la répartition irrégulière des charges de chauffage du 19 avril 2023 au 31 mars 2025 ;Condamne la société ARCHIGESTIM, prise en la personne de son représentant légal, à régler à Monsieur [H] [T], la somme de 111, 52 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi lié à la répartition irrégulière des charges d’ascenseur du premier trimestre 2022 au 3eme trimestre 2023 ;Dit non prescrite l’action relative à un appel de charges exceptionnel non voté en AG, faisant l’objet d’un nouvel appel le 8 septembre 2023 ;Condamne la société ARCHIGESTIM, prise en la personne de son représentant légal, à régler à Monsieur [H] [T], la somme de 726,05 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi lié à un appel de charges exceptionnel non voté en assemblée générale du 8 septembre 2023 ;Rejette la demande de dommages et intérêts de Monsieur [T] relative à un solde inexpliqué de 942,21 euros, faute d’éléments suffisants versés en demande.Rejette la demande de Monsieur [H] [T] relative à un dysfonctionnement du système de chauffage de l’immeuble et au non-respect par la société ARCHIGESTIM des dispositions légales en matière de chauffage collectif ; Condamne la société ARCHIGESTIM prise en la personne de son représentant légal, à régler à Monsieur [H] [T] une somme de 200 euros au titre de la résistance abusive ; Condamne la société ARCHIGESTIM, prise en la personne de son représentant légal, à régler à Monsieur [H] [T], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC. Condamne la société ARCHIGESTIM aux dépens de l’instance ;Rejette toutes autres demandes, dont la demande reconventionnelle de la société ARCHIGESTIM au titre d’un abus de procédure de la part de Monsieur [H] [T].

LE GREFFIER LA JUGE