MINUTE:

N° RG 24/00112 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNOT

S.A. CLAIRSIENNE

C/

[K] [P]

Le

— Expéditions délivrées à

—  : M^e Maeva BOSCH

— S.A. CLAIRSIENNE

— Prefecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 FEVRIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.A. CLAIRSIENNE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Présente

DEFENDERESSE :

Madame [K] [P]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Assistée de M^e Maeva BOSCH (Avocat au barreau de BORDEAUX)

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 25 juin 2020, la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à Mme [K] [P] un logement situé [Adresse 6], [Localité 4], pour un loyer mensuel de 328,55 € et 71,60 € de provision sur charges.

Le 10 janvier 2024, la SA CLAIRSIENNE a fait signifier à Mme [K] [P] un commandement de payer des loyers et de justifier d’une assurance locative en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

la SA CLAIRSIENNE a ensuite fait assigner Mme [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Arcachon statuant en référé par un acte d’huissier du 23 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 24 janvier 2025, la SA CLAIRSIENNE reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Mme [P] et la condamner au paiement de la somme actualisée de 5293,04 € , d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Mme [K] [P], représentée par son Conseil, sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux en application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution et le rejet des demandes de la société CLAIRSIENNE au titre de la pénalité de 7,62€ pour non réponse à l’enquête d’occupation du parc social et de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique percevoir le RSA et avoir deux enfants à charge. Outre ses difficultés financières, qui l’ont conduite à demander à bénéficier d’une procédure de surendettement, elle évoque ses difficultés à gérer sa situation administrative ne sachant ni lire ni écrire.

Sur la demande au titre de la pénalité de 7,62€, elle relève l’absence de toute relance de la part du bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL

1/ Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine dela commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives… Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, prélablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L’article 24 III dispose en outre qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience.

En l’espèce, la SA CLAIRSIENNE justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 10 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

2/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu le 25 juin 2020 contient une clause résolutoire (article 13) pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariserla dette.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 janvier 2024, pour la somme en principal de 421,61 €, en mentionnant un délai de deux mois pour régulariser.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2024.

3/ Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, Mme [K] [P] est occupante sans droit ni titre depuis le 11 mars 2024. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion.

En occupant le logement sans droit ni titre , Mme [P] cause un préjudice au bailleur qu’il y a lieu de réparer en la condamnant à régler une indemnité d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 11 mars 2024.

4/ Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il résulte des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Ce délai peut être supprimé, réduit ou allongé de 1 mois à 1 an lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté ou chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [P] justifie avoir pris contact avec la MDS du [Localité 7] les 30 octobre 2024 et 14 janvier 2025. Cependant, il convient de relever que les premiers impayés remontent au mois de février 2023, que la société CLAIRSIENNE a saisi la CAF en août 2023, a proposé de définir un plan d’apurement de la dette au mois de septembre 2023 et que Mme [P] a été reçue par un travailleur social le 30 octobre 2023 dans le cadre de la présente procédure sans qu’aucune démarche en vue de son relogement ne soit entamée.

Mme [P] a ainsi déjà bénéficié d’un délai de deux ans pour quitter les lieux ou, à tout le moins, reprendre le paiement de son loyer courant pour permettre la reprise des aides au logement.

En l’état de ces éléments mais compte tenu de son analphabétisme constituant un obstacle certain à l’accomplissement de toute démarche, un délai supplémentaire 4 mois sera accordé à Mme [P] pour quitter les lieux.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

L’article 7 a) dela loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA CLAIRSIENNE produit un décompte selon lequel Mme [K] [P] reste devoir la somme de 5293,04 € à la date du 20 janvier 2025.

Ce montant comprend des frais d’huissier à hauteur de 346,66€ ( 66,89 € le 29 février 2024 et 279,77 € le 30 sepembre 2024) qu’il convient de déduire comme faisant partie des dépens qui font l’objet d’une condamnation spécifique.

Il comprend également la somme mensuelle de 7,62€ pour toute l’année 2024 au titre de la pénalité pour non réponse à l’enquête d’occupation du parc social.

Cette pénalité est due en vertu des dispositions de l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation « sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre ».

En l’espèce, CLAIRISIENNE jusitifie, par la production du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 09 novembre 2023, avoir adressé à ses locataires des courriers de mise en demeure suite à des non réponses ou des réponses incomplètes. Mme [P] ne justifie pas de « difficultés particulières » qui l’auraient empêchée de répondre à l’enquête à laquelle elle a répondu les années précédentes.

En conséquence, Mme [K] [P] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4946,38 € au titre des loyers, pénalités, charges et indemnités d’occupation dus au 20 janvier 2025 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 421,61€ à compter du commandement de payer (10 janvier 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [K] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, au vu de sa situation financière, aucune indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne sera allouée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2020 entre la SA CLAIRSIENNE et Mme [K] [P] concernant le logement situé [Adresse 6], [Localité 4] sont réunies à la date du 10 mars 2024 ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire, la SA CLAIRSIENNE pourra, six mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’ expulsion de Mme [K] [P] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [K] [P] à payer à la SA CLAIRSIENNE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dû en l’absence de résiliation du bail à compter du 11 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

CONDAMNE Mme [K] [P] à verser à la SA CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 4946,38 € au titre des loyers, pénalités, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 20 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 sur la somme de 421,61 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DEBOUTE la SA CLAIRSIENNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier Le Président