Du 02 décembre 2025

5AH

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/02308 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2UZ3

[D] [X], [W] [C]

C/

[P] [O]

— Expéditions délivrées à

M. [P] [O]

— FE délivrée à

M. [D] [X] et Mme [W] [C]

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 02 décembre 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [X]

né le 01 Juin 1999 à [Localité 9]

[Adresse 3] [Adresse 6]

[Localité 4]

Présent

Madame [W] [C]

intervenante volontaire

[Adresse 3] [Adresse 6]

[Localité 4]

Présente

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête reçue au greffe du Pôle Protection et Proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX le 15 juillet 2025, Monsieur [D] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection pour solliciter la condamnation de Monsieur [P] [O] au paiement de la somme de 520 € au titre de la restitution du solde de dépôt de garantie outre celle de 420 € au titre “des intérêts correspondant à 10% du loyer par mois de retard”.

Les parties ont été convoquées par lettre recommandée à l’audience du 14 octobre 2025.

Lors de cette audience, Madame [W] [C] est intervenue volontairement en sa qualité de colocataire du logement donné à bail à Monsieur [D] [X].

Lors de l’audience à laquelle Madame [W] [C] et Monsieur [D] [X] ont comparu, ils maintiennent leur demande en restitution du solde du dépôt de garantie à hauteur de 520 €, à laquelle ils ajoutent celle de 600 € au titre d'”indemnités de retard” et celle de 500 € au titre à la fois de la perte de revenus correspondant à la matinée à l’audience ainsi qu’à un préjudice moral.

A l’appui, ils exposent avoir signé un contrat de bail d’habitation d’un logement meublé avec Monsieur [P] [O] le 22 août 2023 portant sur un logement sis [Adresse 7] à [Localité 8] (33), prévoyant le paiement d’un dépôt de garantie de 600 €, ainsi qu’un contrat de location d’un parking prévoyant le paiement d’un dépôt de garantie de 280 € ; qu’un état des lieux d’entrée a été signé entre eux le 27 août 2023 ; qu’un congé leur a été délivré pour vente de l’appartement pour le 22 août 2024 ; que toutefois le bailleur a souhaité faire visiter le logement à de nouveaux locataires en juillet 2024, ce qu’ils ont refusé ; qu’ils ont eux-mêmes donné congé le 29 septembre 2024 pour le 1er novembre suivant ; qu’ils ont souhaité réaliser un état des lieux contradictoirement le 30 octobre 2024, qui n’a toutefois pas été signé en raison de leurs désaccords. Ils expliquent avoir été destinataires d’un paiement de 360 € sans avoir de justificatif de la somme de 520 € non restituée, le 29 novembre 2024 ; qu’à leur demande, ils ont reçu le détail des sommes retenues par mail du 4 décembre 2024, sans justificatifs en dépit de leur demande en ce sens ; que ce n’est que la veille de l’audience du 14 octobre 2025 à 20 h 50 qu’un mail leur a été adressé avec une facture justificative d’un montant de 540 € datée du 2 décembre 2024. Ils font valoir que la saisine du conciliateur ne leur a pas permis de trouver un accord. Ils contestent l’ensemble des dégradations qui leur sont imputées, à l’exception des quatre trous de cheville sur un mur dont ils estiment en revanche excessive le montant de la réparation demandée de 300 €.

En réponse, Monsieur [P] [O] conclut au rejet des demandes.

Au soutien de sa position, il fait valoir que le coût de la reprise des dégradations constatées suite au départ des locataires s’est élevé à 540 €, somme qu’il est donc fondé à conserver sur le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux. Il indique avoir adressé le devis de réparations en date du 2 décembre 2024 d’abord par lettre recommandée avec avis de réception la semaine précédant l’audience, puis par mail la veille de l’audience. Il précise que l’état des lieux de sortie mentionne ses propres observations en bleu foncé et celles de Madame [W] [C] en bleu clair, tout en admettant que le devis n’a été signé par aucun d’eux. Il considère que l’appartement a été rendu dans un état plus abîmé que lorsque Madame [W] [C] et Monsieur [D] [X] en ont pris possession.

Saisi, le conciliateur de justice a rédigé un constat d’échec de la conciliation en date du 12 mai 2025.

Le jugement est contradictoire. Il est mis en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Madame [W] [C]

L’intervention volontaire de Madame [W] [C] qui est cosignataire du bail souscrit par Monsieur [D] [X] est recevable.

Sur la demande de restitution du solde du dépôt de garantie

Suivant l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie dont le montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal dans le cas de logements meublés, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

D’autre part, il résulte de l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il est constant que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur nature.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, il convient de constater qu’au terme des échanges intervenus à l’audience et des documents versés à leurs dossiers : d’une part que deux contrats de location ont été conclus entre eux, l’un portant sur un parking et l’autre sur un appartement, seul le dépôt de garantie concernant l’appartement d’un montant de 600 € versé à l’entrée dans les lieux, n’ayant pas été restitué en totalité ;

d’autre part, qu’il n’est pas discuté que la relation contractuelle a pris fin le 30 octobre 2024 (la lettre de congé datée du 29 septembre 2024 adressée par les locataires en recommandé avec avis de réception du 2 octobre 2024 est versée à la procédure).

Concernant leur désaccord, Madame [W] [C] et Monsieur [D] [X] versent aux débats :

— le contrat de bail signé le 22 août 2023

— l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 27 août 2023

— le projet d’état des lieux de sortie

— des échanges de mails entre les parties, notamment ceux en date des 25 novembre 2024, 4 décembre 2024 et 21 février 2025

— une lettre en date du 6 décembre 2024 adressée par les locataires en recommandé avec avis de réception du 17 décembre 2024 mettant en demeure leur bailleur de leur communiquer les justificatifs des dépenses effectuées pour la remise en état du logement suite à leur départ, ainsi que de leur rembourser les sommes conservées à tort.

Il est admis par les parties que le 30 octobre 2024, le bailleur et Madame [W] [C] qui représentait alors Monsieur [D] [X] ont entendu établir un état des lieux de sortie ; qu’en revanche celui-ci n’a pas été signé mais d’abord complété par Madame [W] [C] qui l’a envoyé à Monsieur [P] [O] qui y a apposé ses propres observations, et que les parties se trouvant en désaccord, aucun état des lieux de sortie n’a finalement été signé entre eux. Il y a lieu de constater en outre qu’en dépit de ce désaccord, aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé par un commissaire de justice dans les conditions prévues à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné.

Faute d’état des lieux de sortie contradictoire, force est de constater que le bailleur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe des retenues sur le dépôt de garantie, les mentions qu’il y a apposées n’étant en aucun cas opposables aux locataires.

Dans ces conditions, il convient en conséquence de faire droit à la demande de Madame [W] [C] et Monsieur [D] [X] et de condamner Monsieur [P] [O] au paiement de la somme de 520 € au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans le logement.

Sur la majoration prévue par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Madame [W] [C] et Monsieur [D] [X] sollicitent le paiement d’une somme de 600 € au titre d'”indemnités de retard correspondant à 10% du loyer par mois de retard”, demande qui doit s’analyser en une demande fondée sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte de ce qui précède que ceux-ci sont fondés à obtenir paiement de la majoration de 10% du montant du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée à compter du 1er novembre 2024.

Ils chiffrent leur demande à la somme de 600 € sans en détailler le calcul et sans préciser le montant du loyer actualisé le cas échéant.

Il y a lieu dès lors compte tenu du montant de la demande, de fixer cette pénalité à la somme de 600 € sur la base du loyer connu de 600 € x 10% par mois.

Monsieur [P] [O] sera donc condamné à payer à Madame [W] [C] et Monsieur [D] [X] la somme de 600€ au titre de la pénalité légale.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du Code civil, que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [W] [C] et Monsieur [D] [X] sollicitent le paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en raison de la perte de revenus et du préjudice moral subis.

Ils ne rapportent pas la preuve de la perte de revenus qu’ils allèguent, ne produisant aucune pièce pour en justifier.

En outre, il est constant que la majoration de 10% prévue par l’article 22 précité de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 répare la résistance du bailleur à restituer le dépôt de garantie dans le délai imparti, et que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice moral supplémentaire indépendant du retard de restitution du dépôt de garantie.

Madame [W] [C] et Monsieur [D] [X] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire et en dernier ressort, mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire de Madame [W] [C] ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer à Madame [W] [C] et Monsieur [D] [X] les sommes suivantes :

—  520 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  600 € au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

DÉBOUTE Madame [W] [C] et Monsieur [D] [X] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral et pour perte de revenus ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER : LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION :