TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [I] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IDN

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis Sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IDN

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 13/06/2018 à effet au 22/06/2018, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à M. [S] [I] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], avec cave, pour un loyer de 325,01 euros outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [S] [I] le 11/03/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 1754,76 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 22/10/2024, [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner M. [S] [I] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [S] [I] pour manquement à ses obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion sans délai de M. [S] [I] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir condamner M. [S] [I] au paiement :

∙ D’une somme de 3808,21 euros au titre de l’arriéré au 25/06/2024, juin 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure

∙ D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

∙ D’une somme de 450 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 25/10/2024.

A l’audience du 21/01/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 4146,82 euros, au 16/01/2025 inclus, maintient ses autres demandes. Il précise que le dernier paiement est du 04/12/2024, avec des versements irréguliers.

M. [S] [I] a comparu. Il sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise qu’il doit régler le loyer de janvier ce jour, qu’il a déposé un dossier FSL .

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe.

En délibéré sur autorisation, le bailleur confirme le paiement de 500 euros le 21/01/2025, si bien que la dette est de 3646.82 euros au 29/01/2025, décembre 2024 inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 12/03/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 11/03/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail a une date d’effet au 22/06/2018 et stipule une durée de 3 ans. Il a été reconduit tacitement le 22/06/2021 pour 3 ans, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 11/03/2024, il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc de deux mois.

M. [S] [I] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 11/05/2024 à minuit soit à compter du 12/05/2024.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de septembre 2024 avec le dernier règlement du mois de décembre 2024 fait le 21/01/2025.

M. [S] [I] dispose de revenus de 1805 euros , verse une pension alimentaire de 200 euros pour ses deux enfants d’une première union . Il a un 3ème enfant et avec sa compagne attend un enfant.

Compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [S] [I], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [S] [I] reste devoir une somme de 3646,82 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 29/ 01/ 2025 , décembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [S] [I] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 03/ 2024 sur la somme de 1754,76 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 101 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner M. [S] [I] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner M. [S] [I] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité , il convient de débouter [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 12/05/2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4], avec cave.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE M. [S] [I] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH, la somme de 3646,82 euros au titre des loyers et charges dus au 29/ 01/ 2025, décembre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 11/ 03/ 2024 sur la somme de 1754,76 euros et de l’assignation pour le surplus

AUTORISE M. [S] [I] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 101 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [S] [I] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 5] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [S] [I], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE, en ce cas, M. [S] [I] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [S] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT