TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Mars 2025

N° R.G. : N° RG 24/02815 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJS5

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 35 rue GALLIENI 92240 MALAKOFF pris en la personne de son syndic :

C/

[L] [V]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 35 rue GALLIENI 92240 MALAKOFF pris en la personne de son syndic :

CABINET OGIM BAUER & Associés

98 rue de Sèvres

75007 PARIS

représentée par M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1383

DEFENDEUR

Monsieur [L] [V]

35 rue Galliéni

92240 MALAKOFF

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 35, rue Gallieni à Malakoff (92240) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [L] [V] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le Cabinet OGIM-BAUER & Associés l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 28/03/2024, aux fins de voir :

DIRE ET JUGER recevable et bien fondé en ses demandes le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 35, rue Gallieni à MALAKOFF (92240) représenté par son syndic, le Cabinet OGIM-BAUER & Associés ;

CONDAMNER Monsieur [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 35, rue Gallieni à MALAKOFF (92240) les sommes de :

—  24.295,23 € au titre de son arriéré de charges de copropriété arrêté au 22 février 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 janvier 2024 (Piece n° 21),

—  900 € au titre des frais nécessaires de recouvrement selon décompte arrêté au 22 février 2024,

—  2.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [V] aux entiers dépens de l’instance.

M. [L] [V], assigné en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06/12/2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 28/01/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger bien fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— une fiche immeuble et un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte des sommes dues par M. [L] [V] pour la période du 01/04/2022 au 01/01/2024,

— les appels de fonds adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 20/03/2019, 02/12/2020, 19/05/2021, 22/06/2022 et 01/06/2023 et l’attestation de non recours afférente,

— une mise en demeure d’avocat en date du 29/01/2024 pour obtenir paiement de la somme de 25.195,23 euros (retournée par les services postaux avec la mention « pli avisé non réclamé »),

— trois factures de frais établies par le syndic au titre du « suivi contentieux » en date des 22 juin 2022 (270 euros), 22 septembre 2022 (270 euros) et 18 décembre 20023 (360 euros),

— une facture d’avocat relative à la mise en demeure du 29/01/2024 (132 euros),

— le contrat de syndic.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 24.295,23 euros au titre des charges arrêtées au 01/01/2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29/01/2024.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [L] [V] est propriétaire des lots n°54 et 194 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 01/06/2023 qui a approuvé les comptes de l’exercice 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 24.295,23 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 29/01/2024, date d’envoi de la mise en demeure adressée au défendeur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 29/01/2024, afin d’obtenir paiement de la somme de 25.195,23 euros, ce montant incluant les frais de gestion. Ce courrier n’a pas été retiré par son destinataire. Partant les intérêts au taux légal courront sur la somme de 24.295,23 euros à compter du 30/01/2024, date de première présentation du courrier recommandé.

En conséquence, M. [L] [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24.295,23 euros au titre des charges dues pour la période du 01/04/2022 au 01/01/2024, appels du 1er janvier 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30/01/2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 900 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des frais de « suivi contentieux trimestriel » (deux fois 270 euros et une fois 360 euros) ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

En conséquence, débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 900 euros sur le compte de M. [L] [V].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [L] [V] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [L] [V] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [V], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [L] [V] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [L] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 35 rue Gallieni à Malakoff (92240), représenté par son syndic :

— la somme de 24.295,23 euros au titre des charges dues pour la période du 01/04/2022 au 01/01/2024, appels du 1er janvier 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30/01/2024,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (900 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [L] [V],

CONDAMNE M. [L] [V] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,