TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

ORDONNANCE DE REFERE

30Z

Minute

N° RG 25/01369 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SHY

3 copies

GROSSE délivrée

le 15/09/2025

à M^e Sandra CATHELOT-CEBOLLERO

la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

Rendue le QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 04 Août 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.S. BISTROT FONDAUDEGE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [E] [W] [S] [N] veuve [J], représentée par sa tutrice, l’Association ATINA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité :

née le 16 Août 1925 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Sandra CATHELOT-CEBOLLERO, avocat au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 23 juin 2025, la SAS BISTROT FONDAUDEGE, après y avoir été autorisée par ordonnance sur requête rendue le 19 juin 2025, a assigné Mme [E] [N] veuve [J], représentée par sa tutrice l’association ATINA prise en la personne de son représentant légal, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile,1719 et suivants du code civil, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 40 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice ;

— ordonner une expertise comptable afin d’estimer le préjudice économique et financier exhaustif subi depuis le 1er septembre 2024 et de donner tout élément permettant notamment à la juridiction du fond de statuer ;

— ordonner la consignation afférente à la charge de la défenderesse, consignation devant être effectuée dans les quinze jours de l’ordonnance à intervenir sous astreinte, passé ce délai, de 150 euros par jour de retard courant pendant un délai de trente jours ;

— condamner la défenderesse à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La demanderesse expose que par acte notarié en date du 27 décembre 1995, les consorts [J] ont donné à bail à la SARL ROSE DES SABLES, aux droits de laquelle elle vient pour avoir acquis le fonds de commerce le 28 juin 2024, des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 4] ; qu’elle a découvert, à l’occasion de ses travaux d’aménagement, l’existence de désordres structurels portant atteinte à la stabilité de l’immeuble et à la sécurité des biens et occupants ; qu’elle a dû cesser ses propres travaux d’aménagement et a avisé les bailleurs ; qu’une réunion s’est tenue le 05 septembre 2024 en présence de toutes les parties et de l’expert des bailleurs qui a établi un rapport confirmant les désordres affectant le gros-oeuvre et définissant les travaux à la charge des bailleurs, pour un montant qu’il a estimé à 16 000 ou 17 000 euros HT ; que les bailleurs n’ont entrepris aucuns travaux, en dépit des mises en demeure adressées les 03 octobre et 25 novembre 2024 ; que M.[J] est décédé le 09 décembre 2024 ; que par ordonnance du 20 janvier 2025, le juge des référés a condamné Mme [N] veuve [J] à réaliser les travaux litigieux, et l’a autorisée à suspendre le paiement des loyers et charges à compter de février 2025 jusqu’à leur parfait achèvement ; qu’à ce jour, les travaux n’ont toujours pas été réalisés, seul le désamiantage ayant été effectué ; qu’elle est ainsi privée depuis l’été 2024 de la jouissance des locaux, ce qui génère une perte mensuelle estimée à 5 274 euros HT, soit une somme de 36 918 euros mois de juin 2025 inclus ; qu’à cette somme s’ajoute celle de 7 742,60 euros (1 548,52 X 5 mois) qu’elle a réglée pour septembre 2024 à janvier 2025, de sorte qu’elle subit un préjudice provisoire de 44 660,60 euros ; que ses demandes amiables de prise en charge de ce préjudice n’ont pas abouti ; qu’elles sont pourtant légitimes, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, incontestable et acquis, étant seul et directement à l’origine du retard d’exploitation commerciale et de la perte du bénéfice prévisionnel ; qu’une expertise comptable s’impose par ailleurs pour apprécier le montant précis et exhaustif de son préjudice économique et financier, la consignation étant mise à la charge de la défenderesse.

L’affaire, appelée à l’audience du 30 juin 2025, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties à celle du 04 août, lors de laquelle les parties ont développé leurs observations.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 30 juillet 2025, par des écritures aux termes desquelles elle maintient toutes ses demandes à l’encontre de Mme [N] veuve [J] tout en actualisant à 50 000 euros sa demande de provision ;

— Mme [N] veuve [J], le 31 juillet 2025, par des écritures aux termes desquelles elle demande :

— qu’il soit statué ce que de droit sur la demande d’expertise ;

— qu’il soit dit que l’expert devra obtenir toute information utile quant aux travaux initialement envisagés par la société BISTROT FONDAUDEGE et la durée prévisible de leur réalisation rendant le fond inexploitable du seul fait de la demanderesse ;

— que la demanderesse soit déboutée du surplus de ses demandes en raison non seulement de l’existences de contestations sérieuses mais aussi du caractère mal fondé de sona ction ;

— en toute hypothèse, que les dépens soient réservés.

La défenderesse fait valoir que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses ; qu’il s’agit d’un prétendu préjudice d’exploitation qui n’est justifié que par une attestation de l’expert comptable établie sur la base d’un prévisionnel rédigé par la demanderesse elle-même et qui n’est étayé par aucun élément ; qu’elle sollicite l’indemnisation de son rpéjudice depuis le 1er septembre 2024 alors que l’expert comptable indique que la date d’ouverture était prévue le 1er décembre ; qu’il fait état d’un “manque à gagner” dont la qualification comptable est incertaine ; qu’en l’absence d’ouverture des locaux, la demanderesse n’expose pas les charges d’exploitation ; que le retard dans la réalisation des travaux lui est au moins partiellement imputable ; qu’alors que sa tutrice a fait diligence, la défenderesse a été indisponible pour ouvrir les lieux aux artisans mandatés ; qu’elle invoque une impossibilité d’exploiter sans démontrer être empêchée de terminer les travaux d’aménagement qu’elle avait programmés et dont elle refuse de préciser la teneur ; que les travaux sont désormais terminés depuis le 1er août 2025, seuls restant en place, jusqu’à la première semaine de septembre, les étais du plancher, dont la présence n’empêche en rien la demanderesse de porusuivre ses travaux dans certaines salles ; qu’il est impossible en l’état de trancher la responsabilité de l’impossibilité d’exploiter et sa durée sur lesquelles le juge du fond devra statuer le cas échéant.

Sur la demande d’expertise, elle fait valoir qu’elle s’en remet tout en rappelant qu’en application de l’article 146 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ; que si cependant une expertise est ordonnée, l’expert devra recevoir mission d’obtenir toute information utile quant aux travaux initialement envisagés par la société BISTROT FONDAUDEGE et la durée prévisible de leur réalisation rendant le fond inexploitable du seul fait de la demanderesse ; que la consignation ne saurait être mise à sa charge compte tenu de son impécuniosité, aggravée par la perte des loyers qui lui permettaient de s’acquitter de ses frais d’EHPAD.

La présente décision se réfère aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

sur la demande de provision :

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 2 du même code permet quant à lui au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La défenderesse soutient en l’espèce que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses tenant à la fois au principe et au montant du préjudice, la responsabilité de l’impossibilité d’exploiter et sa durée portant sur une question de fond qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

Il résulte cependant des pièces versées aux débats, et notamment du rapport de visite contradictoire établi le 05 septembre 2024 par M. [B], mandaté par les bailleurs, que les désordres affectant l’immeuble portent notamment sur le gros-oeuvre, de sorte que la responsabilité, au moins partielle, des bailleurs, dans l’impossibilité d’exploiter les locaux, n’est pas sérieusement contestable.

Même si la bailleresse justifie avoir fait diligence pour réaliser les travaux mis à sa charge, il est établi que la société preneuse est encore à ce jour privée de la jouissance des locaux, ce qui constitue un préjudice indéniable justifiant, en l’état des éléments produits, l’octroi d’une somme provisionnelle de 20 000 euros.

sur la mesure d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissible peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés, et l’impossibilité pour le demandeur de réunir lui même des éléments de preuve.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la pertinence et les chances de succès de l’instance envisagée au fond, mais seulement de s’assurer d’une part que l’action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, d’autre part que la mesure sera utile et pertinente.

Au soutien de sa demande, la demanderesse produit une attestation datée du 23 janvier 2025 de son expert comptable (sa pièce 12) établie sur la base du dossier prévisisonnel établi par ses soins, ce qui conduit la défenderesse à faire valoir que la mesure d’expertise n’a pas vocation à pallier cette pièce dépourvue de force probante.

Surtout, ces éléments mettent en exergue le fait que la société BISTROT FONDAUDEGE n’a jamais exercé la moindre activité dans les locaux litigieux, de sorte qu’elle ne dispose à ce jour d’aucun document comptable ni financier permettant à un professionnel du chiffre d’évaluer de manière objective et certaine le préjudice qu’elle subit. Dans ces conditions, l’utilité d’une expertise comptable portant sur l’analyse du bilan prévisisonnel, qui constitue à ce jour le seul élément concret, est pour le moins discutable.

Les frais et crédits que la demanderesse invoque par ailleurs ne justifient pas davantage la mesure d’expertise, le préjudice en résultant étant aisé à établir par la production des justificatifs afférents.

Il y a lieu en conséquence, la mesure apparaissant inutile, de débouter la société BISTROT FONDAUDEGE de sa demande d’expertise, ce qui rend sans objet la demande tendant à mettre à la charge de Mme [N] veuve [J] les frais de consignation comme la demande de complément de mission formulée par la défenderesse à titre subsidiaire.

sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de l’instance. La défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux entiers dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel,

Vu les article 145, 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1719 et suivants du code civil,

Déboute la SAS BISTROT FONDAUDEGE de sa demande d’expertise comptable ;

Condamne Mme [E] [N] veuve [J], représentée par sa tutrice l’association ATINA prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SAS BISTROT FONDAUDEGE la somme provisionnelle de 20 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice financier ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires

Condamne Mme [E] [N] veuve [J], représentée par sa tutrice l’association ATINA, à verser à la SAS BISTROT FONDAUDEGE une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Mme [E] [N] veuve [J], représentée par sa tutrice l’association ATINA, aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,