MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 24/00284

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société FK IMMO

ET :

[Z] [Y]

Débats à l’audience du 12 Septembre 2024

copie et grosse le :

à M^e PLESSIS

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société FK IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, représentée par M^e PLESSIS de la AARPI OMNIA LEGIS, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [Z] [Y]

née le 03 Novembre 2002 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 2 août 2021, la SAS FK IMMO a loué à Madame [Y] [Z] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3].

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 2 août 2021.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 23 juin 2023.

Le dépôt de garantie d’un montant de 800 euros n’a pas été restitué.

Par acte d’huissier en date du 12 janvier 2024 ayant fait l’objet d’un PV 659, la SAS FK IMMO a fait assigner Madame [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de :

— la juger recevable et bien fondée ;

— condamner Madame [Y] [Z] à lui verser :

* 1875,61 au titre des réparations locatives du fait des dégradations qu’elle a commises dans le logement,

* 14,92 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère,

* 3200 euros de dommages et intérêts.

— condamner Madame [Y] [Z] à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 24/284, a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 mars 2024 et renvoyée à celle du 12 septembre 2024, Madame [Y] [Z] n’ayant pas comparu et faute de tentative de conciliation.

Par un second acte d’huissier en date du 3 avril 2024 ayant fait l’objet d’un PV659, la SAS FK IMMO a fait assigner Madame [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de :

— la juger recevable et bien fondée ;

— condamner Madame [Y] [Z] à lui verser :

* 1875,61 au titre des réparations locatives du fait des dégradations qu’elle a commises dans le logement,

* 14,92 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère,

* 3200 euros de dommages et intérêts.

— condamner Madame [Y] [Z] à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 24/1862, a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024.

A cette audience, les assignations étant identiques, les dossiers n° RG 24/284 et n° RG/1862 ont été pris ensemble.

A l’audience, la SAS FK IMMO, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [Y] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions des parties il sera renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures, conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile,

« En application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-2-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

En l’espèce, une tentative de conciliation est donc obligatoire.

Mais il résulte de l’impossibilité de localiser Madame [Y] [Z] qu’elle est impossible, étant précisé que le bailleur lui avait adressé le 23 août 2023, à l’adresse dont il disposait alors, un courrier mentionnant les réparations telles que reprises dans son assignation.

Par ailleurs, la recevabilité de l’action n’est pas contestée.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Sur la demande au titre des réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Le bailleur est fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice subi qui résulte de la dépréciation de la chose louée et du coût des travaux nécessaires pour remettre les lieux dans l’état dans lesquels ils se trouvaient à l’arrivée des locataires, ce sans avoir à justifier de l’exécution préalable de réparations locatives.

A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, la SAS FK IMMO soutient que l’appartement a été restitué dans un état de propreté moindre qu’à l’entrée, que les joints de la douche et du lavabo étaient à refaire, que des dégradations ont été commises sur le parquet et les plinthes par les animaux, qu’un matelas a dû être remplacé.

Le bailleur produit les états des lieux d’entrée et de sortie, dont il ressortirait de la comparaison que :

— les joints de la douche et du lavabo de le changement des piles de la VMC étaient à faire;

— le parquet stratifié et les pinthes étaient à changer

— le matelas devait être remplacés;

— l’appartement devait être nettoyé;

Il produit des devis ou factures pour chacun de ces postes de réparations pour un montant total de 2755,61 euros.

En ce qui concerne le parquet stratifié (séjour) :

— l’état des lieux d’entrée mentionne : « état bon »,

— l’état des lieux de sortie mentionne : « mauvais » « deux tâches rouges sur le parquet, traces d’usure ».

Il ne ressort pas de la comparaison de ces mentions, alors que la qualification « mauvais » n’est pas davantage explicitée, que le parquet devrait entièrement être changé.

En ce qui concerne les plinthes (séjour) :

— l’état des lieux d’entrée mentionne : « état bon » « écaillée en angle »,

— l’état des lieux de sortie mentionne : « état d’usage », « écaillée en angle, traces ».

Il ne ressort pas de la comparaison de ces mentions que les plinthes devraient entièrement être changées.

En ce qui concerne le matelas (séjour) :

— l’état des lieux d’entrée mentionne : « double lit » « état bon », « avec sommier, matelas tâché »,

— l’état des lieux de sortie mentionne : « double lit » « état bon », « avec sommier, matelas tâché ».

Il ne ressort pas de la comparaison de ces mentions que le matelas devrait être changé.

En ce qui concerne les joints (salle de bains) :

— l’état des lieux d’entrée mentionne : aucune précision sur l’état des joints du lavabo et de la douche, pas de photo prise,

— l’état des lieux de sortie mentionne : « joints lavabo bon/1 » et « joints douche jaunis »,

Il ne ressort pas de la comparaison de ces mentions que les joints de la salle de bains devraient entièrement être refaits.

En ce qui concerne les joints (cuisine) :

— l’état des lieux d’entrée mentionne : « joints silicone » « état bon, légèrement jauni »,

— l’état des lieux de sortie mentionne : « joints silicone » « traces noires ».

Il ressort de la comparaison de ces mentions que le remplacement de ces joints est justifié. Le devis, imprécis à cet égard, permet d’évaluer le coût de ce poste de travail à 30€, auxquels il convient d’ajouter le forfait déplacement de 30€, soit la somme de 60 euros HT, autrement dit 72 euros TTC.

En ce qui concerne la propreté :

— l’état des lieux d’entrée ne contient aucune remarque particulière sur l’état de propreté du logement, mais y figurent quelques mentions « poussiéreuse » pour la ventilation, ou « poussiéreux » pour le radiateur, ou encore « traces légères » ; ainsi que « joint sale » et « hotte grasse » dans la cuisine et réfrigérateur « sale » ;

— l’état des lieux de sortie ne contient aucune remarque particulière dans la partie « commentaire » en fin d’état des lieux, mais contient quelques mentions « saleté » dans la douche, « taches » dans le lavabo, « très sale » pour la ventilation.

Il ne ressort pas de la comparaison de ces mentions qu’un nettoyage complet pour une somme de 266,64 euros serait nécessaire, et ce alors qu’il apparaît que le logement était, à l’entrée dans les lieux, dans un état de propreté équivalent à celui résultant de l’intervention d’une société de nettoyage.

Par suite, les réparations locatives sollicitées n’apparaissent pas justifiées en dehors du remplacement du joint dans la cuisine.

Madame [Y] [Z] sera par suite condamnée à verser au bailleur la somme de 72 euros.

La demande sera rejetée pour le surplus.

Sur la demande au titre de la taxe d’ordure ménagère

Le bailleur, la SAS FK IMMO, sollicite la somme de 14,92 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère.

Cette somme apparaît justifiée.

Madame [Y] [Z] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 14,92 euros.

Sur la demande de dommages et intérêt pour résistance abusive

Le bailleur, la SAS FK IMMO sollicite la somme de 3200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, arguant de la mauvaise adresse communiquée par Madame [Y] rendant impossible tout échange.

La demande principale étant rejetée pour l’essentiel, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur l’existence d’une résistance abusive découlant de la fourniture d’une adresse qui ne serait pas, ou plus, celle de Madame [Y] [Z], il convient de rejeter cette demande.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les demandes de la SAS FK IMMO étant rejetées pour l’essentiel, il convient de laisser à sa charge les frais de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, les demandes de la SAS FK IMMO étant rejetées pour l’essentiel, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des dossiers n° RG 24/284 et n°RG 24/1862,

DIT l’action recevable,

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à payer à la SAS FK IMMO la somme de 72 euros (soixante douze euros) au titre des réparations locatives ;

DÉBOUTE la SAS FK IMMO de sa demande au titre des réparations locatives pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à payer à la SAS FK IMMO la somme de 14,92 euros (quatorze euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre de la taxe d’ordures ménagères ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE la SAS FK IMMO de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS FK IMMO de sa demande au titre des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,