TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

[Adresse 17]

[Localité 1]

MINUTE :

N° RG 24/00160 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGDN

Syndic. de copro. [Adresse 20]

C/

[J] [X]

— Expéditions délivrées à

le

— SELARL CABINET D’AVOCAT RAFFAILLAC

— SELARL GARONNE AVOCATS

JUGEMENT

EN DATE DU 03 JUIN 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire au Tribunal de proximité d’Arcachon

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaire de la [Adresse 19] DES [Adresse 11]

Syndic Sté ANDERNOS ARCACHON GESTION SYNDIC

Siège social [Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [X]

[Adresse 21] [Adresse 10] [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par Maître Christophe RAFFAILLAC de la SELARL CABINET D’AVOCAT RAFFAILLAC

EXPOSÉ DU LITIGE :

La copropriété de l’immeuble [Adresse 12] est gérée par le Syndicat des copropriétaires pris en la personne de son représentant légal, situé [Adresse 6] à [Adresse 13]

Monsieur [J] [X] est propriétaire des lots n°1008 et 1089 dépendant de la copropriété de l’immeuble [Adresse 15], [Adresse 8] [Localité 14] ,

Au 15 mai 2024, Monsieur [J] [X] présentait un compte débiteur d’un montant de 5796,24 €

Par acte introductif d’instance en date du 28 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] agissant par son syndic la société ANDERNOS ARCACHON GESTION SYNDIC, a fait assigner à l’audience du 18 juin 2024, Monsieur [J] [X] pour obtenir les condamnations au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— à titre principal, la condamnation de Monsieur [J] [X] au paiement de la somme de 5796,24 € à titre d’arriéré de charges de copropriété dues , et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’acte introductif d’instance

— la condamnation de Monsieur [J] [X] au paiement de 1500 € à titre de dommages et intérêts;

— la condamnation de Monsieur [J] [X] au paiement de la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.

Après plusieurs renvois, à l’audience du 1er avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] pris en la personne de son représentant légal , régulièrement représenté par son conseil, fait valoir que Monsieur [J] [X] est propriétaire des lots N°1008 et 1089, dans la RESIDENCE [16] ;

— le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [J] [X] au paiement de la somme de 6293,06€ au titre du de son arriéré de charges arrêté selon décompte du 13/01/2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

—  1500 € au titre de dommages et intérêts pour inexécution fautive,

outre la somme de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens en ce compris le commandement de payer du 06/02/2024 et aux droit de recouvrement et d’exécution .

Il fait valoir que Monsieur [J] [X] ne peut valablement invoquer l’irrecevabilité de son action en paiement pour défaut de qualité et d’ intérêt à agir et considère que les sommes réclamées sont dues.

Monsieur [J] [X], assisté à l’audience, conteste devoir la somme réclamée en invoquant,

— in limine litis l’irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PATIO DES COTONNIERS agissant par son syndic la société ANDERNOS ARCACHON GESTION SYNDIC à son encontre.

En tant que de besoin, sur le fond ;

il demande au tribunal de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PATIO DES COTONNIERS

à titre reconventionnel, il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PATIO DES COTONNIERS à la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts sanctionnant son action abusive , et à 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS :

1) Avant-dire droit,

sur la fin de non- recevoir tirée du défaut du droit d’ agir

Monsieur [J] [X] conteste le droit à agir du syndicat des copropriétaires [Adresse 18] au motifs que l’action engagée à son encontre n’a pas été habilitée par l’assemblée générale du 20 octobre 2023.

Au terme de l’ article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’ adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’ agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’ intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’ article 32 du code de procédure civile dispose qu’ est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’ agir. »

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 55 du décret du 17 mars 1967 disposent que le syndic a le pouvoir d’agir en justice en recouvrement de charges à l’encontre de copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

En l’espèce, la résolution N°14 prévoyant une action judiciaire à l’encontre de Monsieur [X] n’a pas été adoptée par l’ assemblée générale de la copropriété.

Cependant, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance en application de l’article 55, alinéa 4 du décret du 17 mars 1967.

Dans ces conditions, Monsieur [J] [X] est mal fondé en sa demande d’irrecevabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 18] et sa demande pour défaut de qualité et d’ intérêt à agir sera rejetée.

2) Sur la validité de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2023

Monsieur [X] sollicite la nullité de l’assemblée générale du 20 octobre 2023 au motif qu’il ne lui a pas été donné la possibilité de vérifier avant cette date toutes les pièces justificatives des charges réclamées.

En droit, l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10/07/1965dispose que « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de 2 mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de 2 mois à compter de la tenue de l’assemblée générale… »

En l’espèce, Monsieur [X] était présent à l’assemblée générale du 20 octobre 2023.De plus, le procès-verbal de l’assemblée générale lui a été signifié le 15 janvier 2024.

Il a formulé sa demande par conclusions le 26/09/2024.

Il est donc forclos en son action en nullité de l’assemblée générale du 20/10/2023.

En conséquence Monsieur [X] sera déclaré irrecevable en sa demande.

3) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 18]

Monsieur [X] pour motiver le non-paiement des charges de copropriété invoque la défaillance du syndicat dans l’entretien général des parties communes. Il sollicite la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts à l’effet de sanctionner l’ action abusive du syndicat des copropriétaires. Il indique que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être retenue au titre des défaillances généralisées du syndicat.

Cependant, le défendeur n’explicite pas en quoi les charges ne seraient pas exigibles. Il n’établit pas le lien de causalité entre la demande en paiement des charges aux copropriétaires et les procédures actuellement pendantes à l’encontre du promoteur-vendeur et des constructeurs.

La communication des pièces versées au débat ne permet pas en l’espèce d’établir une quelconque responsabilité du syndicat de copropriété.

Monsieur [X] sera en conséquence débouté de sa demande.

4)- Sur le montant de la dette

En droit, aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. lls sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 (…)”.

Selon les dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi susvisée, “Le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété ;

2° Au début de chaque exercice, d’une provision qui, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l’assemblée générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour l’exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d’une avance de trésorerie permanente ;

3° En cours d’exercice, soit d’une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l’exercice considéré ;

4° De provisions spéciales destinées à permettre l’exécution de décisions de l’assemblée générale,

comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus aux chapitres Ill et lV de la loi du 10 juillet 1965, dans les conditions fixées par décisions de ladite assemblée.

L’assemblée générale décide, s’il y a lieu, du mode de placement des fonds ainsi recueillis”.

En l’espèce, il convient de constater que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20], situé [Adresse 7] [Localité 14] , fait suffisamment la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les procès-verbaux des assemblées générales en date des 19/06/2019, 27/11/2020, 02/03/2021 ; 11/06/2022 ;20/10/2023 ; 20/102023 ayant voté les budgets prévisionnels et approuvé les comptes d’exercice, l’appel des fonds avec l’état de compte, le décompte des charges et le relevé de comptes, le décompte des sommes dues au 13 janvier 2025 .

Il convient de plus de constater que le montant de la somme sollicitée de 6293,06 € au titre de l’arriéré de charges n’est pas contesté en son quantum par ce dernier ;

Monsieur [X] motivant le non paiement des charges par « le fait d’être las de devoir régler des charges en raison de la carence du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PATIO DES COTONNIERS ».

Cependant il ne justifie pas des carences alléguées comme plus avant indiqué.

En conséquence,Monsieur [J] [X] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] pris en la personne de son représentant légal, la somme de 6293,06€ assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

IV- Sur la demande indemnitaire :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] pris en la personne de son représentant légal, sollicite la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts pour avoir été privé des fonds nécessaires à la gestion du budget annuel de la copropriété.

En l’espèce, il convient cependant de constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] ne justifie pas du montant de son préjudice.

Sa demande indemnitaire sera pas conséquent rejetée.

VI- Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [X], condamné au paiement, supportera la charge des dépens.

Cependant, au vu de la particularité du litige, l’équité commande de laisser à chacune des partie la charge de ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire à signifier et en premier ressort,

DECLARE l’action du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [16] situé [Adresse 9], pris en la personne de son représentant légal, recevable à l’encontre de Monsieur [J] [X] ;

DEBOUTE Monsieur [J] [X] de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] , pris en la personne de son représentant légal, la somme de 6293,06 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande indemnitaire formée par le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE PATIO DES COTONNIERS pris en la personne de son représentant légal, à l’encontre de Monsieur [J] [X] ;

REJETTE les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE les demandes contraires ou plus amples ;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE