Du 23 septembre 2025

5AA

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02374 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSPO

[A] [J]

C/

[Z] [V]

— Expéditions délivrées à

M^e MILANI

M. [V]

— FE délivrée à

Le 23/09/2025

Avocats : Maître Philippe MILANI de la SELARL MILANI – WIART

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 23 septembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

Madame [A] [J]

née le 28 Février 1995 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Philippe MILANI, membre de la SELARL MILANI – WIART, avocat au Barreau de Bordeaux

Défendeur à l’opposition

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Comparant

Demandeur à l’opposition

DÉBATS :

Audience publique en date du 1er juillet 2025

PROCÉDURE :

Articles 1412 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2022, M. [Z] [V] a consenti un bail d’habitation à Mme [A] [J], portant sur un logement situé [Adresse 4] C, à [Localité 4], moyennant un loyer révisable de 670 euros outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 670 euros était stipulé dans le contrat de bail.

Mme [A] [J] a adressé à M. [Z] [V] un congé par courrier reçu par le bailleur le 16 janvier 2023 avec préavis limité à un mois et prévision d’un état des lieux de sortie le 19 févier 2023.

L’état des lieux de sortie a été dressé le 19 février 2023.

Par acte du 28 juin 2023 Mme [A] [J] a sommé M. [Z] [V] de lui restituer la somme de 670 euros au titre du dépôt de garantie.

Elle a présenté le 17 novembre 2023 une requête en injonction de payer et a obtenu une ordonnance en date du 29 février 2024 faisant injonction à M. [Z] [V] de payer la somme de 670 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance, la somme de 25,54 euros au titre des frais de requête et les dépens.

M. [Z] [V] a fait opposition le 7 mai 2025, par courrier recommandé à cette ordonnance qui a été signifiée le 8 avril 2024 à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 29 octobre 2024.

Après plusieurs renvois successifs l’affaire a été examinée à l’audience du 1er juillet 2025.

Mme [A] [J], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection sur le fondement des articles 7 et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— débouter M. [Z] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— ordonner la restitution du dépôt de garantie qu’elle a versé

— condamner en conséquence M. [Z] [V] à lui payer la somme de 670 euros au titre du dépôt de garantie

— condamner M. [Z] [V] au paiement de la somme de 1.742 euros au titre de la majoration de 10% du montant du loyer par mois de retard à compter du 19 avril 2025 jusqu’à juin 2025

— condamner M. [Z] [V] au paiement de la somme mensuelle de 67 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à restitution du dépôt de garantie

— condamner M. [Z] [V] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer et de la procédure d’injonction de payer.

Elle soutient que le bailleur lui a fait signer un état des lieux de sortie vierge dès son arrivée, et a refusé de lui en remettre une copie, qu’elle avait fait le nécessaire pour remettre le logement en bon état et que le bailleur ne peut donc se prévaloir de cet état des lieux de sortie.

Elle fait valoir en outre que la plupart des problèmes de peinture étaient déjà existants et ajoute qu’elle ne pourrait être tenue qu’à de menus raccords de peinture. Elle indique s’agissant de la rayure au sol qu’il existait déjà des accrocs et rayures, et qu’au regard de la saison elle n’était pas tenue de tondre la pelouse. Elle soutient donc que le bailleur ne peut retenir le dépôt de garantie et est redevable en outre de la majoration de 10% prévue par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [Z] [V], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Mme [A] [J] de l’ensemble de ses prétentions

— condamner Mme [A] [J] à lui payer la somme de 367,30 euros au titre des frais de remise en état excédant son dépôt de garantie

— condamner Mme [A] [J] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens

— ordonner que la décision soit exécutoire sans autre formalité.

Il soutient quant à lui que Mme [A] [J] a signé l’état des lieux de sortie après qu’il a été complété, que les dégradations ont été constatées avec Mme [A] [J] avant leur inscription, et que celle-ci a bien eu un exemplaire de l’état des lieux de sortie. Il observe que les dégradations ont fait l’objet d’un constat sur l’état des lieux de sortie et sont complétées par des photographies illustratives. Il indique que le montant des réparations a été chiffré par devis à 1.037,30 euros que le dépôt de garantie de 670 euros ne couvre pas et demande donc le surplus du coût des réparations. Il indique que sa demande au titre de l’article 700 du code procédure civile est justifiée par les frais et le temps passé pour se défendre en justice.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer

L’article 1416 du code procédure civile prévoit que l’opposition à l’injonction de payer doit être formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

L’opposition doit être faite par déclaration au greffe ou par lettre recommandée, la date de l’opposition étant en ce cas la date l’expédition de la lettre figurant sur le cachet du bureau d’émission.

L’opposition formée dans le mois suivant la signification de l’ordonnance étant en l’espèce recevable, l’ordonnance d’injonction de payer en date du 29 février 2024 est mise à néant.

Il convient en conséquence de statuer à nouveau sur la demande en recouvrement.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au contrat de bail conclu entre M. [Z] [V] et Mme [A] [J], le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux doit lui être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il incombe au bailleur de démontrer le bien fondé des sommes qu’il entend imputer sur le montant du dépôt de garantie.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :

— d’user paisiblement des lieux loués,

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,

— de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat

En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que

de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier le manquement ou non d’un locataire à ses obligations d’entretien et de restitution des lieux sans dégradation.

Il échet en outre de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur nature.

En l’espèce M. [Z] [V] a refusé le reversement du dépôt de garantie en raison de réparations locatives dont la charge incombe selon lui à Mme [A] [J] et s’appuie sur la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Mme [A] [J] soutient avoir signé l’état des lieux de sortie vierge et qu’il ne peut donc être tenu compte de celui-ci car les constatations ne sont pas contradictoires.

L’état des lieux de sortie daté du 19 février 2023 produit aux débats comporte sur chaque page le paraphe de chaque partie, et en sa dernière page la signature du bailleur et de la locataire, chacune précédée de la mention manuscrite « Certifié exact ».

Pour étayer ses affirmations, Mme [A] [J] produit aux débats l’attestation dactylographiée de Mme [Q] [N], sa mère en date du 15 octobre 2024, qui a indiqué que M. [Z] [V] a demandé à madame [J] de signer le formulaire d’état des lieux de sortie avant même d’effectuer ledit état des lieux et a refusé de lui en remettre une copie.

Cependant, outre le fait que l’attestation méconnaît les exigences posées par l’article 202 du code procédure civile puisqu’elle ne mentionne pas le lien de parenté, et n’indique pas qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales, elle comporte une erreur sur la date de l’état des lieux de sortie puisqu’il est mentionné en date du 19 février 2024. De plus le lien de parenté entre la défenderesse et le témoin ne permet pas de lui conférer une force probante incontestable.

En outre, ainsi que l’observe M. [Z] [V], bien que prétendant ne pas avoir détenu un exemplaire de l’état des lieux de sortie, Mme [A] [J] a pu y répondre point par point et de façon détaillée dans le courrier en date du 24 février 2023, ce qui rend peu crédible qu’elle ne l’ait pas eu en sa possession.

Dès lors, en l’absence d’autres éléments permettant d’établir l’emprise nécessaire du bailleur et la fragilité particulière de la locataire, pour obtenir une signature avant la rédaction de l’état des lieux de sortie, compte tenu des mentions expresses de l’état des lieux de sortie, du paraphe de chaque page, et de la mention « Certifié exact » qui rend improbable que Mme [A] [J] ait pu signer sans savoir ce qu’elle certifiait, il convient de retenir la valeur probante de l’état des lieux de sortie.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, complétée par les photographies produites par M. [Z] [V] permet d’établir la réalité :

— d’une multiplicité de trous, autres que ceux existants au jour de l’entrée dans les lieux, qui ont été rebouchés et peints sans soin par la locataire ou non repeints, voire n’ont pas été rebouchés en ce qui concerne le mélaminé d’un placard,

— des éclats sur deux murs dans l’une des chambres, engendrant ainsi la nécessité des travaux

— de la dégradation de la peinture du chambranle d’une porte

— d’une rayure de 15 cm sur le parquet PVC dans le couloir à l’étage distincte des dégradations constatées dans l’escalier lors de l’entrée dans les lieux

— du défaut de nettoyage de la plaque de cuisson, des toiles d’araignées et du défaut de tonte de la pelouse avant le départ de la locataire, sans qu’elle établisse que les conditions atmosphériques l’empêchaient de tondre avant son départ.

Au regard des mentions de l’état des lieux de sortie et des éléments d’évaluation produits, à savoir un devis en date du 13 mars 2023 qui apparaît surévalué, le chiffrage initial de 670 euros accepté par le bailleur puisqu’il n’a pas réclamé de sommes à la locataire sortante après son départ, correspond effectivement à la juste évaluation du montant des réparations imputables à la locataire.

En conséquence la demande en restitution du dépôt de garantie sera rejetée, et par suite celle au titre de la majoration de 10% prévue par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

Dans la mesure où la somme de 670 euros vient d’être jugée comme correspondant à la juste évaluation du coût des frais de remise en état imputables à la locataire, M. [Z] [V] sera débouté de sa demande en paiement.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme [A] [J], qui succombe en ses demandes, sera tenue aux dépens.

Sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera donc rejetée, et elle sera condamnée à payer à M. [Z] [V] la somme de 250 euros de ce chef.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE M. [Z] [V] recevable en son opposition qui met à néant l’ordonnance n° 21/23/005946 en date du 29 février 2024 ;

DEBOUTE Mme [A] [J] en ses demandes ;

DEBOUTE M. [Z] [V] en sa demande reconventionnelle;

CONDAMNE Mme [A] [J] aux dépens ainsi qu’à payer à M. [Z] [V] la somme de 250 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE Mme [A] [J] de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection