N° RG 23/05284 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X4WX

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2025

50G

N° RG 23/05284

N° Portalis DBX6-W-B7H- X4WX

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[W] [E]

[P] [M]

C/

[K] [G]

[B] [T]

[Adresse 11]

le :

à

M^e Antoine ANASTASE

M^e Charlène COUTURIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 06 Novembre 2024,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [W] [E]

née le 08 Juillet 1977 à [Localité 10] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Charlène COUTURIER, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [P] [M]

né le 13 Août 1970 à [Localité 10] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Charlène COUTURIER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [G]

né le 29 Novembre 1977 à [Localité 12] (CHARENTE MARITIME)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Antoine ANASTASE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [B] [T]

née le 21 Août 1974 à [Localité 13] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Antoine ANASTASE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 août 2022, une promesse synallagmatique de vente d’une maison d’habitation située [Adresse 2] ([Adresse 5]) était régularisée entre Monsieur [P] [M] et Madame [W] [E], d’une part, en qualité de vendeurs, et Monsieur [K] [G] et Madame [B] [T], d’autre part, en qualité d’acquéreurs.

Ladite promesse de vente étant régularisée moyennant le prix de 840 000 euros, hors commission d’agence.

En dehors des conditions suspensives de droit commun, l’acte prévoyait la condition suspensive dans l’intérêt des acquéreurs, de l’obtention par ceux-ci d’un prêt relais d’un montant de 823 000 euros, impliquant la justification de démarches à cet effet auprès de deux organismes prêteurs, pour un financement bancaire sur une durée de 2 ans au taux maximum de 1,80 %.

La date de réitération de la vente était fixée au plus tard le 07 novembre 2022.

De convention expresse, il n’était prévu aucun dépôt de garantie.

Il était convenu, dans l’hypothèse de l’inexécution par l’une des parties de ses obligations contractuelles, d’une pénalité à titre de dommages-intérêts de 10 % du prix de vente, soit 84 000 euros.

Par un courriel du 1er décembre 2022, le notaire des acquéreurs informait l’Agence du Littoral, intervenue dans la transaction, de ce que Monsieur [G] et Madame [T] n’avaient pu obtenir leurs financements et qu’ils ne pouvaient par conséquent donner suite à leur projet d’acquisition.

Par acte de Commissaire de justice du 13 décembre 2022, les vendeurs faisaient sommation à Monsieur [G] et Madame [T] d’avoir à passer l’acte d’achat le 28 décembre 2022 en l’Office notarial d'[Localité 9], avec paiement préalable du coût d’acquisition.

Le 31 janvier 2023, les vendeurs mettaient en demeure Monsieur [G] et Madame [T] d’avoir à régler la somme de 84 000 euros au titre de la clause pénale, outre la somme de 331,50 euros au titre des frais engagés.

Considérant que l’acte de vente n’avait pu être régularisé par la carence des acquéreurs, Monsieur [P] [M] et Madame [W] [E] faisaient assigner, par acte du 07 juin 2023, Monsieur [K] [G] et Madame [B] [T], devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de solliciter, au visa des articles 1113, 1582, 1583, et 1304-3 du code civil :

De dire et juger que Monsieur [G] et Madame [T] ne justifient pas avoir effectué des démarches d’obtention du prêt ni de refus de prêt, conformes aux stipulations de la promesse de vente du 6 août 2022,De dire et juger que la condition suspensive doit donc être réputée accomplie et, de fait l’absence de levée d’option injustifiée,En conséquence,De condamner solidairement Monsieur [G] et Madame [T] à leur régler la somme de 84 000 euros à titre d’indemnité contractuelle,

De dire et juger que ces sommes porteront intérêts de retard au taux légal et ce, à compter du 31 janvier 2023, date de la mise en demeure,De condamner solidairement Monsieur [G] et Madame [T] à leur régler la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.La médiation qui avait été ordonnée le 09 novembre 2023 par ordonnance du Juge de la mise en état, a fait l’objet d’un rapport d’échec du 02 mai 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [P] [M] et Madame [W] [E] maintiennent leurs demandes conformes à la teneur de leur assignation. Ils sollicitent en outre du Tribunal, à titre subsidiaire,

De dire et juger que Monsieur [G] et Madame [T] ne justifient pas avoir effectué des démarches d’obtention du prêt ni de refus de prêt, conformes aux stipulations de la promesse de vente du 6 août 2022,De dire et juger que la condition suspensive doit donc être réputée accomplie et, de fait l’absence de levée d’option injustifiée,De dire et juger que le préjudice subi par Monsieur [M] et Madame [E] est de 83 867,50 euros,En conséquence,De fixer l’indemnité à verser à 83 867,50 euros,De condamner Monsieur [G] et Madame [T] à régler à Monsieur [M] et Madame [E] la somme de 83 867,50 euros,De dire et juger que ces sommes porteront intérêts de retard au taux légal et ce, à compter du 31 janvier 2023, date de la mise en demeure.

Monsieur [M] et Madame [E] font valoir en substance, que les défendeurs ne justifient pas avoir accompli dans les délais convenus, les démarches auprès de deux organismes bancaires en vue de solliciter le financement, objet de la condition suspensive. Ils concluent que la non-obtention du prêt est due à la carence des acquéreurs, que les attestations produites par les défendeurs ne correspondent pas aux caractéristiques du prêt décrites dans le compromis de vente. Ils exposent que l’argument des défendeurs selon lequel Madame [T] faisait l’objet d’une inscription au Fichier des incidents de paiement, ne saurait prospérer, un contractant ne pouvant exciper d’une situation qu’il a lui-même créée.

Ils soutiennent que le montant fixé dans la clause pénale n’apparaît pas excessif, compte tenu du délai pendant lequel leur bien s’est trouvé immobilisé, c’est-à-dire du 27 juillet 2022 au 31 janvier 2023.

A titre subsidiaire, si le Tribunal entendait user de son pouvoir de modération de la clause pénale, ils évaluent leur préjudice à la somme de 83 867,50 euros se décomposant comme suit :

70 000 euros au titre de leur préjudice moral,13 867,50 euros au titre de leur préjudice matériel (7 236 euros de remboursements d’emprunt immobilier, 6 300 euros de loyer, et 331,50 euros de frais de signification).

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [K] [G] et Madame [B] [T] demandent au Tribunal, au visa des articles 1304 et suivants du code civil, 1231-5 du code civil,

De débouter Monsieur [M] et Madame [E] de leur demande de versement de la somme de 84 000 euros au titre de la clause pénale en raison de l’absence d’empêchement à l’accomplissement de la condition imputable à Madame [T] et monsieur [G],De débouter Monsieur [M] et Madame [E] de l’ensemble de leurs demandes plus amples, fins et prétentions,De condamner Monsieur [M] et Madame [E] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,De constater que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice,De débouter Monsieur [M] et Madame [E] de leur demande d’indemnisation du préjudice,A titre subsidiaire,De constater le caractère excessif de la clause pénale au regard du préjudice subi par les demandeurs,De modérer le montant de la clause pénale à la somme de 28 000 euros,En tout état de cause,D’écarter l’exécution provisoire de droit.

Monsieur [G] et Madame [T] soutiennent avoir sollicité l’établissement bancaire CIC aux fins d’obtenir, d’une part un prêt relais d’un montant de 450 000 euros, d’autre part, un prêt de 270 000 euros afin de compléter le financement de l’opération. Ils exposent que les deux prêts ont été refusés par le CIC, qu’il ne peut en conséquence leur être reproché un quelconque manquement dans l’accomplissement de leurs démarches en vue d’obtenir un prêt. Ils soutiennent que ces refus sont motivés par l’inscription de Madame [T] au Fichier des incidents de paiement, inscription dont elle ignorait l’existence jusqu’alors.

Ils exposent en outre qu’il ne peut leur être reproché les différences de caractéristiques des prêts (durées, montants, taux d’intérêt), ces différences ne pouvant que faciliter l’obtention desdits prêts. Ils soutiennent que l’inscription de Madame [T] au fichier des incidents de paiement, rendait vaine toute démarche auprès d’une seconde banque.

Ils exposent que l’immobilisation du bien n’a été effective que pendant 3 mois et non 6 mois, qu’elle a débuté le 06 août 2022 pour se terminer le 07 novembre 2022, date à laquelle le compromis pouvait être résolu par les vendeurs sans mise en demeure préalable.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 octobre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 06 novembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire : sur les demandes tendant à « juger » et « à constater ».

Les mentions tendant à « juger » et « à constater » figurant dans les dispositifs des écritures des parties ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus le récapitulatif des moyens articulés au soutien de ses demandes.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur l’application de la pénalité :

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

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Il convient par conséquent de rechercher si les défendeurs ont, de bonne foi, ainsi que le prescrivent les articles 1103 et 1104 du code civil, exécuté leur engagement de recherche de prêteurs de deniers afin de financer cette acquisition dans les termes prévus par la promesse de vente en pages 12 et 13.

En vertu des dispositions de l’article 1231-5 alinéa 1 et 2 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce,

La promesse de vente conclue le 06 août 2022 entre les parties était assortie d’une condition suspensive érigée en faveur de Monsieur [G] et Madame [T], selon laquelle :

« Condition suspensive d’obtention d’un prêt relais : L’acquéreur ayant déclaré vouloir financer son acquisition au moyen d’un prêt relais ; il devra à cet effet – avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt aux conditions suivantes, 823 000 euros (huit cent vingt-trois mille euros) pour une durée de 2 ans au taux maximum de 1,80%, -constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de 2 organismes prêteurs. L’acquéreur s’oblige – à justifier sans délai à compter de sa réception, de l’obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur des présentes (…) – à fournir, à première demande, tous renseignements et documents (…). L’une et l’autre des présentes conditions sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci-dessous, d’une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus. La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 70 jours à compter de la signature des présentes (…). L’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionnés ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessus, précisant la date du dépôt de la (des) demande(s) de prêt(s) ainsi que la durée et le taux du (des) prêt (s) sollicité(s) ».

Il appartient à l’acquéreur de démontrer que les caractéristiques du ou des prêts sollicités correspondent à celles fixées dans l’avant-contrat. En outre, la clause dans l’avant-contrat fixant à deux refus de prêt la condition suspensive de financement s’impose aux parties qui l’ont validée.

Il n’est pas discuté que la promesse synallagmatique de vente, objet du litige, est caduque, les demandeurs ayant expressément renoncé à une quelconque réitération forcée de la vente, tel que cela résulte notamment de la mise en demeure du 31 janvier 2023. Le litige porte sur l’application de la clause pénale.

Le compromis du 06 août 2022 stipulait en outre une clause intitulée "Non réalisation des conditions suspensives » dont il résulte « Toutefois, si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, de la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts ».

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Enfin, un article « Acte authentique » précisait en page 14 du compromis ; « Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son contractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de quatre-vingt- quatre mille euros (84 000 euros) ».

La combinaison de ces clauses, sanctionne l’absence de régularisation de l’acte authentique de vente une fois les conditions suspensives accomplies ou réputées telles, et permet à la partie non fautive, qui s’entend du vendeur comme de l’acquéreur, la perception de la clause pénale à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice.

Au soutien d’une démonstration selon laquelle la condition suspensive n’a pu être réalisée en l’absence de toute défaillance de leur part, les défendeurs produisent deux attestations de la banque CIC, toutes deux datées du 29 novembre 2022.

La première attestation évoque un refus de financement, pour une demande déposée le 24 novembre 2022, d’un prêt de 270 000 euros d’une durée de 300 mois au taux d’intérêt fixe de 2,90 %.

La seconde attestation évoque un refus de financement, pour une demande déposée le 29 juillet 2022, d’un prêt de 450 000 euros d’une durée de 6 mois au taux d’intérêt fixe de 1,85 %.

Outre qu’un des deux prêts a été sollicité postérieurement à la date de réitération, force est de constater qu’aucune des caractéristiques stipulées dans l’avant-contrat ne correspond aux caractéristiques des prêts refusés ; le financement sollicité est insuffisant (720 000 euros alors que le besoin en financement est acté à 823 000 euros), la durée des prêts ne correspond pas à ce qui était convenu, ni les taux d’intérêts, qui sont plus coûteux que ceux convenus. En outre, le prêt de 270 000 euros ne correspond pas à un prêt relais mais à un prêt à long terme.

C’est en vain que les défendeurs soutiennent que les différences de caractéristiques avaient pour unique conséquence de favoriser leur chance d’obtenir le financement de l’opération. D’une part, parce qu’ils n’ont pas justifié détenir les fonds propres correspondant à l’écart de 103 000 euros, d’autre part, parce que les conditions d’obtention d’un prêt d’une durée de 300 mois (25 ans), sont nécessairement différentes de celles attendues pour un prêt de 2 ans.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune autre démarche auprès d’une seconde banque.

L’argument de Monsieur [G] et Madame [T] selon lequel il était vain de respecter à la lettre les critères d’une condition suspensive dès lors qu’il est acquis de manière certaine, que celle-ci aurait de toute manière, failli, en raison de l’inscription de Madame [T] au Fichier des incidents de paiement, n’est pas recevable.

En effet, nonobstant la circonstance que cette inscription n’est pas attestée, l’affirmation selon laquelle une seconde démarche auprès d’une autre banque aurait été inutile revient à affirmer que la condition suspensive stipulée à l’acte était totalement dépourvue d’aléa, ce qui est incompatible avec la notion même de condition suspensive.

Il ne peut qu’être constaté que Monsieur [G] et Madame [T] se sont abstenus de justifier de démarches effectives de dépôt d’un dossier de demande de prêt auprès d’une seconde banque.

Enfin, il ne peut qu’être constaté que la demande de prêt de 270 000 euros n’a été déposée que le 24 novembre 2022, soit postérieurement à la date limite du 07 novembre 2022 pour la réitération de la vente, alors qu’aucune demande de prorogation du délai n’est attestée ni même soutenue.

Il résulte de ces éléments que les défendeurs ne démontrent pas avoir respecté leurs obligations afin d’obtenir le financement objet de la condition suspensive.

En raison de leurs carences qui leur sont exclusivement imputables, la condition suspensive doit donc être réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil et les demandeurs sont en droit de voir appliquer la clause pénale stipulée à l’acte.

Sur le montant de la clause pénale :

Au paragraphe « acte authentique », il est stipulé que la date du 07 novembre 2022 n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Il ne s’agit donc pas d’une résolution de plein droit du compromis et, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs dans leurs écritures, l’immobilisation du bien n’a pas cessé le 07 novembre 2022 mais le 31 janvier 2023, date à laquelle les vendeurs ont formellement renoncé à la réitération de la vente, après avoir, en vain, fait sommation aux défendeurs de réitérer l’acte.

Le bien a par conséquent été immobilisé du 06 août 2022 au 31 janvier 2023, soit pendant 6 mois.

Cependant, les demandeurs n’apportent aucune précision sur la date à laquelle leur bien aurait été finalement vendu ni à quel prix, de sorte que l’application stricte de la clause pénale apparaît excessive au regard de la durée d’immobilisation attestée.

Les demandeurs, qui soutiennent avoir subi un préjudice moral évalué à 70 000 euros, ne justifient pas d’une atteinte à leurs sentiments, à leur honneur, à leur considération ou à leur réputation et seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

Le remboursement d’emprunt immobilier ne constitue pas un préjudice matériel mais la simple exécution d’une obligation préexistante au présent litige, et n’a pour conséquence que de réduire le capital restant dû.

Les demandeurs ne soutiennent ni ne justifient du lien de cause à effet entre l’immobilisation du bien et le paiement de loyers sur un autre bien situé à [Localité 8].

Enfin, les frais d’un montant de 331,50 euros ne sont pas justifiés.

En conséquence, le montant de l’indemnité allouée sera fixé à la somme de 28 000 euros proposée à titre subsidiaire par les acquéreurs.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [G] et Madame [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [M] et Madame [E], ensemble, une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [G] et Madame [B] [T], à régler à Monsieur [P] [M] et Madame [W] [E] la somme de 28 000 euros à titre d’indemnisation avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023,

DÉBOUTE Monsieur [P] [M] et Madame [W] [E] du surplus de leurs demandes,

DÉBOUTE Monsieur [P] [M] et Madame [W] [E] de leurs demandes indemnitaires subsidiaires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [G] et Madame [B] [T], à régler à Monsieur [P] [M] et Madame [W] [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [G] et Madame [B] [T] aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT