Du 13 juin 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00262 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2BIC

S.C.I. FORS 72

C/

[V] [H] épouse [T]

— Expéditions délivrées à

M^e Olivier COULEAU

— FE délivrée à

la SCI FORS 72

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.C.I. FORS 72

RCS [Localité 7] N° 448 104 661

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par son gérant, Monsieur [F] [W],

DEFENDERESSE :

Madame [V] [H] épouse [T]

née le 31 Août 1961 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Assistée de Maître Olivier COULEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL GUIGNARD & COULEAU

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Avril 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant acte d’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 24 janvier 2025 à comparaître à l’audience du 4 avril 2025 à neuf heures auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de la SCI FORS 72, il est demandé au tribunal à l’encontre de Madame [V] [H] épouse [T] de constater à compter du 20 janvier 2025 le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 6], d’ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques et périls de la défenderesse et de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 2086 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Il est sollicité également sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié jusqu’à libération effective des lieux loués et une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance en ce compris le coût de commandement de payer.

À l’audience du 18 avril 2025 la SCI FORS 72 indique que la locataire a repris le paiement des loyers et que la dette locative s’élève à la somme de 2024 €.

Madame [V] [H] épouse [T] s’oppose à son expulsion précisant qu’elle est bénéficiaire du RSA et que le logement qu’elle occupe serait indécent. Elle sollicite une expertise judiciaire pour faire constater que le logement ne remplit pas les caractéristiques nécessaires pour la décence du logement au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Elle conclut au rejet des prétentions de la demanderesse en raison de l’existence d’une contestation sérieuse et forme une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 7644 € en réparation de son préjudice de jouissance consécutif au caractère indécent du logement et à la condamnation de la demanderesse au paiement des travaux nécessaires et ce sous astreintes de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et d’ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à parfaite réalisation des travaux ainsi que la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande à titre subsidiaire qu’il lui soit accordé un délai de trois ans pour apurer sa dette locative et un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 27 janvier 2025 soit dans le délai légal avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 novembre 2024 conformément à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la date de conclusion du bail d’habitation que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Or en l’espèce il est constant que par acte du 20 novembre 2024 il a été signifié un commandement de payer à Madame [V] [H] épouse [T] aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 2020, 84 euros.

Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 21 janvier 2025 stipulée dans le contrat de bail d’habitation et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef faute par elle d’avoir libéré les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Force est de constater en l’espèce que la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 2024 € euros et laquelle n’est pas contestée ni sérieusement contestable de sorte qu’il convient de condamner Madame [V] [H] épouse [T] au paiement de cette somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation dus à la date de l’audience cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Force est de constater que si les loyers courants été réglés, Madame [V] [H] épouse [T] n’apporte aucune garantie de solvabilité n’ayant pour seule ressource que le RSA pour s’acquitter de l’arriéré des loyers et charges sans d’ailleurs s’expliquer sur le montant qu’elle pourrait payer en sus du loyer pendant trois ans pour l’apurement de sa dette locative.

Il n’y a pas lieu de lui accorder la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation ou de lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

L’expertise qu’elle sollicite pour constater l’indécence du logement au vu d’un rapport de visite pour des économies d’énergie ne saurait être ordonnée sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile alors qu’il n’est pas justifié d’un motif légitime pour l’ordonner dans la mesure où les traces d’humidité relevées et l’absence d’une isolation suffisante des murs s’agissant d’un immeuble ancien ne permettent pas de caractériser l’indécence du logement au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et que l’existence d’un trouble de jouissance et la réparation d’un préjudice en résultant excède manifestement les pouvoirs du juge des référés d’ou il suit qu’il convient de rejeter les demandes de Madame [V] [H] épouse [T] dans le cadre de cette procédure.

Le tribunal relève que le bailleur a entrepris des travaux pour améliorer le confort de ce logement ancien.

Elle sera également tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il convient également d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse.

L’équité commande de la condamner à payer à la SCI FORS 72 une indemnité de procédure de 400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens lesquels seront mis à sa charge y inclus le coût du commandement de payer.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Déclare l’action de la SCI FORS 72 régulière, recevable et fondée.

Constate à la date du 21 janvier 2025 la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement situé [Adresse 6].

Condamne Madame [V] [H] épouse [T] à payer à la SCI FORS 72 en deniers ou quittance valable la somme de 2024 euros.

Dit qu’à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ordonne en tant que de besoin l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse.

Dit que dans ce cas il sera dû une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

La condamne en tant que de besoin au paiement de ces sommes.

Condamne Madame [V] [H] épouse [T] à payer à la SCI FORS 72 une indemnité de procédure de 400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne également à payer les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection