TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00018 – N° Portalis DBX6-W-B7J-ZV3V

3 copies

GROSSE délivrée

le 16/06/2025

à M^e Emilie CAMBOURNAC

M^e Charles PAUMIER

Rendue le SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 12 Mai 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Emmanuelle PERREUX, Présidente du tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Société FONCIERE CHABRIERES, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Emilie CAMBOURNAC, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. DOUCE NUIT, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX

I – PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 25 novembre 2024, la société FONCIERE CHABRIERES a assigné la S.A.S. DOUCE NUIT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ses dernières conclusions du 10 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, elle demande au juge des référés de :

* condamner la S.A.S. DOUCE NUIT à lui payer la somme de 1.826,29 euros au titre des taxes foncières due en vertu d’un bail de courte durée en date des 4 et 5 août 2020, avec intérêts au taux contractuel à compter du 3 septembre 2024, et 182,63 euros à titre d’indemnité de retard, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* constater la résiliation du bail commercial en date des 12 et 13 septembre 2022 par acquisition de la clause résolutoire,

* ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier,

* ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

* condamner le preneur à lui payer :

—  24.977,11 euros au titre des loyers et charges impayés, deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux contractuel à compter du 3 septembre 2024, et 2.497,71 euros à titre d’indemnité de retard, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation égale au double du montant des loyers payable trimestriellement jusqu’à la libération effective des lieux,

* dire que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur ;

* condamner la S.A.S. DOUCE NUIT à lui payer 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût des commandements de payer.

Elle expose qu’elle a consenti à la S.A.S. DOUCE NUIT un bail de courte durée en date des 4 et 5 août 2020, puis un bail commercial en date des 12 et 13 septembre 2022.

Elle indique que la S.A.S. DOUCE NUIT est débitrice des taxes foncières relatives à la période du bail de courte durée, et des loyers et charges du bail commercial depuis plusieurs mois, ce qui l’a amenée à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 8.967,41 euros le 3 septembre 2024.

À titre subsidiaire, en cas d’octroi de délai de paiement à la S.A.S. DOUCE NUIT, elle demande au juge des référés de le limiter ce délai à quatre mois et d’ordonner la déchéance du terme à défaut de règlement.

Par dernières conclusions du 12 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la S.A.S. DOUCE NUIT demande au juge des référés de prononcer l’annulation du commandement de payer délivré le 3 septembre 2024 au titre du bail dérogatoire de courte durée des 4 et 5 août 2020 et de débouter la société FONCIERE CHABRIERES de sa demande en paiement des taxes foncières.

Elle soutient que ce commandement a été délivré de mauvaise foi, alors que le bailleur n’avait jamais sollicité le paiement des taxes foncières auparavant.

Elle sollicite un délai de deux ans pour s’acquitter des loyers dûs en vertu du bail commercial des 12 et 13 septembre 2022 et la suspension de la clause résolutoire.

Elle demande condamnation de la société FONCIERE CHABRIERES à lui payer lasomme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse.

L’article 835 permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code du commerce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Il permet au juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par acte du 3 septembre 2024, la société FONCIERE CHABRIERES a fait délivrer à la S.A.S. DOUCE NUIT un commandement de payer la somme de 1.826,29 euros correspondant aux taxes foncières dues en vertu du bail du courte durée en date des 4 et 5 août 2020.

S’il apparaît que ce commandement a été délivré tardivement, alors que le bail de courte durée avait expiré et que les parties avaient souscrit un nouveau bail commercial, il ne peut être considéré que ce commandement de payer est nul.

En effet, il est de jurisprudence qu’un commandement délivré de mauvaise foi ne peut produire effet, mais le bailleur ne se prévaut pas du jeu d’une clause résolutoire de ce chef.

La tardiveté de la demande ne peut exonérer la S.A.S. DOUCE NUIT de sa dette, en l’absence de prescription. Il y a lieu de faire droit à la demande en paiement d’une somme de 1.826,29 euros.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail commercial des 12 et 13 septembre 2022 liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 3 septembre 2024 ;

— que la S.A.S. DOUCE NUIT ne s’est pas acquittée de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que la dette locative s’établit à 24.977,11 euros, deuxième trimestre 2025 inclus.

La S.A.S. DOUCE NUIT produit les justificatifs comptables faisant apparaître une situation économique difficile mais qui peut être temporaire.

Il y a lieu de lui accorder un délai de paiement pour régler sa dette locative par le biais de mensualités de 1.100 euros, et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce, sous peine, en cas de non paiement à l’une quelconque des échéances, de déchéance du terme et d’exécution de la mesure d’expulsion.

Les clauses du bail relatives aux indemnités de retard et au dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales comme telles susceptibles d’être modérées par le juge du fond. Le juge des référés n’a pas vocation à statuer sur l’application de pénalités contractuelles ; il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Il apparait équitable de laisser à la charge des parties les frais non compris dans les dépens qu’elles ont dû exposer.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire et à charge d’appel;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société FONCIERE CHABRIERES et la S.A.S. DOUCE NUIT et en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 3 octobre 2024.

Condamne la S.A.S. DOUCE NUIT à payer à la société FONCIERE CHABRIERES la somme provisionnelle de 1.826,29 euros correspondant aux taxes foncières dues en vertu du bail du courte durée en date des 4 et 5 août 2020, et la somme provisionnelle de 24.977,11 euros au titre de l’arriéré locatif deuxième trimestre 2025 inclus du en vertu du bail du 12 et 13 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de leur date d’échéance pour les sommes exigibles ultérieurement.

Dit que la S.A.S. DOUCE NUIT pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, par mensualités consécutives de 1.100 €uros, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois, le solde de la dette devant être réglé avec la dernière échéance.

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Dit que, faute pour la S.A.S. DOUCE NUIT de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

° la S.A.S. DOUCE NUITsera débitrice d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux.

Dit qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Rejette le surplus des demandes.

Condamne la S.A.S. DOUCE NUITaux dépens, en ce compris le seul coût du commandement de payer délivré en exécution du bail des 12 et 13 septembre 2022.

La présente décision a été signée par Emmanuelle PERREUX, Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,