Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 25 septembre 2025, n° 25/01665

TJ Toulouse 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que l'occupation sans droit ni titre est caractérisée et justifie l'expulsion pour faire respecter le droit de propriété.
Accepté
Perte de revenus locatifs
La cour a jugé que les demandes d'indemnité d'occupation sont fondées pour compenser la perte de revenus générée par l'occupation illicite.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir ses droits
La cour a estimé qu'il est équitable d'accorder une somme pour couvrir les frais irrépétibles exposés par la SCI CHALEX.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 25 sept. 2025, n° 25/01665
Numéro(s) :	25/01665
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre-André PEDAILLE
Cabinet(s) :	ALTIJ & ORATIO AVOCATSSELARL PEDAILLE
Parties :	SCI CHALEX

Texte intégral

N° RG 25/01665 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UOHZ

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01665 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UOHZ

NAC: 70C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL PEDAILLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SCI CHALEX, prise en la personne de son représentant légal M. [J] [U], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Pierre-André PEDAILLE de la SELARL PEDAILLE, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [J] [R], demeurant [Adresse 1]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 23 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par requête déposée le 12 septembre 2025, la SCI CHALEX a demandé au président du tribunal judiciaire de Toulouse, au visa de l’article 485 du code de procédure civile, de l’autoriser à assigner d’heure à heure, Monsieur [J] [R], dans l’optique d’obtenir l’expulsion de ce dernier suite à l’occupation supposément illicite d’un local commercial sis [Adresse 3].

Par ordonnance rendue le même jour (RG 25/01632 et minute 25/1636), la SCI CHALEX a été autorisée à assigner d’heure à heure Monsieur [J] [R] pour l’audience du 23 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, la SCI CHALEX a assigné M. [J] [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 septembre 2025.

La SCI CHALEX demande au juge des référés, de :

constater que Monsieur [J] [R] exploite sans droit ni titre des locaux lui appartenant sis [Adresse 4] l’expulsion immédiate de Monsieur [J] [R], ainsi que tous biens et occupants de son chef, et si nécessaire avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,se réserver la possibilité de liquider l’astreinte par application de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [J] [R] à lui payer une somme provisionnelle de 2.500 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle pour le mois d’août et de septembre 2025,condamner Monsieur [J] [R] à lui payer une somme provisionnelle de 1.250 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective et totale des lieux,condamner Monsieur [J] [R] à payer à la SCI CHALEX la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont le procès-verbal de constat du 29 août 2025 et du 02 septembre 2025.

De son côté, Monsieur [J] [R], bien que régulièrement assigné selon procès-verbal de signification délivré selon l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse, il sera renvoyé à l’assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 544 du code civil énonce que : « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

L’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite. Partant, la violation du droit de propriété, constitutionnellement protégé, suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En l’espèce, il est constant que la SCI CHALEX est propriétaire du local commercial litigieux occupé. Celui-ci était précédemment loué à la société KING’S BARBERS, avant que le bailleur n’obtienne la résiliation du bail commercial, l’expulsion de cet occupant et la condamnation de l’ancien preneur à diverses sommes et indemnités. Elle produit également aux débats un procès-verbal de constat fait par commissaire de justice en date du 29 août 2025 et du 02 septembre 2025. Il y est constaté l’occupation illicite des locaux commerciaux par Monsieur [J] [R], qui ne semble avoir aucun lien avec la société KING’S BARBERS, laquelle a été placée depuis en liquidation judiciaire.

Ainsi, il résulte des débats, ainsi que de l’examen de ces documents que l’occupation sans droit ni titre est caractérisée, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [J] [R] qui a choisi de ne pas comparaître à l’audience.

En l’état des débats et des éléments versés, la mesure d’expulsion s’impose en référé pour faire respecter le droit de propriété. Celle-ci sera en conséquence ordonnée comme cela sera précisé dans le dispositif de la présente ordonnance.

* Sur les délais de grâce

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Le local dont il s’agit n’est pas un « lieu habité » au sens de ce texte puisqu’il s’agit d’un local commercial. Par ailleurs, il est constant que l’occupant a investi les locaux par voie de fait, en se faisant indûment remettre des clefs sans disposer du moindre droit ni titre pour l’exploiter, sans la moindre contrepartie financière.

En conséquence, il ne sera laissé qu’un délai de 48 heures à compter de la signification de la présente ordonnance, à Monsieur [J] [R] pour libérer les lieux volontairement, y compris en période de trêve hivernale.

Le sort des objets meubles laissés sur les lieux après expulsion est régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

En l’absence d’obligation légale de délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux comportant un délai long, il convient de constater que la procédure d’expulsion est entièrement à la main de la SCI CHALEX à qui il n’incombe que de solliciter et d’obtenir le concours de la force publique. Celle-ci peut donc être mise en œuvre très rapidement sans qu’elle ne puisse être entravée par le défendeur. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de garantir la concrétisation de l’effectivité de l’expulsion au moyen d’une astreinte.

Enfin, il est acquis que Monsieur [J] [R] occupe illégalement des locaux commerciaux et consomme de l’eau et de l’énergie sans la moindre contrepartie financière. Les demandes de provision et d’octroi d’indemnité d’occupation sont donc bien fondées afin de compenser la perte de revenus locatifs générée par cette occupation illicite et le préjudice économique résultant des consommations indues d’eau et d’énergie, sans même n’aborder l’éventualité de possibles dégradations des lieux.

Monsieur [J] [R] sera donc condamné à verser à la SCI CHALEX une provision de 5.000 euros au titre de son occupation illicite durant les mois d’août et septembre 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 1.250 euros par mois à compter du 01 octobre 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux, au prorata de son occupation réelle.

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [J] [R] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du procès-verbal de constat du 29 août 2025 et du 02 septembre 2025 et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI CHALEX qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS que Monsieur [J] [R] occupe sans droit ni titre le local a destination commercial sis [Adresse 2]) appartenant à la SCI CHALEX ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [R] et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes légales et dans un délai effectif de QUARANTE HUIT HEURES à compter de la signification de la présente ordonnance, avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique, y compris en période de trêve hivernale ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance constitue un titre dont la force exécutoire reste indéfiniment valable dans les conditions temporelles prévues au code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à payer à la SCI CHALEX la somme provisionnelle de 5.000 euros (CINQ MILLE EUROS) au titre de son occupation illicite durant les mois d’août et septembre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à payer à la SCI CHALEX la somme de 1.250 euros (MILLE DEUX CENTS CINQUANTE EUROS) par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 01 octobre 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux, au prorata de son occupation réelle ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à payer à la SCI CHALEX la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] aux entiers dépens, incluant notamment les frais du procès-verbal de constat du 29 août 2025 et du 02 septembre 2025 et de l’assignation, ainsi que les frais d’exécution à venir ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 24 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,