Du 19 juin 2025

5AE

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/00826 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6HM

[U] [X]

C/

[P] [Y], [S] [W]

— copie exécutoire délivrée à

M^e CHOLLET

M. [Y]

Mme [W]

Le 19/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 11] et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 19 juin 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [X]

né le 03 Octobre 1947 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par Maître Pierrick CHOLLET, membre de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Marine RAFFIE

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [Y]

né le 15 Avril 1970 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Mme [W], munie d’un pouvoir

Madame [S] [W]

née le 30 Mars 1981 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 19 août 2022, ayant pris effet le même jour, Monsieur [U] [X] a consenti à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1.900 € outre une provision sur charges de 40 € par mois.

Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 3.800 €.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 19 août 2022.

Suivant jugement rendu le 12 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection de ce siège a condamné, sous astreinte, Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] à donner accès au logement loué à Monsieur [U] [X] et à toute personne ou société mandatée par lui pour procéder à l’entretien de la pompe à chaleur, établir la planification de travaux de réparation à exécuter à la suite du sinistre climatique du 20 juin 2022 et exécuter les travaux de réparation des conséquences de ce sinistre, sous réserve d’un délai de prévenance.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 mars 2023, Monsieur [U] [X] a délivré congé à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W] pour motifs sérieux et légitimes en raison du retard répété dans le paiement des loyers et leur opposition à permettre l’accès à des entreprises pour la réalisation des travaux suite aux dégâts occasionnés par la grêle.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 16 août 2023.

Arguant de l’existence de dégradations locatives, Monsieur [U] [X] a, par acte de commissaire de justice délivré le 28 février 2024, fait assigner Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de les voir principalement condamner au paiement de la somme de 1.161,75 € au titre des travaux de remise en état, outre les sommes de 1.892 € au titre du préjudice locatif et de 2.000 € en réparation de son préjudice moral.

A l’audience du 15 avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après 4 renvois justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces, Monsieur [U] [X], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1730 du code civil de :

— juger que ses demandes sont recevables et bien fondées,

— rejeter les demandes de Madame [S] [W],

— condamner in solidum Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] au paiement de la somme de 1.161,75 € au titre des travaux de remise en état, outre 1.892 € au titre du préjudice locatif,

— condamner in solidum Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] au paiement de la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice moral,

— condamner in solidum Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, Madame [S] [W], comparante, et Monsieur [P] [Y], représenté par Madame [S] [W], demande au juge des contentieux de la protection :

— d’ordonner le remboursement de la caution, déduction faite du ramonage de la cheminée avec complément pour retard de paiement, soit 3.907,74 €,

— de condamner Monsieur [U] [X] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— de condamner Monsieur [U] [X] au paiement de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de débouter Monsieur [U] [X] de toute autre demande.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives :

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur imputabilité au locataire.

Il est admis que l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Monsieur [U] [X] argue des dégradations locatives commises par les preneurs.

Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] contestent l’établissement des états des lieux par un commissaire de justice, choix qui leur a été imposé sans qu’ils puissent se faire assister eux-même d’un tel officier ministériel. Ils contestent les désordres allégués par Monsieur [U] [X] la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie montrant que les locaux ont été restitués en bon état. Ils estiment qu’il veut faire supporter à ses locataires des travaux de rafraichissement qu’il avait déjà réclamés à son assurance, s’agissant de travaux qui sont la conséquence d’un épisode de grêle.

En l’espèce, la comparaison de l’état des lieux d’entrée établi le 19 août 2022 et le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 16 août 2023 ne permet pas de conclure que des dégradations alléguées ont été causées par un épisode de grêle. Toutefois, il apparaît :

que le ramonage de la cheminée n’a pas été effectué : Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] ne contestent pas ce chef de demande. Ils seront, en conséquence, condamnés au paiement de la somme de 84,40 € correspondant au montant du certificat de ramonage établie le 31 août 2024.

S’agissant de la clé manquante : le procès-verbal d’état des lieux d’entrée montre que 4 clés de la porte d’entrée ont été remises aux preneurs lors de leur entrée dans les lieux loués. A leur départ, elles ont toutes été restituées mais il apparaît qu’une des clés ne fonctionnait pas, justifiant son remplacement. En l’absence d’élément permettant de prouver que cette dégradation ne leur pas imputable, il y a lieu de déclarer Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] responsables de cette dégradation. Monsieur [U] [X] verse aux débats une facture d’un montant de 8 € correspondant au frais de remplacement d’une clé plate qui sera retenue.

S’agissant du remplacement de 3 chevets, de deux protège matelas et d’un range-couvert :

— les 3 chevets : la comparaison des états lieux d’entrée et de sortie permettent d’établir que deux des trois chevets présentent des dégradations imputables à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W]. Le chevet situé dans la 3ème chambre était déjà tâchée au niveau du tiroir en tissu sur la façade, de sorte que compte tenu de son état un coefficient de vétusté doit être appliqué,

— les deux protège-matelas des chambres 3 et 4 étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux des locataires et étaient tâchés ou noircis à leur départ. En l’absence de preuve contraire, ces dégradations sont imputables aux preneurs sortants,

— le range-couvert : en revanche, la comparaison des états des lieux d’entrée et sortie ne permet pas d’établir l’existence d’une dégradation imputable aux locataires, aussi Monsieur [U] [X] sera débouté de sa demande de remboursement de cet équipement.

Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] étant responsables des dégradations des trois chevets et de deux protèges-matelas, il convient de retenir la facture de réparation à hauteur de 99,12 €.

S’agissant de l’oreiller tâché : l’état des lieux d’entrée montre que l’oreiller de la 1ère chambre qui était en bon état au moment de l’entrée dans les preneurs est taché à leur départ. En l’absence de preuve contraire, il apparaît que cette dégradation est imputable à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W] et ils en seront déclarés responsables. Etant rappelé que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives, il convient de retenir le devis de remplacement d’un montant de 29,90 €.

S’agissant des chaises : il ressort de l’état des lieux d’entrée qu’elles étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux des locataires, en revanche, l’état des lieux de sortie montrent que 5 étaient dégradées en partie haute face extérieure de l’assise. Ces dégradations sont imputables à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W] et il convient de retenir leur responsabilité. Il échet rappeler que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. Aussi, le devis de Idmarket.com versé aux débats sera prise en compte. Toutefois, il convient de souligner que seuls 5 chaises ont été dégradés et qu’il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 30% compte tenu de l’état d’usage de ce mobilier. Aussi, les réparations locatives imputables à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W] doivent être évaluées à :

[(119,99 €/6) X 5 – [30% X (119,99 €/6) X 5] = 70,01 €

S’agissant de la facture de l’entreprise de nettoyage et des produits de nettoyage : La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie montre que les locaux ont été loués propres et ont été restitués dans le même état, même si des traces de sâleté ont été constatées dans quelques pièces sur certains équipements. Toutefois, l’état du logement ne justifie pas qu’une somme totale de 306,08 € soit octroyée à Monsieur [U] [X]. L’état de l’appartement au départ des locataires justifie que lui soit allouée une somme totale de 100 € au titre de son nettoyage.

S’agissant des travaux de peinture et travaux nécessaires à la remise en état : la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet d’imputer à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W] les dégradations ayant justifié les travaux listés dans la facture établie par l’entreprise de peinture [A] [M] à l’exclusion toutefois :

— des travaux concernant l’entrée et les toilettes d’un montant total de 90 €,

— des travaux concernant la porte, les plinthes et le parquet de la chambre 1 d’un montant total de 260 €,

— des travaux concernant la porte, le plafond et le parquet de la chambre 3 pour un montant total de 240 €,

— des travaux concernant la porte et les plinthes de la salle d’eau d’un montant total de 100 €,

— des travaux concernant la crédecence et le nettoyage de la cuisine pour un montant total de 200 €.

Aucun élément ne permet d’établir que Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] ont commis ces dégradations locatives.

Un coefficient de vétusté de 30% sera, en revanche, appliqué pour les travaux suivants en raison de l’état de ces éléments lors de leur entrée dans les lieux des locataires et de la durée d’occupation des lieux :

— les travaux concernant le plafond et les murs de la chambre 1, évalués désormais à 154 €,

— les travaux concernant la porte et les murs de la chambre parentale évalués désormais à 98 €,

— les murs de la cuisine évalués désormais à 70 €.

Aussi, les réparations locatives imputables à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W] doivent être évaluées à : 2.513 €.

S’agissant des interrupteurs de l’entrée : l’état des lieux de sortie montre qu’ils étaient jaunis et rayés par endroits lors de la sortie des locataires alors qu’ils étaient en bon état à leur entrée dans les lieux. Cette dégradation est donc imputable à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W], toutefois, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 50% compte tenu de leur état au début de la location et de la durée d’occupation des lieux. Cette réparation locative doit donc être évaluée à 15 €.

S’agissant de la table basse du salon : l’état des lieux d’entrée montre que ce meuble était en bon état lors de l’entrée dans les lieux locataires. Aux termes de l’état des lieux de sortie, il présentait un éclat sur le plâteau. Cette dégradation est donc imputable à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W], toutefois, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 30%, comme le propose Monsieur [U] [X]. Le devis qu’il verse aux débats d’un montant de 169,99 € permet d’évaluer la valeur de ce meuble. Cette dégradation locative doit donc être évaluée à 110 €.

En revanche :

S’agissant de la fourniture et la pose d’une ampoule au portail en remplacement de celle grillée : la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie montre que l’ampoule du portail ne s’allumait pas au moment de l’entrée dans les lieux des locataires et au moment de leur départ. Monsieur [U] [X] ne rapporte pas la preuve que ces derniers ont causé cette dégradation et sera débouté de sa demande visant à les voir condamner à lui payer la somme de 5,70 €.

S’agissant du nettoyage du jardin : la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas d’établir que le jardin a été laissé à l’abandon justifiant la nécessité de le remettre au propre. Monsieur [U] [X] ne rapporte pas la preuve d’une dégradation commise par Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W]. Il sera, en conséquence, débouté de sa demande visant à se voir rembourser des frais de mis au propre du jardin pour un montant de 250 €.

S’agissant des deux arroseurs cassés : la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de conclure que deux arroseurs étaient cassés. Au contraire, il apparaît qu’à l’entrée dans les lieux des locataires, l’herbe était jaunie sur environ 30% de sa surface alors qu’à leur départ, elle était tondue et verte. L’existence de ces dégradations n’est donc pas démontré et Monsieur [U] [X] sera débouté de sa demande de remplacement des arroseurs.

S’agissant des deux tapis de sol : la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas d’établir la nécessité de procéder à leur remplacement, les deux tapis de sol de la salle d’eau étant en bon état lors de l’entrée dans les lieux des preneurs et lors de leur départ. Monsieur [U] [X] sera, en conséquence, débouté de sa demande de remplacement.

S’agissant des joints en silicones : la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de conclure à la nécessité d’en appliquer, Monsieur [U] [X] sera en conséquence débouté de ce chef de demande.

S’agissant des pierres déplacées de l’allée dégradée : la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie montre que les pierres qui délimitent l’allée étaient déjà «plus ou moins en place. Celles-ci semblent avoir été délogées puis réinstallées aléatoirement» au moment de l’entrée dans les lieux des locataires. Il s’ensuit que cette dégradation ne peut être imputée à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W].

S’agissant des remplacements des rosiers et de la taille des arbres : la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas d’établir la nécessité de ce remplacement et de cette dépense. Monsieur [U] [X] sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

S’agissant de la dépréciation du convecteur électrique enfoncé : si l’état des lieux de sortie permet d’établir que cet appareil a été dégradé, en revanche, aucun élément ne permet de prouver qu’il s’est déprécié. Dans ces contidions, Monsieur [U] [X] sera débouté de ce chef de demande.

Monsieur [U] [X] sera débouté de sa demande des remboursement des frais de commissaire de justice pour le recouvrement des loyers impayés. Aucun élément ni décision de justice imputant ces frais aux locataires, Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W]. Monsieur [U] [X] sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

Aussi, compte tenu tenu de l’ensemble de ces éléments, les réparations locatives imputables à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W] doivent être évaluées à la somme totale de 3.029,43 €

— Sur les sommes dues par Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] au titre des réparations locatives :

Monsieur [U] [X] admet que Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] lui ont versé la somme de 3.800 € au titre du dépôt de garantie de l’appartement et qu’il doit déduire le solde positif de la régularisation de charges d’un montant de 192,14 €, qu’il convient de déduire des sommes qu’ils doivent. Monsieur [U] [X] demeure donc redevable d’une somme de :

3.029,43 € – (3.800 € + 192,14 €) = -962,71 €

Il apparaît que Monsieur [U] [X] est redevable de la somme de 962,71 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

— Sur la restitution du dépôt de garantie :

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, «le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées… Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile… A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile».

Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] sollicitent la condamnation de Monsieur [U] [X] à leur rembourser la somme de 3.907,74 € au titre du remboursement du dépôt de garantie majorée en raison du retard dans sa restitution.

En l’espèce, Monsieur [U] [X] est redevable d’une somme de 962,71 € au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie. Il sera condamné à payer cette somme à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W], laquelle produira intérêts à compter du présent jugement.

Toutefois, la restitution du dépôt de garantie n’étant pas intervenue dans le délai de deux mois suivant l’établissement de l’état des lieux de sortie, il y a d’appliquer la majoration de 10 % du loyer mensuel en principal, qui s’élève selon le contrat de bail à 1.900 €. Aussi, Monsieur [U] [X] sera condamné à payer à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W] la somme de 190 € par mois, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 16 octobre 2023, date d’expiration du délai de restitution d’un mois, et ce jusqu’au jour du paiement du solde du dépôt de garantie.

— Sur les demandes de réparation de Monsieur [U] [X] :

Monsieur [U] [X] sollicite une somme de 1.892€ arguant d’un préjudice locatif puisqu’il n’a pu relouer les lieux qu’après la réalisation des travaux réparatoires. Il affirme avoir, également, subi un préjudice moral, les locataires sortants n’ayant formulé aucun retour sur ses demandes en dépit de ses tentatives de règlement amiable.

Monsieur [U] [X] ne communique aucune pièce permettant d’établir qu’il a subit un préjudice locatif. Il ne prouve pas qu’il n’a pas pu relouer les locaux rapidement en raison de leur durée d’immobilisation. Il sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

Il ne démontre pas plus qu’il a subi un préjudice moral face à l’absence de réponse des preneurs sortants. Il sera donc débouté de ce chef de demande.

— Sur les demandes de réparation formulées par Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] :

Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] sollicitent une somme de 2.000 € en réparation du préjudice moral qu’ils ont subi.

S’ils évoquent les rapports difficiles qu’ils ont entretenu avec leur bailleur tout au long du bail, ils ne communiquent aucune pièce justifiant que ce dernier a commis une faute qui leur a causé un préjudice moral. Ils seront, en conséquence, déboutés de ce chef de demande qui n’est pas motivé, par ailleurs.

— Sur les demandes accessoires :

Monsieur [U] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge de leurs propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à payer à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W] la somme de 962,71 € au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à payer à Monsieur [P] [Y] et à Madame [S] [W] la somme de 190 € par mois à compter du 16 octobre 2023 jusqu’à la date de la restitution du solde du dépôt de garantie au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

DEBOUTE Monsieur [U] [X] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [W] du surplus de leurs demandes ;

DITn’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée

des contentieux de la protection