N° RG 23/08592 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YLGQ

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 AVRIL 2025

54G

N° RG 23/08592

N° Portalis DBX6-W-B7H-YLGQ

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SCI JAD

C/

SCI JMTP

[Y]

le :

à

M^e Isabelle DAVY

SELARL GALY & ASSOCIÉS

1 copie à Monsieur [W] [B], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Février 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SCI JAD

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SCI JMTP

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Isabelle DAVY, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte en date du 23 octobre 2018, la SCI JAD a acquis auprès de la SCI JMTP les lots n°3, 4, 6 et 7 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à ARCACHON (33120).

Elle a mis en location le lot n°7 constitué d’un appartement. En janvier 2019, la locataire s’est plainte de la présence d’humidité et un rapport d’inspection sanitaire a été effectué le 07 mai 2019 par le Service intercommunal d’hygiène et de Santé du SIBA.

La SCI JAD a fait mettre en place une VMC et des grilles d’aération sur les fenêtres en septembre 2019.

Se plaignant de la persistance d’humidité et de moisissures, elle a par acte en date du 07 mai 2020 fait assigner en référé la SCI JMTP devant le Tribunal judiciaire aux fins d’obtenir l’organisation d’une expertise. Par ordonnance de référé en date du 29 juin 2020, il a été fait droit à sa demande et Monsieur [W] [B] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 17 février 2023.

Par acte en date du 12 octobre 2023, la SCI JAD a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SCI JMTP aux fins d’obtenir l’indemnisation d’un préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 juin 2024, la SCI JAD demande au Tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Condamner la SCI JMTP à verser à la société JAD :

—  1.015 € TTC au titre des travaux exposés avant l’expertise judiciaire,

—  8.992,39 € TTC au titre des travaux chiffrés par l’expert judiciaire avec indexation au jour du jugement au regard de l’indice BT 01,

—  2.000 € en réparation de son préjudice moral et de jouissance,

Condamner la SCI JMTP à verser à la société JAD à verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris ceux de référé et les frais d’expertise,

Maintenir l’exécution provisoire.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mars 2024, la SCI JMTP, demande au Tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

JUGER mal fondées les demandes de la SCI JAD en l’absence de tout vice caché imputable à la SCI JMTP,

DÉBOUTER la SCI JAD de sa demande de condamnation de la SCI JMTP au versement de la somme de 1.015 € TTC au titre des travaux exposés avant l’expertise judiciaire, DÉBOUTER la SCI JAD de sa demande de condamnation de la SCI JMTP au versement de la somme de 8.992,39 € TTC au titre des travaux chiffrés par l’expert judiciaire avec indexation au jour du jugement au regard de l’indice BT 01,

DÉBOUTER la SCI JAD de sa demande de condamnation de la SCI JMTP au versement de la somme de 2.000 € TTC en réparation de son préjudice moral et de jouissance,

DÉBOUTER la SCI JAD de sa demande de condamnation de la SCI JMTP au versement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris ceux de référé et les frais d’expertise,

DÉBOUTER la SCI JAD de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNER la SCI JAD aux entiers dépens d’instance, en ce compris les frais d’expertise,

CONDAMNER la SCI JAD à payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 février 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés antérieurs à la vente et qui rendent la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée ou bien, qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou bien à un prix moindre.

Le vendeur est tenu à garantie même s’il ignorait, en toute bonne foi, les défauts de la chose. Le vendeur professionnel est assimilé à un vendeur de mauvaise foi, car il est censé connaître les vices.

L’acte de vente, par lequel la SCI JMTP a vendu l’immeuble objet du litige est assorti d’une clause exclusive de garantie des vices cachés, conforme à l’article 1643 du code civil, de telle sorte qu’en présence de cette clause dont la validité n’est pas contestée, il appartient au demandeur de démontrer que le vendeur connaissait l’existence des vices qu’il invoque, s’il n’est pas un professionnel de l’immobilier.

L’expert judiciaire a constaté lors de la première réunion d’expertise le 07 septembre 2020 qu’hormis quelques traces de moisissures qui n’étaient pas humides, il n’y avait aucune « anomalie ». Lors de la seconde réunion, le 22 février 2021, il a constaté que les traces d’humidité présentes sur le mur lors de la première étaient toujours présentes. Lors de la troisième, le 24 novembre 2021, il a fait des contrôles qui ont montré que les moisissures se produisaient sur les murs non doublés mais qu’elles étaient sèches. Il n’a pas constaté d’humidité lors des trois réunions.

Il a conclu qu’il pensait qu’il y avait effectivement eu un problème d’humidité au début de l’installation de la locataire, mais que la mise en place de la VMC et des prises d’air sur les fenêtres avait permis d’améliorer la situation, bien que l’aspiration de la VMC était insuffisante et devait être améliorée. Il a indiqué qu’il ne s’agissait pas de vices cachés, les murs n’étant pas doublés et laissant pénétrer le froid, d’où de la condensation Il a ajouté que l’absence de VMC ne pouvait pas être considérée comme un vice caché « puisqu’elle n’est pas mentionnée sur l’acte de vente » et que cette absence pouvait être facilement compensée par l’ouverture régulière des fenêtres, comme dans beaucoup de maisons anciennes, et que la seule anomalie notable était l’absence de grilles d’aération sur chaque fenêtre. Il a précisé qu’il pensait que le problème venait du remplacement des menuiseries anciennes pas des menuiseries modernes qui ne laissaient plus circuler l’air outre que l’absence de doublage favorisait la condensation et, le manque de circulation de l’air, l’apparition de moisissures.

La SCI JAD soutient que le vice était antérieur à la vente « puisque le logement n’était équipé d’aucun dispositif de ventilation », que l’humidité était préexistante et cachée au moment de la vente alors qu’elle ignorait que les murs n’étaient pas doublés, outre que les manifestations de la condensation étaient connues des vendeurs.

Il ressort du rapport d’inspection sanitaire effectué le 07 mai 2019 par le Service intercommunal d’hygiène et de Santé du SIBA que l’appartement était alors affecté de moisissures importantes. Le rapport relevait l’absence d’entrée d’air frais dans les chambres et le séjour et de sortie d’air vicié dans les pièces de service et préconisait la mise en place d’une ventilation permanente et efficace.

La SCI JMTP verse aux débats des attestations de la fille du gérant de la SCI, de Monsieur [C] [T] et de Madame [R] [S], propriétaire de l’appartement du dessous depuis 2004, qui tous écrivent ne jamais avoir constaté d’humidité dans l’appartement litigieux, cette dernière indiquant que les traces d’humidité étaient apparues chez elle depuis la location de l’appartement du dessus par les nouveaux propriétaires.

Il résulte des conclusions de l’expert judiciaire et de ces attestations qu’il n’est pas établi que l’appartement présentait de l’humidité préalablement à la vente et préalablement à son occupation par la locataire. En outre, l’absence de VMC et de grilles d’aération équipant les menuiseries était parfaitement visible lors de la vente.

En conséquence il n’est pas établi que l’immeuble était affecté d’un vice caché qui préexistait à la vente et la SCI JAD sera déboutée de ses demandes.

Partie perdante, elle sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire. Au titre de l’équité, elle sera condamnée à payer à la SCI JMTP la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

DÉBOUTE la SCI JAD de ses demandes.

CONDAMNE la SCI JAD à payer à la SCI JMTP la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI JAD aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT