TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01035 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QH5R

JUGEMENT

DU : 10 Avril 2025

Société ESSONNE HABITAT

C/

M. [Z] [O]

Mme [V] [O]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 10 Avril 2025.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Mme [F] [X], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS:

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 Janvier 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : ESSONNE HABITAT + CCC

EXPOSÉ DU LITIGE

La société ESSONNE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [O] et Mme [V] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 367,37 euros et d’une provision pour charges de 192,72 euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1953,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 décembre 2023 terme de novembre inclus.

Par assignations délivrées le 11 juin 2024, la société ESSONNE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire prononcer la résiliation du bail pour loyers impayés, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [O] et Mme [V] [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

3963,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

les loyers dus du 7 juin 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture ( rapport de carence).

prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 janvier 2025, la société ESSONNE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, elle précise que la dette s’élève à 3822, 47 euros terme de décembre 2024 inclus.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à personne et à domicile, M. [Z] [O] et Mme [V] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « le contrat de location est établi par écrit ». Il est cependant admis que ces dispositions n’excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l’ensemble des exigences de cette même loi.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT expose en pas être en mesure de produire un bail écrit.

Toutefois, il résulte de la mise à disposition des lieux et des règlements effectués par M. [Z] [O] et Mme [V] [O] qu’un contrat de bail verbal s’est créé entre les parties.

En conséquence, l’existence d’un bail verbal est établie.

1.1 Sur la recevabilité

La société ESSONNE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 15 décembre 2023, M. [Z] [O] et Mme [V] [O] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 1953,37 euros qui y était mentionnée.

La société ESSONNE HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 février 2025, M. [Z] [O] et Mme [V] [O] lui devaient la somme de 3822,47 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023 sur la somme de 1953,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [Z] [O] et Mme [V] [O] et leur expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera égal au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESSONNE HABITAT ou à son mandataire.

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [O] et Mme [V] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation verbal conclu entre la société ESSONNE HABITAT, d’une part, et M. [Z] [O] et Mme [V] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9],

DIT que cette résiliation prendra effet le 10 avril 2025 date de la présente décision,

ORDONNE à M. [Z] [O] et Mme [V] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [O] et Mme [V] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [O] et Mme [V] [O] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 3822,47 euros (trois mille huit cent vingt-deux euros et quarante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023 sur la somme de 1953,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [O] et Mme [V] [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESSONNE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [O] et Mme [V] [O] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 11 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, et signé par Le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le juge