Du 19 septembre 2025

5AF

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00913 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2NSO

[V], [M], [D] [X]

C/

Etablissement public AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] M ETROPOLE

— Expéditions délivrées à

: la SELARL COULAUD-PILLET

M^e Isabelle PIQUET

2 copies au service des expertises,

— FE délivrée à

Le 19/09/2025

Avocats : la SELARL COULAUD-PILLET

M^e Isabelle PIQUET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 septembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [V], [M], [D] [X]

née le 04 Janvier 1965 à [Localité 11] – SURINAME

[Adresse 7]

[Localité 6]

Assistée de M^e Isabelle PIQUET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 9] M ETROPOLE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Mélani ABUKE substituant Maître Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET

DÉBATS :

Audience publique en date du 04 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 14 Mai 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat daté du 24 novembre 2020, la société AQUITANIS a donné à bail à Mme [V] [X] un logement sis [Adresse 8] à [Localité 10] avec un loyer mensuel de 322,94 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Se plaignant de l’état du logement, Mme [V] [X] a sollicité les services de la commune de [Localité 10], qui a dressé un rapport d’inspection du logement donné à bail par la société AQUITANIS, relevant divers désordres, et invitant la bailleresse à réaliser des travaux de remise en état.

Par assignation en date du 13 mai 2025, Mme [V] [X] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande dirigée contre la société AQUITANIS.

A l’audience du 4 juillet 2025, Mme [V] [X], assistée de son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Condamner Mme [V] [X] à faire réaliser, par un professionnel, divers travaux de remise en état du logement donné à bail, dans un délai de 60 jours suivant la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai ;A titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire ;En tout état de cause, ordonner à la société AQUITANIS d’organiser son relogement pendant la durée des travaux à intervenir, et, à défaut, de suspendre le paiement du loyer ;A titre plus subsidiaire, l’autoriser à consigner le montant des loyers échus pendant la durée des travaux ;Condamner la société AQUITANIS à lui verser la somme provisionnelle de 550 € par mois à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice financier, avec compensation entre cette somme et la dette locative ;condamner la société AQUITANIS aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 1.600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, Mme [V] [X] plaide que le logement donné en location est affecté de multiples désordres (présence d’humidité et de moisissures – défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau – présence de nuisibles), ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et un manquement de la société AQUITANIS à son obligation principale, tirée de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de mise à disposition d’un logement décent au sens du décret du 30 janvier 2002, ce qui justifie la condamnation de la bailleresse, sous astreinte, à remettre le logement en état.

Elle ajoute que cette situation justifie que la société AQUITANIS soit condamnée, en outre, à la reloger pendant la durée des travaux ou, à défaut, que son obligation de paiement du loyer soit suspendue pendant cette période, ou, plus subsidiairement, que le montant des loyers échus soit consigné, compte tenu des carences de la défenderesse.

Mme [V] [X] ajoute que les manquements de la société AQUITANIS à ses obligations contractuelles justifie la mise en jeu de sa responsabilité, et sa condamnation à lui verser une provision en réparation de son préjudice de jouissance, l’état du logement ayant des répercussions sur sa santé, et aggravant ses troubles respiratoires.

En réponse aux moyens adverses, elle conteste s’être opposée à l’intervention, dans son logement, d’artisans mandatés par RRRRR.

La société AQUITANIS, représentée par son conseil, demande au juge des référés, en écartant l’exécution provisoire, de :

Ordonner une expertise et sursoir à statuer sur l’ensemble des prétentions formées par Mme [V] [X], dans l’attente des conclusions de l’expert ;Ordonner à Mme [V] [X] de laisser accès, à son logement, aux entreprises qu’elle aura mandatées, pendant la durée de l’expertise ;A titre subsidiaire, débouter Mme [V] [X] de ses prétentions ;A titre plus subsidiaire, constater la compensation entre les sommes dues par Mme [V] [X] et celles qui lui seront accordées ;Condamner Mme [V] [X] à lui verser la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens ;

Au soutien de ses prétentions, elle conteste tout manquement à ses obligations contractuelles, en affirmant que Mme [V] [X] ne rapporte pas la preuve des désordres dont elle se prévaut et, à défaut, de leur imputabilité. A ce titre, elle plaide que les éléments produits par la demanderesse ne sont pas exploitables ou contiennent de fausses informations (s’agissant de l’humidité et de l’étanchéité) et que Mme [V] [X] n’entretient pas suffisamment le logement (s’agissant des nuisibles). Elle précise, cependant, qu’elle a sollicité la réalisation de travaux pour reprendre certains des désordres dénoncés par sa locataire (recherche de fuite – reprise de l’étanchéité des portes et fenêtres) mais que cette dernière y fait obstacle.

Elle en déduit que rien ne justifie que la demande de relogement formée par Mme [V] [X], compte tenu des travaux déjà commandés et des contraintes matérielles induites par une telle démarche. Elle s’oppose également, pour les mêmes motifs, à la demande de suspension ou de consignation des loyers, d’autant que la demanderesse a d’ores et déjà accumulé une dette locative de 3.427,50 €.

Enfin, la société AQUITANIS plaide que, faute de démontrer de prétendus manquements à ses obligations contractuelles, Mme [V] [X] ne peut valablement solliciter une indemnisation, d’autant qu’elle ne rapporte pas la preuve du préjudice invoqué.

Pour autant, la société AQUITANIS ne s’oppose pas à la demande d’expertise judiciaire sollicitée par Mme [V] [X], mais demande que le sursis à statuer soit ordonné à l’égard de ses autres prétentions, afin que le litige puisse être tranché une fois la réalité et l’imputabilité des désordres déterminées.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ;

Attendu qu’il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que, dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation, le propriétaire est tenu de mettre à la disposition de son locataire un logement salubre et décent, au sens du décret du 30 janvier 2022 ;

Attendu qu’en l’espèce, Mme [V] [X] verse aux débats le rapport de visite dressé, le 7 octobre 2024, par les services de la commune de [Localité 10], comportant des photographies prise sur les lieux, établissant, de manière objective que le logement mis à sa disposition par la société AQUITANIS est affecté de divers désordres, à savoir :

présence d’humidité dans le logementdéformations et dégradations des sols développement de moisissures plinthes et partie basse des murshuisseries non étanches à l’air et à l’eauporte d’entrée non étancheabsence d’amenée d’air frais dans le séjourprésence de nuisibles

Que ces circonstances semblent incompatibles avec les caractéristiques d’un logement décent au sens des dispositions sus visées ;

Qu’en réponse, la société AQUITANIS ne verse aucune pièce aux débats tendant à démontrer que des travaux auraient été entrepris de manière effective pour remédier à ces défauts, ou de nature à remettre en question les conclusions du rapport sus évoqué ;

Qu’ainsi, le seul moyen allégué par la défenderesse, tendant à affirmer que des travaux auraient été « commandés » ne suffit pas rapporter la preuve absolue ceux-ci pourraient tendre à faire disparaitre en intégralité les désordres constatés en octobre 2024 ou que leur réalisation aurait été systématiquement empêchée par la demanderesse, alors même qu’au demeurant, il est démontré par les courriers produits par les parties que la société AQUITANIS a tardé à réagir aux sollicitations de Mme [V] [X] ;

Qu’en conséquence, il apparait, à tout le moins, que l’organisation d’une expertise judiciaire s’avère nécessaire, afin de conserver et / ou d’établir les preuves d’un éventuel manquement de la société AQUITANIS à ses obligations, au regard des dispositions sus visées et / ou d’apporter des éléments de réponse permettant d’écarter un tel manquement, cette question conditionnant largement le sort à réserver aux prétentions formées par les parties ;

Attendu que l’intérêt légitime de Mme [V] [X] étant ainsi établi, l’expertise judiciaire sera ainsi ordonnée ;

Que Mme [V] [X], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, sera dispensée de consignation ;

Attendu que, dans l’attente des conclusions de l’expert, alors que la question de l’imputabilité des éventuels désordres à constater reste posée, il convient de réserver le sort des autres prétentions formées par les parties, ainsi que le sort des dépens ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance avant dire droit, mise à disposition au greffe, et contradictoire,

COMMETTONS Monsieur [H] [S], [Adresse 4],

tel : [XXXXXXXX01]

adresse électronique : “[Courriel 12]”, expert inscrit sur la liste près la cour d’appel de [Localité 9], avec pour mission, les parties entendues ou appelées, de :

se rendre dans le logement occupé par Mme [V] [X], mis à sa disposition par la société AQUITANIS, sis [Adresse 8] à [Localité 10], et procéder à l’examen des lieux et à leur description en ayant convoqué les parties ;

dire si son état le rend habitable et décrire les désordres et dysfonctionnements éventuellement constatés ;

en déterminer l’origine, la cause, au besoin en recueillant toutes les informations nécessaires, et notamment l’existence d’interventions antérieures, réalisées par des tiers ;

déterminer la nature des travaux à réaliser pour remédier aux désordres éventuellement constatés, et évaluer leur durée ;

fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer la responsabilité éventuelle de l’une ou l’autre des parties et de chiffrer le ou le (s) préjudices éventuel (s) subi (s) par Mme [V] [X], et notamment le préjudice de jouissance ;

s’adjoindre tout sapiteur de son choix en cas de besoin ;

répondre aux dires des parties ;DISONS qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment appelées et leurs conseils convoqués;

DISONS que l’expert disposera d’un délai de quatre mois à compter de sa saisine, sauf prorogation, pour déposer son rapport ;

DISPENSONS Mme [V] [X] de consignation sur la rémunération de l’expert ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance sur requête ;

RESERVONS le sort des autres prétentions formées respectivement par Mme [V] [X] et par la société AQUITANIS ;

RESERVONS le sort des dépens ;

CONSTATONS le caractère exécutoire de la présente ordonnance ;

La présente ordonnance est signée par le juge et le greffier

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT