N° RG 23/08326 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIWG

7E CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 MAI 2025

57A

N° RG 23/08326

N° Portalis DBX6-W-B7H-YIWG

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER

C/

[L] [N]

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL CABINET CAPORALE MAILLOT BLATT ASSOCIES

SCP CORNILLE FOUCHET MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 11 Mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie Anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE MAILLOT BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [N]

né le 09 Août 1970 à [Localité 9] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Luc MANETTI de la SCP CORNILLE FOUCHET MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

Le 26 février 2022, la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER a été contactée par courriel par Monsieur [L] [N] qui lui a indiqué être a la recherche d’un bien immobilier à acquérir sur le secteur de [Localité 5], [Localité 8] et [Localité 7] pour un budget hors frais de notaire de 420.000 €.

Après des échanges entre l’agence immobilière et Monsieur [N], celui-ci a signé avec la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER un mandat de recherche immobilière le 16 mars 2022.

Monsieur [N] s’est finalement porté acquéreur d’un bien le 19 juillet 2022 sans passer par l’intermédiaire de l’agence immobilière.

Par courriers des 26 janvier et 1er juin 2023, la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER a mis en demeure Monsieur [N] de lui verser le montant de la clause pénale visée au mandat, ce que celui-ci a refusé de faire.

Par acte en date du 04 octobre 2023, la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire Monsieur [N] aux fins de le voir condamné à lui payer le montant de 5 % du prix de la vente.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 septembre 2024, la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER demande au Tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1217 et suivants du Code civil,

IUGER la société MAGNAUDEIX IMMOBILIER recevable et bien fondée en toutes ses demandes.

A titre principal,

CONDAMNER Monsieur [L] [N] à verser à la société MAGNAUDEIX IMMOBILIER la somme de 21.500 € au titre de la rémunération sur la vente immobilière intervenue, avec intérêts au taux légal a compter de la première mise en demeure du 26 janvier 2023.

A titre subsidiaire

CONDAMNER Monsieur [L] [N] à verser à la société MAGNAUDEIX IMMOBILIER la somme de 21.500 € au titre de l’indemnisation sur la vente immobilière intervenue, avec intérêts au taux légal a compter de la première mise en demeure du 26 janvier 2023.

En tout état de cause

CONDAMNER Monsieur [L] [N] au paiement d’une indemnité de 5000 € sur la base des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [L] [N] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CABINET CAPORALE MAILLOT BLATT, Avocats à la Cour, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

JUGER N’Y AVOIR LIEU D’ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, Monsieur [L] [N] demande au Tribunal de :

Vu l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, Vu les articles 72, 73 et 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, Vu le mandat de vente du 16 mars 2022

*JUGER QUE le mandat méconnaît les dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ;

*PRONONCER la nullité du mandat de recherche conclu le 16 mars 2022 ;

*DEBOUTER la société MAGNAUDEIX IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

*ECARTER l’exécution provisoire de droit, sauf dans ses modalités favorables au concluant Monsieur [N] ;

*CONDAMNER la société MAGNAUDEIX IMMOBILIER à verser à Monsieur [N] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les dispositions de l’article 1105 du code civil disposent que : « Les contrats, qu’ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales, qui sont l’objet du présent sous-titre. Les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d’eux. Les règles générales s’appliquent sous réserve de ces règles particulières ».

Sur la nullité du mandat :

L’article 6 de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi HOGUET, dispose :

« I- Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

(…)

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge (…) ».

L’article 78 du décret d’application du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970 dispose que : « Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser. (…) ».

En l’espèce, le mandat conclu entre la demanderesse et Monsieur [N] stipule que : « le mandant s’oblige à acquérir tout bien présenté par le mandataire correspondant précisément à la description et au prix, charges et conditions du présent mandat sauf en cas de découverte d’un bien correspondant à la description et préalablement et valablement notifiée au mandataire ; à défaut après une mise en demeure restée infructueuse, il s’engage à indemniser le mandataire. Le montant de l’indemnité correspondra à celui de la rémunération que le mandataire aurait perçue si la vente avait été conclue ». Le mandat prévoit également que le mandant s’interdit, « après l’expiration du mandat et pendant une durée d’un an, d’acquérir le bien d’un acheteur qui lui aurait été présenté par le mandataire. À défaut le mandant s’engage à verser, à titre de clause pénale une indemnité forfaitaire de 10 000 € ».

Le mandat comporte donc une clause pénale et une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire.

La remise immédiate d’un des exemplaires du mandat comportant de telles clauses est exigée pour sa validité même (Cass. Civ. 1ère 25 février 2010 n°08-14.787).

Monsieur [N] fait valoir que la nullité du mandat doit être prononcée en ce qu’aucun exemplaire du mandat ne lui a été remis immédiatement après signature ni à un autre moment.

Néanmoins, il appartient à celui qui soulève la nullité de mandats pour non-respect des exigences légales de rapporter la preuve de ses allégations.

Or, alors que le mandat est signé des deux parties et comporte la mention « fait à Le HAILLAN, en deux exemplaires originaux, le 16 mars 2022 » et alors que tel que le soutient la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER, la mention dans ses conclusions notifiées le 24 avril 2024 « selon lui, le fait pour l’agence MAGNAUDEIX IMMOBILIER de n’avoir pas remis un exemplaire du mandat immédiatement entraînerait la nullité du mandat » ne constitue pas un aveu judiciaire mais n’est que la reprise de l’argumentation du défendeur, Monsieur [N] ne rapporte pas la preuve qu’un exemplaire du mandat ne lui a pas été remis.

Monsieur [N] fait en outre valoir que la nullité du mandat doit être prononcée en ce que celui-ci n’identifie pas le débiteur de la rémunération de la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER.

L’article 73 du décret du 20 juillet 1972 précité dispose que : « Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 02 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d’actes et de séquestre. Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties (…) ».

En l’espèce, le mandat stipule que « dans l’hypothèse de la conclusion d 'une vente portant sur un bien proposé par le mandataire, ledit mandataire aura droit à une rémunération fixée à 5 % du montant de la vente TTC, exigible le jour de la réalisation de la vente ».

Cependant, l’absence de précision de la partie à la charge de laquelle la commission est mise n’est pas une cause de nullité du mandat mais a pour conséquence que l’obligation de l’acquéreur de payer cette commission ne peut résulter que d’une convention postérieure à la réitération de la vente par acte authentique.

En conséquence, Monsieur [N] sera débouté de sa demande tendant à voir prononcée la nullité du mandat.

Sur les demandes de la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER :

En application des articles 6 et 7 de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat et seulement si l’opération qui lui avait été confiée a été effectivement conclue.

Toutefois, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit à cet intermédiaire, sur le fondement de l’article 1382 du code civil et de la responsabilité délictuelle, réparation du préjudice qui résulte de cette faute.

N° RG 23/08326 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YIWG

En effet, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (1re Civ., 18 décembre 2014, pourvoi n°13-23.178).

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bien acquis par Monsieur [N] est celui présenté sur la fiche produite par la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER.

Cependant, alors que le mandat n’est pas un mandat exclusif et prévoit pour le mandant la possibilité de poursuivre ses recherches parallèlement au mandat, la simple signature de Monsieur [N] sur la fiche sur laquelle ne figure pas l’adresse du bien litigieux ne permet pas d’établir que la vente s’est faite par l’entremise de l’agence MAGNAUDEIX IMMOBILIER. En outre, alors que le mandat portait sur la recherche d’un bien d’un montant ne devant pas excéder 420 000 euros, il n’est pas contesté et il ressort de la fiche produite que le bien acquis était proposé pour un prix de 430 000 euros net vendeur. Le bien n’a ainsi pas été acquis par l’entremise de la demanderesse conformément au mandat et aucune commission ne lui est due.

En outre et alors que de surcroît la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER ne fonde pas ses demandes sur un fondement délictuel, aucune faute n’est établie à l’encontre de Monsieur [N]. Le bien acquis ne correspond pas à la description du prix qui en est faite sur le mandant et Monsieur [N] n’avait donc pas à notifier sa découverte à l’agence immobilière. De plus, comme souligné précédemment, rien ne permet de déterminer qu’il aurait pris contact avec le vendeur en cherchant à échapper au paiement d’une commission à l’agence en l’absence de toute mention permettant de contacter le vendeur par l’intermédiaire de la fiche présentée.

Enfin, la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER n’établit pas qu’en ayant contacté un vendeur et présenté une fiche, elle aurait subi un préjudice particulier qui justifierait une indemnisation.

Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes, tant à titre de paiement de commission que de dommages et intérêts.

Partie perdante, elle sera condamnée aux dépens, outre, au titre de l’équité, à payer à Monsieur [N] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

REJETTE la demande de Monsieur [L] [N] tendant à voir prononcée la nullité du mandat de recherche d’un bien immobilier du 16 mars 2022 confié à la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER.

DÉBOUTE la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER de ses demandes.

CONDAMNE la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS MAGNAUDEIX IMMOBILIER aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT