TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/01212 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LN3S

Jugement du 26 Septembre 2025

N° : 25/807

AIVS DE [Localité 11] METROPOLE

C/

[J] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 9]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AIVS DE [Localité 11] METROPOLE

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [J] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2008, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de mise à disposition à Mme [J] [G] et M. [R] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] (appartement n°0814) à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 521,07 euros et d’une provision pour charges de 85 euros.

Par avenant en date du 24 novembre 2015, les parties ont acté la poursuite du contrat au nom de Mme [J] [G].

Sur assignation de la société A.I.V.S. aux fins de résiliation du contrat, par jugement en date du 5 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a, notamment, constaté le désistement d’instance de la société A.I.V.S. en raison de l’effacement de la dette par la commission de surendettement.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.487,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [J] [G] le 29 octobre 2024.

Par assignation du 15 janvier 2025, la société A.I.V.S. a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1728 et suivants du Code civil :

À titre principal, constater la résiliation du contrat de mise à disposition du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de mise à disposition,Ordonner l’expulsion immédiate de Mme [J] [G], au besoin avec le concours de la force publique,Supprimer le délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale,Et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :3.824,20 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation de la convention et jusqu’à libération effective des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2025.

A cette date, la société A.I.V.S. a comparu représentée par son avocat. Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 juin 2025, s’élève désormais à 5.390,71 euros.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir que la locataire méconnaît ses obligations légales et contractuelles en ne réglant pas les loyers et les charges, qu’elle a déjà dû engager une précédente procédure judiciaire. Elle relève qu’elle n’a pas davantage respecté un plan d’apurement conclu entre elles dans les suites de cette procédure, laissant sa dette s’aggraver. Elle souligne que les tentatives amiables de règlement des impayés ont échoué et que Mme [G] n’a pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer. Elle précise que le dernier versement a été effectué en février 2025.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à sa personne, Mme [J] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de mise à disposition

1.1 Sur la résiliation du contrat de mise à disposition et ses conséquences

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du Code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de mise à disposition conclu entre les parties contient une clause résolutoire, en son article 8, prévoyant notamment qu’à défaut de paiement intégral ou partiel du loyer ou des charges, il sera résilié « immédiatement et de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer les loyers reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de mise à disposition a été signifié à la locataire le 24 octobre 2024. Il convient de relever que le paiement était exigé sous un délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.487,92 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société AIVS est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 novembre 2024. Toutefois au vu de la volonté du bailleur d’octroyer un délai supplémentaire d’un mois, il convient de constater la résolution du contrat au 25 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du contrat de mise à disposition, d’ordonner à Mme [J] [G] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Faute pour la société A.I.V.S. de justifier de la nécessité et des circonstances sérieuses justifiant de supprimer les délais légaux pour faire procéder à une expulsion, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux. Le bénéfice de la trêve hivernale ne sera pas écarté.

1.2. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé par le bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 521,07 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 3 du contrat de mise à disposition précise que le loyer et les charges doivent être réglées sous huitaine après réception de l’avis d’échéance établi et envoyé à la fin de chaque mois à l’occupant.

La société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 juin 2025, Mme [J] [G] lui devait la somme de 5.390,71 euros, échéance d’avril 2025 incluse.

Mme [J] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.487,92 euros à compter du 24 octobre 2024, sur la somme de 1.336,28 euros à compter du 15 janvier 2025 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur les demandes accessoires

Mme [J] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Par contre, en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

En l’espèce, les frais de commandement de payer du 24 octobre 2024 resteront à la charge du bailleur n’étant pas un acte prescrit par la loi, s’agissant d’un contrat de mise à disposition.

Toutefois, s’agissant d’un acte prévu contractuellement, il sera tenu compte du coût du commandement de payer dans le cadre des frais irrépétibles.

Ainsi, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, Mme [J] [G] sera condamnée à payer à la société A.I.V.S. la somme de 200 euros.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai contractuel,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 octobre 2008 entre la société A.I.V.S., d’une part, et Mme [J] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (appartement n°0814) à [Localité 8] est résilié depuis le 25 décembre 2024,

ORDONNE à Mme [J] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2]) à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [J] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 521,07 euros (cinq cent vingt et un euros et sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [J] [G] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 5.390,71 euros (cinq mille trois cent quatre-vingt-dix euros et soixante et onze centimes), au titre de l’arriéré locatif, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.487,92 euros à compter du 24 octobre 2024, sur la somme de 1.336,28 euros à compter du 15 janvier 2025 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [J] [G] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [G] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 24 octobre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge