TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/00844 – N° Portalis DBX6-W-B7J-[Immatriculation 1]

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée

le 23/02/2026

à la SAS AEQUO AVOCATS

la SELAS DS AVOCATS

M^e Caroline FERRER

la SELARL LEXCEL AVOCAT

SOCIETE D’AVOCATS CHRISTINE JAIS

COPIE délivrée

le 23/02/2026

à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT TROIS FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 26 Janvier 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [K] [R] [Z]

né le 30 Mai 1956 à [Localité 2] (PORTUGAL)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [E] [Z] née [D] [S]

née le 03 Mai 1959 à [Localité 4] (PORTUGAL)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous les deux représentés par Maître Caroline FERRER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

La SAS AMETIS

Dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 5]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Alexandre JELEZNOV de la SELARL LEXCEL AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

La SAS IDEOM DEVELOPPEMENT

Dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 5]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Alexandre JELEZNOV de la SELARL LEXCEL AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

La SARL LES GLACIERES

Dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 6]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

La MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES (MAF), société d’assurances mutuelles.

Prise en sa qualité d’assureur de la SARL LES GLACIERS (police n°175180/B)

Dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 7]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Jean-Jacques ROORYCK de la SAS AEQUO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

La Société Civile Immobilière Volney Patrimoine

Dont le siège social est :

[Adresse 5]

[Localité 8]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Christine JAIS de SOCIETE D’AVOCATS CHRISTINE JAIS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX et Maître Xavier CARBASSE de l’AARPI BEYLOUNI CARBASSE GUENY VALOT VERNET, avocat plaidant au barreau de PARIS

L’Office Public de l’Habitat Gironde Habitat, Etablissement public local à caractère industriel et commercial

Dont le siège social est :

[Adresse 6]

[Localité 9]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes du 15 avril 2025, en l’instance enrôlée sous le RG n°25/00844, Monsieur [K] [Z] et Madame [E] [D] [S], épouse [Z] ont fait assigner la SAS AMETIS et la SAS IDEOM DEVELOPPEMENT devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [Z] ont maintenu leur demande.

Ils exposent au soutien de leurs prétentions être propriétaires d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 7], [Adresse 8] et [Adresse 9]. Ils précisent que les SAS AMETIS et IDEOM ont obtenu un permis de constuire délivré le 8 mars 2021 les autorisant d’une part, à démolir le bâtiment situé sur plusieurs parcelles [Adresse 10] et d’autre part, à construire un immeuble de logements, bureaux, commerces et parking de 11.296 m2. Ils indiquent que ce projet jouxte leur immeuble, raison pour laquelle un référé-préventif a été diligenté selon ordonnance du 30 juin 2021 ayant commis Monsieur [A] en qualité d’expert judiciaire. Ils font valoir que les travaux sont largement avancés et que leur immeuble est enclavé dans le nouvel ensemble immobilier. Ils soutiennent que certains balcons et fenêtres ne respectent pas les distances imposées par le code civil, qu’ils créent des vues et une perte d’intimité. Ils invoquent aussi une perte d’ensoleillement et une perte de valeur de leur bien. Ils précisent en outre que la société IDEOM DEVELOPPEMENT a bien qualité de maître d’ouvrage et doit participer aux opérations d’expertise.

Selon actes des 25 juin et 2 juillet 2025, en l’instance enrôlée sous le RG n° 25/01593, la SAS AMETIS a fait assigner la SARL LES GLACIERES et la MAF en qualité d’assureur de la SARL LES GLACIERES devant la présente juridiction afin de leur voir rendre communes et opposables les opérations d’expertise susceptibles d’être ordonnées et joindre les instances.

Elle soutient être fondée à rechercher au fond la responsabilité de son architecte et la garantie de l’assureur de celui-ci.

Aux termes de leurs dernières écritures, la SAS AMETIS et la SAS IDEOM DEVELOPPEMENT ont indiqué se désister d’instance et d’action à l’encontre de la SARL LES GLACIERES, placée en liquidation et ont sollicité en outre de juger irrecevable l’action des époux [Z] à l’encontre de la SAS IDEOM DEVELOPPEMENT pour défaut d’intérêt à agir ou la mettre hors de cause. A titre principal, elles ont demandé de débouter les requérants de leur demande d’expertise et à titre subsidiaire d’exclure de la mission de l’expert le point suivant : “évaluer la perte de valeur du bien des époux [Z]”.

La SAS IDEOM DEVELOPPEMENT sollicite sa mise hors de cause au motif qu’elle n’est pas le maître d’ouvrage de l’immeuble concerné par le litige, celui-ci ayant été réalisé sous la seule maîtrise d’ouvrage de la SAS AMETIS. Elles sollicitent toutes deux plus largement le rejet de la demande d’expertise indiquant que les époux [Z] sont en capacité de mesurer les distances dont ils se prévalent sans recourir à un expert judiciaire. Elles précisent que quand bien même la création de vues illicites existeraient, les époux [Z] ne disposeraient pas pour autant d’un droit à être indemnisés d’une prétendue perte de valeur de leur bien.

La MAF en qualité d’assureur de la SARL LES GLACIERES a indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise judiciaire, sous toutes protestations et réserves d’usage.

Par actes des 12 et 28 août 2025, en l’instance enrôlée sous le RG n°25/01810, Monsieur [K] [Z] et Madame [E] [D] [S], épouse [Z] ont fait assigner la SCI VOLNAY PATRIMOINE et L’OPH GIRONDE HABITAT devant la présente juridiction afin de leur voir déclarer communes et opposables les opérations d’expertise à venir et ordonner la jonction des procédures.

Ils précisent que les immeubles litigieux ont été vendus par la société AMETIS à la société VOLNEY PATRIMOINE s’agissant du bâtiment A et à la société GIRONDE HABITAT s’agissant du bâtiment B.

La société VOLNAY PATRIMOINE a indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise judiciaire, sous toutes protestations et réserves d’usage. Elle a sollicité en outre de voir :

— ajouter les chefs de mission suivant à la mission telle que sollicitée par les époux [Z] :

“préciser, pour chaque ouverture ou balcon de l’immeuble propriété de la SCI VOLNAY, si la vue peut s’exercer sur l’ouverture du toit de Monsieur et Madame [Z] sans qu’il soit nécessaire de se pencher ni de tourner la tête. Déterminer la nature des vues (droites ou obliques) selon ces circonstances factuelles. La mission de l’expert ne consistera en aucun cas à procéder à des investigations concernant des ouvertures manifestement situées à plus d’un mètre quatre-vingt-dix du fonds des demandeurs”,

“indiquer, pour chaque ouverture ou balcon de l’immeuble propriété de la SCI VOLNAY, objet des investigations de l’expert judiciaire, s’il existe une possibilité réelle de voir à l’intérieur de la propriété de Monsieur et Madame [Z] depuis les fenêtres et balcons de la propriété de la SCI VOLNAY, sans effort particulier”,

— modifier le chef de mission suivant tel que sollicité par les époux [Z] :

“préconiser les mesures adéquates propres à remédier aux vues créées sur le fonds des requérants”

dans les termes suivants : “préconiser, le cas échéant, des mesures strictement nécessaires, adéquates et proportionnées de nature à mettre fin à l’indiscrétion éventuellement constatée, en hiérarchisant les solutions réparatoires et en privilégiant celles de moindre impact pour la propriété de la SCI VOLNEY”;

— ajouter le chef de mission suivant à la mission telle que sollicitée par les époux [Z] :

“dans l’ypothèse où des solutions réparatoires étaient préconisées par l’expert judiciaire, décrire toute(s) incidences éventuelle(s) et préjudices induits pour la SCI VOLNEY et chiffrer lesdits préjudices”

L’EPIC GIRONDE OPH a indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise judiciaire, sous toutes protestations et réserves, et de dire que la mission de l’expert sera circonscrite à l’examen de griefs précisément identifiés et localisés et la compléter par l’ajout du chef suivant : “dans l’hypothèse de matérialité avérée de certains dommages liés aux vues et distances au détriment des consorts [Z], décrire toute(s) incidences éventuelle(s) et préjudices induits pour l’OPH GIRONDE HABITAT et chiffrer lesdits préjudices”.

Les trois procédures ont été jointes par mention au dossier le 10 novembre 2025 sous le n° RG 25/00844.

Bien que régulièrement assignée, la SARL LES GLACIERES, citée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

Il y a dès lors lieu de statuer par décision réputée contradictoire.

L’affaire, évoquée à l’audience du 26 janvier 2026, a été mise en délibéré au 23 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de relever que l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir invoquée par la SAS IDEOM DEVELOPPEMENT à l’encontre des époux [Z] s’analyse en réalité en une défense au fond, laquelle fera l’objet d’un examen dans le cadre de la demande d’expertise judiciaire ;

L’article 394 du Code de procédure civile indique que le demandeur peut se désister de sa demande afin de mettre fin à l’instance. De plus, conformément à l’article 395 du Code de procédure civile, « le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

En l’espèce, la SARL LES GLACIERES ne s’est pas opposée au désistement d’instance formulé par la SAS AMETIS et la SAS IDEOM DEVELOPPEMENT. De ce fait, il y a lieu de faire droit au désistement d’instance et de dire qu’il est parfait.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Monsieur [K] [Z] et Madame [E] [D] [S], épouse [Z], et notamment le procès-verbal de constat dressé le 14 mars 2025 par Maître [I], que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Cette expertise fonctionnera au contradictoire de l’ensemble des parties assignées, en ce compris SAS IDEOM DEVELOPPEMENT et la SAS AMETIS, dont les demandes de mise hors de cause, prématurées à ce stade, doivent être rejetées.

Plutôt que d’évaluer la perte de valeur du bien des époux [Z], l’expert aura pour mission de, comme il est d’usage en la matière, donner tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par Monsieur [K] [Z] et Madame [E] [D] [S], épouse [Z] et proposer une base d’évaluation ;

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [K] [Z] et Madame [E] [D] [S], épouse [Z], sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort,

DIT que le désistement d’instance des sociétés AMETIS et IDEOM DEVELOPPEMENTest parfait à l’encontre de la société LES GLACIERES ;

DIT qu’il emporte également désistement d’action ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder

Monsieur [L] [X]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Port.: 07 49 68 27 33

Mail : [Courriel 1]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– décrire les immeubles édifiés par les SAS AMETIS et IDEOM DEVELOPPEMENT et préciser leur positionnement par rapport à l’immeuble des époux [Z],

– relever la distance des fenêtres et balcons des immeubles édifiés par les SAS AMETIS et IDEOM par rapport au fond [Z],

– procéder à toutes visites nécessaires pour constater si ces balcons et fenêtres permettent d’avoir une vue sur la terrasse du restaurant et les fenêtres de l’appartement,

– situer et comptabiliser les vues non conformes aux règles du code civil,

– préconiser les mesures adéquates propres à remédier aux vues créées sur le fonds des requérants,

– procéder aux mesures de la perte d’ensoleillement selon chaque saison,

– préconiser, le cas échéant, des mesures strictement nécessaires, adéquates et proportionnées de nature à mettre fin à l’indiscrétion éventuellement constatée, en hiérarchisant les solutions réparatoires et en privilégiant celles de moindre impact pour la propriété de la SCI VOLNEY,

– préciser, pour chaque ouverture ou balcon de l’immeuble propriété de la SCI VOLNAY, si la vue peut s’exercer sur l’ouverture du toit de Monsieur et Madame [Z] sans qu’il soit nécessaire de se pencher ni de tourner la tête.

– Déterminer la nature des vues (droites ou obliques) selon ces circonstances factuelles, la mission de l’expert ne consistant en aucun cas à procéder à des investigations concernant des ouvertures manifestement situées à plus d’un mètre quatre-vingt-dix du fonds des demandeurs,

– indiquer, pour chaque ouverture ou balcon de l’immeuble propriété de la SCI VOLNAY, objet des investigations de l’expert judiciaire, s’il existe une possibilité réelle de voir à l’intérieur de la propriété de Monsieur et Madame [Z] depuis les fenêtres et balcons de la propriété de la SCI VOLNAY, sans effort particulier,

– dans l’ypothèse où des solutions réparatoires étaient préconisées par l’expert judiciaire, décrire toute(s) incidences éventuelle(s) et préjudices induits pour la SCI VOLNEY et chiffrer lesdits préjudices,

– dans l’hypothèse de matérialité avérée de certains dommages liés aux vues et distances au détriment des consorts [Z], décrire toute(s) incidences éventuelle(s) et préjudices induits pour l’OPH GIRONDE HABITAT et chiffrer lesdits préjudices,

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par Monsieur [K] [Z] et Madame [E] [D] [S], épouse [Z] et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises ;

– Établir un pré rapport et le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, avant la date qu’il estimera nécessaire de fixer, et dans tous les cas dans le délai d’un mois suivant cette communication, toutes les observations utiles, et répondre aux observations qui auraient été formulées dans ce délai ;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par Monsieur [K] [Z] et Madame [E] [D] [S], épouse [Z], et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

— DIT que l’expert judiciaire devra notamment recueillir l’identité des assureurs de responsabilité l’ensemble des intervenants à l’acte de construire concernés par ces doléances, d’une part au moment de l’ouverture de chantier, et d’autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l’expert judiciaire devra également recueillir l’identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l’acte de construire mis en cause au cours des opérations d’expertise, ce dès l’établissement de la première note d’expertise suivant cette mise en cause ;

AUTORISE Monsieur [K] [Z] et Madame [E] [D] [S], épouse [Z] à effectuer, à leurs frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir à Monsieur [K] [Z] et Madame [E] [D] [S], épouse [Z] les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 5.000 € la provision que Monsieur [K] [Z] et Madame [E] [D] [S], épouse [Z] devront consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que ces parties ne soient dispensées du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

DIT n’y avoir lieu d’ordonner la mise hors de cause de la SAS IDEOM DEVELOPPEMENT et la SAS AMETIS ;

DIT que les défendeurs devront produire auprès du Monsieur [K] [Z] et Madame [E] [D] [S], épouse [Z] dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation,

REJETTE toutes autres demandes

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que Monsieur [K] [Z] et Madame [E] [D] [S], épouse [Z] conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,