TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux

Affaire : N° RG 24/02997 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HV6V

HM/EB

JUGEMENT DU DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [N]

demeurant [Adresse 1]

Madame [Z] [X] [L] épouse [N]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [B] [U]

demeurant [Adresse 3]

Madame [W] [P] [J] épouse [U]

demeurant [Adresse 3]

défaillants

S.A.R.L.U. [I] [T]

dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 1]

représentée par Maître Michèle BECIRSPAHIC, avocate au barreau de PARIS

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 07 avril 2026 sur le rapport d’Hélène MARTRON.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Hélène MARTRON, première vice-présidente

Assesseure : Magalie CART, vice-présidente

Assesseure : Mathilde BERNARD, juge

en présence de [E] [R], auditrice de justice

GREFFIER :

Carole H’SOILI, lors des débats

Estelle BANDIERA, lors du prononcé

DÉCISION :

Réputée contradictoire en premier ressort, prononcée par Hélène MARTRON, première vice-présidente, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 19 mai 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par l’intermédiaire de l’Agence SARL [I] [T] (ci-dessous dénommée l’agence), Monsieur [V] [N] et Madame [Z] [L] épouse [N] (« les époux [N] ») ont conclu le 23 avril 2022 avec Monsieur [C] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] (« les époux [U] ») une promesse de vente portant sur un terrain à bâtir « viabilisé hors assainissement autonome » sis [Adresse 5] à [Localité 2], lot 3, cadastré section F n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] pour un prix de 103 000 euros.

Ce contrat a été conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts à hauteur de 275 091 euros, correspondant à la somme restant à financer du projet global.

Le même jour, les époux [N] ont signé un contrat de construction de maison individuelle avec la société MAISONS PIERRE pour un montant de 249 940 euros.

Le 21 juin 2022, les époux [N] ont bénéficié d’une offre de prêt de la banque Crédit Agricole pour un montant de 275 278 euros se composant d’un prêt à un taux d’intérêt annuel de 1,53% hors assurance pour un montant de 150 878 euros et d’un prêt à taux zéro pour un montant de 124 400 euros sur 180 mois également.

Il est apparu par la suite que le terrain n’était pas viabilisé et n’a pu l’être avant que l’offre de prêt consentie à Monsieur [V] [N] et Madame [Z] [L] épouse [N] devienne caduque le 18 décembre 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, Monsieur [V] [N] et Madame [Z] [L] épouse [N] ont fait assigner la SARL [I] [T], Monsieur [C] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] aux fins de les voir condamner à indemniser leurs préjudices.

L’assignation a été délivrée par procès-verbal de recherches infructueuses à Monsieur [C] [U] et Madame [P] [J] épouse [U].

Ces derniers n’ont pas constitué avocat.

En vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement sera qualifié de réputé contradictoire à l’égard de tous.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées à la SARL [I] [T] par voie électronique le 26 janvier 2025 et par procès-verbal de signification à étude en date du 21 mai 2025 à Monsieur [C] [U] et Madame [P] [J] épouse [U], Monsieur [V] [N] et Madame [Z] [L] épouse [N] demandent au tribunal de :

Condamner solidairement la SARL [I] [T], Monsieur [C] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] à leur payer la somme de 17 769,61 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 ;

Condamner solidairement la SARL [I] [T], Monsieur [C] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] à leur payer la somme de 1 572,80 euros au titre des frais qu’ils ont réglés ;

Condamner solidairement la SARL [I] [T], Monsieur [C] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] aux entiers dépens, y compris les frais de commissaire de justice, avec distraction au profit de M^e Issa KEITA;

Condamner solidairement la SARL [I] [T], Monsieur [C] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leur prétentions, sur le fondement des articles 1231 et 1231-1 du code civil, les époux [N] exposent que Monsieur [C] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] ont commis une inexécution fautive en promettant à la vente un terrain qu’ils savaient ne pas être viabilisé. Ils leur reprochent notamment de n’avoir pas fait le nécessaire pour que le terrain soit viabilisé avant l’expiration de leur offre de prêt alors qu’il s’est écoulé un délai de huit mois entre la date à laquelle ils ont bénéficié de cette offre, le 21 juin 2022, et la date à laquelle elle a expiré, le 18 décembre 2022, et malgré les multiples relances qui leur ont été adressées. Ils se prévalent de ce qu’au 10 janvier 2023, après caducité de leur offre de prêt, ENEDIS indiquait encore que le terrain serait viabilisé en mars ou avril 2023.

S’agissant de l’Agence immobilière [I] [T], sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ils lui reprochent d’avoir manqué à son obligation d’information en ne s’assurant pas que le terrain corresponde aux caractéristiques décrites dans le compromis de vente. Ils précisent qu’il appartenait à l’agence de s’assurer que tout était réuni pour la réalisation de leur projet immobilier et notamment de procéder à toutes les vérifications utiles et nécessaires.

En réponse à l’argumentation de l’agence immobilière, ils font valoir que l’absence de relation contractuelle ne les empêche pas de rechercher sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

S’agissant de leur préjudice, ils font valoir une perte de chance d’avoir pu obtenir un prêt à des conditions avantageuses. Ils exposent que faute d’avoir pu réaliser leur projet de construction, ils ont dû se résoudre à acheter dans l’ancien et à des conditions moins avantageuses.

Ils chiffrent leur préjudice à la différence entre le coût d’un crédit au 12 janvier 2024 pour un montant de 188 840 euros et le coût d’un crédit au 21 juin 2022 pour un montant de 150 878 euros, soit la somme de 17 769,61 euros.

Ils exposent en outre qu’ils subissent un préjudice financier à hauteur de 1 572,80 euros et précisent qu’ils ont payé la somme de 617,80 euros à la banque pour les frais intercalaires qui ne leur sont pas remboursés, la somme de 760 euros à ATDC et la somme de 195 euros au Trésor public pour l’assainissement du terrain.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, la SARL [I] [T] demande au tribunal de :

Débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamner les époux [N] aux dépens ;

Condamner les époux [N] à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’elle ignorait que la viabilisation du terrain était incomplète, la société K2 Terrassement étant chargée d’y procéder et ayant émis une facture à ce titre le 18 février 2022. Elle ajoute qu’elle n’était tenue que d’une obligation d’information de moyen et qu’ainsi il ne peut lui être reproché de ne pas avoir réalisé des investigations complémentaires sur la viabilité du terrain.

Elle fait également valoir que les époux [N], tiers au mandat de vente, peuvent agir sur le seul fondement de la responsabilité délictuelle et qu’ils échouent à rapporter la preuve d’une faute et du lien de causalité avec leur préjudice.

A titre subsidiaire, elle soutient que les époux [N] ne peuvent se prévaloir que de la perte d’une chance d’acquérir le terrain à l’aide d’un prêt plus avantageux.

La clôture a été prononcée le 26 janvier 2026 par ordonnance du même jour.

MOTIFS

I – Sur la demande de dommages et intérêts formée contre la SARL [I] [T]

En vertu de l’article 1240 du code civil, le responsable d’un dommage doit en réparer intégralement les conséquences.

Par ailleurs, le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage.

L’agent immobilier, prêtant son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, doit s’assurer que toutes les conditions d’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie, se trouvent réunies.

Il doit ainsi vérifier, en consultant notamment les documents d’urbanisme, la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre.

En l’espèce, la SARL [I] [T] s’est vue confier en application d’un mandat exclusif du 7 décembre 2021 la vente du terrain litigieux et a procédé à la rédaction de la promesse de vente le présentant comme un terrain à bâtir « viabilisé hors assainissement autonome », ce qui s’est avéré inexact.

Toutefois, il ressort des pièces du dossier que l’arrêté du 30 juin 2022 accordant le permis de construire de ce terrain visait précisément « le certificat en date du 2 mai 2022 attestant de la réalisation de la viabilisation du lot 3 conformément à l’article R 442-18 b) du code de l’urbanisme».

Cette information était corroborée par la facture de la société K2 TERRASSEMENT en date du 18 février 2022 mentionnant la création de réseaux EDF/PTT/GAZ/EAU sur le lot n°3.

Ainsi, il ne peut être reproché à l’agence un quelconque manquement à son obligation de conseil dans la mesure où elle s’est suffisamment assurée que le terrain proposé à la vente était viabilisé.

Il ne saurait donc lui être reproché de ne pas avoir procédé à de plus amples vérifications.

Les demandes des époux [N] à l’encontre de l’Agence immobilière [I] [T] seront donc rejetées.

II – Sur la demande de dommages et intérêts formée contre les époux [U]

Sur le manquement contractuel des époux [U]

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, des dommages et intérêts peuvent être alloués en réparation du préjudice résultant de l’inexécution du contrat.

L’article 1231-2 du même code précise que le créancier victime de l’inexécution d’une obligation peut demander l’octroi de dommages et intérêts qui sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il est privé.

En l’espèce, aux termes du compromis de vente en date du 23 avril 2022, les époux [U] se sont engagés à vendre aux époux [N] un terrain à bâtir « viabilisé hors assainissement autonome » dénommé lot 3 et cadastré section F N905 et N°[Cadastre 2].

Les conditions générales de ce compromis mentionnent en page 11 : « DECLARATION DU VENDEUR (…)

Que le gros œuvre et le second œuvre ne présente pas de désordres apparentsQue l’utilisation et le fonctionnement des divers installations et équipements donnent entière satisfaction ».

Il est constant que le terrain n’était pas viabilisé au jour de la promesse et qu’il ne l’était pas plus au jour où l’offre de prêt consentie aux époux [N] est devenue caduque, le 18 décembre 2022.

Ainsi il est établi que les époux [U] n’ont pas exécuté l’obligation qui était leur incombait aux termes du compromis de vente, à savoir celle de vendre un terrain viabilisé, sans qu’ils n’établissent que cette défaillance trouve sa cause dans un cas de force majeure.

Ainsi, le manquement contractuel des époux [U] est caractérisé.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Les époux [N] font valoir une perte de chance d’avoir pu obtenir un prêt à des conditions avantageuses.

Il est établi, notamment par attestation du 6 février 2023 de la banque Crédit Agricole, que l’offre de crédit émise le 21 juin 2022 en faveur des époux [N] est devenue caduque le 18 décembre 2022.

Ils n’ont donc pas pu bénéficier de cette offre se composant d’un prêt accession sociale pour un montant de 150 878 euros aux taux annuel effectif global de 1,53 % et un prêt à taux zéro pour un montant de 124 400 euros.

Pour chiffrer leur préjudice, les époux [N] versent au débat une simulation de crédit effectuée le 12 janvier 2024 pour un montant de 301 920 euros au taux effectif global de 5,32%.

Il peut être constaté que les montants et les spécificités de l’offre de crédit en date du 21 juin 2022 et de la simulation de crédit effectuée le 12 janvier 2024 diffèrent et ne permettent pas de justifier la somme de 17 769,61 euros qui est sollicitée.

Par ailleurs, les époux [N], qui justifient avoir désormais acheté un autre bien ne rapportent pas d’éléments établissant le taux auquel ils ont emprunté.

Il n’est cependant pas contestable que du fait du manquement du vendeur, les époux [N] ont perdu la chance de bénéficier d’un emprunt à un taux avantageux, en l’espèce 1,53% outre un emprunt à taux zéro, et se sont vus proposer par la suite un taux de 5,32% le 12 janvier 2024.

Par conséquent, la perte de chance de bénéficier d’un emprunt à un taux moins élevé sera évalué à 3.500 euros au vu des taux susvisés et des aléas liés à la réitération de toute vente.

S’agissant de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 1572, 80 euros, les époux [N] n’apportent aucun élément pour justifier avoir effectivement payé cette somme. Leur demande à ce titre sera donc rejetée.

Par conséquent, Monsieur [G] [U] et Madame [P] [U] seront condamnés à payer la somme de 3 500 euros à Monsieur [V] [N] et Madame [Z] [X] [L], épouse [N], au titre de la perte de chance de bénéficier d’un emprunt à un taux moins élevé, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire, la loi ou le contrat ne le prévoyant pas.

III – Sur les autres demandes

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, Monsieur [C] [U] et Madame [P] [J] épouse [U], qui succombent, seront condamnés au paiement des entiers dépens de la présente instance, incluant les émoluments des commissaires de justice, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Issa KEITA.

Il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire, celle-ci étant l’accessoire d’une condamnation principale qui est conjointe.

B. Sur les frais irrépétibles

Suivant l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [C] [U] et Madame [P] [J] épouse [U], parties condamnées aux dépens, à payer à Monsieur [V] [N] et Madame [Z] [X] [L], épouse [N], la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire s’agissant d’une condamnation accessoire à une condamnation conjointe.

La demande formée par l’agence immobilière [I] [T] contre les époux [N] sera rejetée.

C. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] à payer à Monsieur [V] [N] et Madame [Z] [L] épouse [N] la somme de 3.500 euros au titre de la perte de chance de bénéficier d’un prêt à un taux plus avantageux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur [V] [N] et Madame [Z] [L] épouse [N] ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Issa KEITA ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] à payer à Monsieur [V] [N] et Madame [Z] [L] épouse [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SARLU JEROME AVANZINI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 19 mai 2026, à l’audience de la première chambre civile du tribunal judiciaire de MELUN par Hélène MARTRON, présidente, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE