N° RG 23/08701 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YLAW

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

64A

N° RG 23/08701 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YLAW

Minute

AFFAIRE :

[D] [I], [F] [G]

C/

S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES GFI

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Pauline BERGEON

M^e Delphine TRANQUARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Naouel TAHAR, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 31 Mars 2026 sur rapport de Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Madame [D] [I]

née le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [F] [G]

né le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/08701 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YLAW

DEFENDERESSE :

La société NEXITY IR PROGRAMMES GFI

Société par actions simplifiée :

Dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 4]

domicilié pour les besoins des présentes [Adresse 4]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Alban D’ARTIGUES de la société ALEO, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Se plaignant d’un trouble anormal du voisinage généré par la construction d’une résidence de 13 logements sociaux en face de leur maison d’habitation de plain pied située sur la commune de [Localité 5], créant un vis à vis plongeant sur leur maison avec jardin, M. [F] [G] et Mme [D] [I] ont fait assigner la SAS NEXITY IR PROGRAMME GFI, par exploit du 17 octobre 2023, aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 22 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, M. [F] [G] et Mme [D] [I] demandent au tribunal de:

— JUGER Monsieur [G] et Madame [I] recevables et bienfondés en leur action.

Y faisant droit,

— JUGER que par sa hauteur, sa proximité, sa configuration, la résidence construite [Adresse 5] à [Localité 6] par la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI autorisée aux termes d’un permis de construire en date du 14 octobre 2020 portant le numéro 033 422 20 Z0061, cause à Monsieur [G] et Madame [I] une perte d’intimité, intérieure et extérieure, constituant un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

En conséquence :

— CONDAMNER la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI à verser à Monsieur

[G] et Madame [I] :

— la somme de 20 000 € au titre de la perte de valeur vénale du bien ;

— la somme de 140 821 € en réparation du préjudice de jouissance subi ;

— MAINTENIR le principe de l’exécution provisoire de droit.

— DEBOUTER la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI de l’intégralité de ses

prétentions, fins et conclusions.

— CONDAMNER la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI à payer à Monsieur [G] et Madame [I] la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— LA CONDAMNER à supporter les entiers dépens, en ceux compris, le coût des deux procès-verbaux de constats en date du 17 août 2021 et du 22 mars 2023, ainsi que le coût du rapport d’expertise foncière en date du 20 mai 2022.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, la SAS NEXITY IR PROGRAMMES demande au tribunal, au visa des articles 544 du code civil, 1240 et 1241 et suivants du code civil (anciennement 1382 et 1383 du code civil), 9 et 16 du code de procédure civile,

A titre principal,

— Juger que Monsieur [G] et Madame [I] échouent radicalement à administrer la preuve, qui leur incombe, de l’existence d’un trouble, d’un dommage, comme d’un lien de causalité entre un fait dommageable quelconque et la société NEXITY IR PROGRAMME GFI,

— Juger que Monsieur [G] et Madame [I] échouent radicalement à administrer la preuve, qui leur incombe, de l’existence d’un trouble qui serait de nature à excéder les inconvénients normaux de voisinage en milieu urbain,

— Débouter Monsieur [G] et Madame [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

Vu les articles 1240 et 1241 et suivants du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [G] et Madame [I] à verser à la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI une somme de 8 000,00 euros, sauf à parfaire, à titre d’indemnisation des dommages subis en conséquence du caractère abusif des actions et demandes contentieuses de Monsieur [G] et Madame [I], à titre d’indemnisation notamment des frais et des atteintes à l’image et à la réputation de la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI en conséquence des attaques répétées dont elle doit se défendre en lien avec la réalisation de ce petit immeuble collectif à vocation sociale,

— Statuer ce que de droit quant au prononcé d’une amende civile en application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [G] et Madame [I] à verser à la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI une somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 695 et suivants du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [G] et Madame [I] aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,

— Juger qu’il y a lieu d’ordonner que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire laquelle ne se justifie manifestement pas dans cette affaire,

— Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la demande au titre d’un trouble anormal du voisinage

moyens des parties

Les consorts [G]/[I] font valoir que la nouvelle construction, du fait de sa hauteur ( 9,53 mètres) a créé, d’une part, une vue directe sur l’immeuble à la place de la vue dégagée dont ils bénéficiaient jusqu’alors et, d’autre part, un vis-à-vis plongeant sur leur terrasse et jardin. Ils incriminent les vues sur leur propriété, à savoir 3 baies vitrées sur balcon et de 7 fenêtres desservant les pièces à vivre des appartements de la résidence, et plaident que cela entraîne une réelle perte d’intimité pour leurs propres pièces d’habitation, comme leur salle de bain qu’ils ne peuvent plus utiliser sans fermer la fenêtre et avec des rideaux, ce qui impacte de manière anormale leurs conditions de vie et de jouissance.

Ils contestent que la construction soit située dans une zone urbaine en densification, alors que le [Adresse 6] est situé à 5 km du centre de la commune de [Localité 6] et des commerces et qu’il s’agit d’une zone rurale desservie par une seule ligne de bus. Ils font valoir que ce quartier est peu construit et seulement de maisons individuelles uniquement composées de rez-de-chaussée.

Ils se plaignent d’un double préjudice tenant à un trouble de jouissance, d’une part, compte tenu de la perte d’intimité avérée pour l’utilisation de leur jardin et piscine et de la perte de valeur vénale du bien, d’autre part.

Ils demandent une indemnisation à hauteur de 140 821 euros correspondant au coût de travaux permettant une solution d’isolation par la création d’un carport. En outre, ils demandent une indemnisation à hauteur de 20 000 euros au titre de la perte de valeur vénale de leur bien.

La société NEXITY IR PROGAMMES GFI conclut au rejet des demandes.

Elle conclut que l’immeuble litigieux, de taille modeste, d’une hauteur inférieure à 6,50 m à l’égoût conforme aux prescriptions du PLU, de 13 logements en R+1est implanté en retrait de 10 mètres de la voie publique et séparé de 30 mètres de l’immeuble des demandeurs par une rue, deux bandes de recul de chaque côté de la rue dont un espace boisé de son côté si bien que les vues au sens des distances du code civil sont largement respectées et qu’il n’existe aucun vis-à-vis qui puisse être source d’un trouble anormal.

Elle plaide ainsi qu’il n’existe aucune vue susceptible de susciter un trouble anormal au sens de la théorie des troubles anormaux de voisinage. Elle relève également que la façade Nord de leur maison, qui fait face à la construction litigieuse, et essentiellement fonctionnelle et comporte la porte d’entrée, une fenêtre de chambre, la lucarne d’un cellier et une petite fenêtre de salle de bain barraudée et munie d’un store; que la piscine est à l’opposé en partie sud où les demandeurs ont organisé leur extérieur et leurs ouvertures; qu’ainsi la maison des demandeurs est en réalité totalement préservée.

Elle ajoute que ce bâtiment d’une hauteur comparable à une maison d’un étage est situé en zone constructible 1 AU du PLU, soit une zone de densification en lien avec sa situation dans l’agglomération bordelaise bénéficiant d’un développement démographique important depuis cinquante ans. Elle oppose que les demandeurs ne disposent pas d’un droit acquis sur un voisinage exempt de construction, ni de droit acquis à une vue, qui avant la construction litigieuse, était sans attrait particulier.

Elle relève que les services de l’urbanisme ont opéré un rejet exprès du recours gracieux des demandeurs qui n’ont pas formé de recours contentieux.

La société NEXITY conclut donc au rejet des demandes indemnitaires tendant à voir faire financer, sans fondement juridique une extension de leur maison, en l’absence de dommage et de lien de causalité avec un fait qui lui serait imputable. Elle critique également la perte de valeur alléguée sur la base d’une estimation établie unilatéralement, ajoutant que cette perte correspond à une marge de négociation courante pour tout bien immobilier.

Réponse du tribunal

Désormais les actions relatives aux troubles du voisinage sont régis par l’article 1253 du Code civil issu de la loi du 15 avril 2024 qui prévoit que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

La jurisprudence applicable considère que le trouble doit présenter un caractère anormal, c’est-à-dire être d’une gravité suffisante, que les juges du fond doivent rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le bâtiment litigieux à usage d’habitation comporte un étage, dans une zone 1 AU destinée, selon le PLU, à organiser le développement de l’urbanisation sur des sites non bâtis au contact des zones urbanisées, dans la continuité du quatier du Las, sans dépasser la hauteur des constructions autorisées dans cette zone.

Si une perte d’intimité est alléguée du fait des ouvertures donnant du côté de la maison des demandeurs, il apparaît que cette perte d’intimité, si elle constitue une gène par rapport à la situation préexistante du fait de l’absence de construction, présente une nuisance habituelle en secteur urbain, qui affecte essentiellement l’espace extérieur terrasse située à l’Est de la maison des demandeurs. En effet, il ressort des photographies produites que les vues depuis la maison des demandeurs par la fenêtre de la chambre et de la salle de bains sont obliques sur le bâtiment qui est éloigné de 30 mètres, ce qui n’est pas contesté, et qui ne présente donc pas, en lui même, un vis-à-vis anormal. Ces photographies montrent que ces vues dont partiellement coupées par les plantations des demandeurs et par l’espace boisé du côté de l’immeuble litigieux.

Il n’est donc pas établi qu’il existe une perte d’intimité caractérisée depuis la maison des demandeurs.

S’agissant de l’espace de terrasse extérieure Est, la perte d’intimité, pour réelle qu’elle soit lors de l’usage de cette terrasse du fait des vis-à-vis, n’apparaît pas dépasser, du fait de l’éloignement des bâtiments, les inconvénients anormaux du voisinage et la gêne résultant de la proximité des bâtiments en zone urbaine.

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes indemnitaires des demandeurs.

Sur la demande au titre d’une procédure abusive

moyens des parties

La société NEXITY reproche aux demandeurs d’avoir agi en justice avec une particulière mauvaise foi afin de saisir l’occasion d’un projet de construction voisin pour tenter d’obtenir une indemnisation tendant à faire financer leur projet d’extension de leur maison d’habitation ou d’une marge de négociation s’ils choisissaient de revendre leur maison. Elle ajoute subir des attaques infondées portant atteinte à son image et à sa réputation. Elle demande une indemnisation d’un montant de 8000 euros.

M. [G] et Mme [I] s’opposent à cette demande et opposent avoir tout mis en oeuvre pour tenter de régler amiablement ce litige. Ils plaident que jusqu’à la mesure de médiation qu’ils ont initiés, la défenderesse n’a jamais répondu aux demandes de rencontre et de discussions qui auraient permis une autre solution d’implantation de la résidence. Ils ajoutent ne pas avoir engagé de recours contentieux devant le tribunal administratif, en agissant devant le tribunal judiciaire, dans le strict respect des dispositions légales.

Réponse du tribunal

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages-intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la mauvaise foi alléguée des demandeurs ne saurait être caractérisée par le quantum des demandes indemnitaires sollicitées pour supprimer la gène dénoncée, peu importe que ces demandes n’aient pu prospérer.

La demande indemnitaire au titre d’une procédure abusive est donc rejetée.

Sur les mesures annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur, l’intégralité de ses frais irrépétibles. Les demandeurs seront condamnés à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— REJETTE les demandes indemnitaires formées par M. [F] [G] et Mme [D] [I] au titre d’un trouble anormal du voisinage;

— REJETTE la demande indemnitaire formée par la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI au titre d’une procédure abusive,

— CONDAMNE M. [F] [G] et Mme [D] [I] à payer à la société NEXITY IR PROGRAMMES GFI la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE M. [F] [G] et Mme [D] [I] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT