TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [T] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laure BELMONT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06764 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOED

N° MINUTE :

11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1118

DÉFENDERESSE

Madame [T] [Y], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06764 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOED

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2012, la S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION a consenti un bail d’habitation meublée à Mme [T] [Y] sur des locaux situés [Adresse 6] à [Adresse 4] [Localité 1], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 937 euros.

La locataire a cessé tout paiement depuis octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6.826,07 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [Y] le 20 mars 2025.

Par assignation du 2 juin 2025, la S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [Y], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  8.958,90 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  116,25 euros à titre de provision à titre de majoration contractuelle,

—  600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 29 octobre 2025, la S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 octobre 2025, s’élève désormais à 14.759,26 euros. La S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [T] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 20 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6.826,07 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 octobre 2025, Mme [T] [Y] lui devait la somme de 14.759,26 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 8.958,90 euros, suivant décompte arrêté au 23 mai 2025.

Mme [T] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 sur la somme de 6.826,07 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant de la redevance et charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, à partir du 21 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION ou à son mandataire.

4. Sur la demande relative à la majoration contractuelle au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article L. 132-1 du code de la consommation, " dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

[…]

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

[…]

Les dispositions du présent article sont d’ordre public. "

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Mme [T] [Y] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive de la locataire une pénalité en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

L’obligation étant sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître.

La demande de la S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause sera donc rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 décembre 2012 entre la S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION, d’une part, et Mme [T] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Adresse 4] [Localité 1] est résilié depuis le 21 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [T] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [T] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 8] ([Adresse 3]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance et aux charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [T] [Y] à payer à la S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 8.958,90 euros (huit mille neuf cent cinquante-huit euros et quatre-vingt-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025 sur la somme de 6.826,07 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION au titre de la clause pénale,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [T] [Y] à payer à la S.A.S RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2025 et celui de l’assignation du 2 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge