Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/00454 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-HWVY

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Septembre 2024

ENTRE :

Monsieur [E] [H] [I]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thierry COUTURIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Société LOGIS DES CADRES

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 24 avril 1984, Monsieur [V] [O] a donné à bail à Monsieur [E] [I] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 1]).

Monsieur [V] [O] a conclu un contrat de gérance avec la société SARL LOGIS DES CADRES prenant effet au 1er janvier 1993.

Par courrier en date du 24 août 2020, le locataire a obtenu l’accord écrit de Madame [B] [O] épouse [P], propriétaire de l’appartement, pour la remise de la somme de 3500 euros, outre la gratuité de deux mois de loyer, en contrepartie de travaux effectués dans l’appartement.

Par lettres des 29 août 2020, 3 novembre 2020 et 7 juin 2021, puis par sommation sigifiée à personne par commissaire de justice le 13 septembre 2022, Monsieur [E] [I] a sollicité la régularisation annuelle des charges auprès de la SARL LOGIS DES CADRES.

Le 4 décembre 2020, il a été dressé contradictoirement un état des lieux de sortie après la résiliation du bail et le départ du locataire.

Par requête reçue par le greffe le 27 janvier 2023, Monsieur [E] [I] a attrait la SARL LOGIS DES CADRES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE aux fins d’obtenir la régularisation des charges locatives, le remboursement des frais de commissaire de justice et la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024 devant le tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE.

[E] [I], représenté par son conseil, a demandé au juge :

—  de déclarer recevable son action contre la société FIMMOPAR ;

—  le rejet des prétentions adverses ;

—  la régularisation des charges locatives pour un montant de 592,37 euros ;

—  le remboursement des frais de commissaire de justice ;

—  la condamnation de la société FIMMOPAR à lui payer la somme de 500 euros en réparation du préjudice causé par l’obstruction de la défenderesse ;

—  la condamnation de la société FIMMOPAR à lui payer la somme de 3500 euros en réparation du préjudice causé par l’absence de recherche d’amiante et de mesure de prévention ;

—  la condamnation de la société FIMMOPAR à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Sur la recevabilité de son action, Monsieur [E] [I] indique que la société FIMMOPAR a conclu et qu’elle se reconnaît donc bien comme partie à l’instance, qu’elle ne conteste pas être débitrice des régularisations de charges et qu’il existe une continuité juridique entre les deux sociétés, manifestée par la vente du fonds de commerce de la SARL LOGIS DES CADRES à la société FIMMOPAR qui utilise toujours le nom commercial de « LOGIS DES CADRES ».

Sur le fond, Monsieur [E] [I] sollicite le remboursement des frais de commissaire de justice en invoquant leur rétention injustifiée opposée depuis 2020 par l’agence LOGIS DES CADRES, qui l’a contraint à engager des frais de commissaire de justice afin d’obtenir les décomptes de régularisation. Il fonde ainsi sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 500 euros sur l’obstruction de la société FIMMOPAR, le conduisant à effectuer plusieurs démarches.

Au visa de l’article L1334-12-1 du Code de la Santé publique, il sollicite également des dommages et intérêts d’un montant de 3500 euros en indiquant avoir été exposé pendant les trente-six ans de location à des produits contenant de l’amiante, sans qu’aucune recherche ni mesure de prévention n’ait été engagée par le gestionnaire, alors qu’il expose que la loi entrée en vigueur le 23 juillet 2009 impose aux propriétaires d’immeubles bâtis, ou à défaut aux exploitants, d’effectuer une recherche d’amiante.

En réponse aux prétentions adverses, Monsieur [E] [I] indique que la réfection de la cuisine a été validée par la bailleresse et qu’elle a donné une plus-value au bien qui a bénéficié à la défenderesse par la commission obtenue à l’occasion de la vente de l’appartement. Il ajoute qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi en 1984, qu’aucune anomalie significative après trente-six ans d’occupation n’apparaît sur l’état des lieux de sortie et que le devis fourni par la défenderesse a été établi deux ans après la vente de l’appartement.

La SASU FIMMOPAR, représentée par son conseil, demande au juge :

à titre principal,

— de déclarer irrecevable l’action introduite par [E] [I],

à titre subsidiaire,

— de condamner Monsieur [E] [I] à lui payer la somme de 990 euros au titre des réparations locatives, la somme de 3112 euros au titre des loyers d’octobre et novembre 2020 et la somme de 4500 euros en remboursement du chèque sollicité directement auprès de la propriétaire, avec compensation éventuelle des créances respectives,

en tout état de cause,

— de rejeter les demandes de dommages et intérêts de la partie adverse ainsi que de sa demande relative à la prise en charge des frais de commissaire de justice,

— de condamner Monsieur [E] [I] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Au soutien de sa fin de non-recevoir, la SASU FIMMOPAR expose que la SARL LOGIS DES CADRES a été radiée le 13 novembre 2017 tandis que LOGIS DES CADRES n’est aujourd’hui que le nom commercial de la SASU FIMMOPAR, que le fait de comparaitre ne vaut pas intervention volontaire, que la création de la SASU FIMMOPAR est de plus de quatre ans antérieure à la radiation de la SARL LOGIS DES CADRES et qu’il n’y a aucun lien contractuel avec Monsieur [E] [I] mais uniquement avec le bailleur.

Sur le fond, la défenderesse indique que Monsieur [I] a négocié directement avec la propriétaire sans passer par l’agence pourtant en charge de la gestion du bien, qu’il a rendu l’appartement en mauvais état, que le préjudice lié à l’amiante n’est pas justifié et que les diagnostics d’amiante ne sont obligatoires que depuis le 22 août 2021.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION ENGAGEE A L’ENCONTRE DE LA SASU FIMMOPAR

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l’article 329 du Code de procédure civile « L’intervention est dite principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme ».

En l’espèce, l’action en justice a été initialement dirigée à l’encontre de Monsieur[E] [I] et la SARL LOGIS DES CADRES, société radiée depuis le 13 novembre 2017. Or, la SASU FIMMOPAR a conclu dans son propre intérêt et a formulé des demandes à l’encontre de Monsieur [E] [I]. Il s’agit donc d’une intervention volontaire principale.

Par voie de conséquence, la requête initiale ne prive pas Monsieur [E] [I] de son droit de formuler des demandes à l’encontre de la SASU FIMMOPAR.

L’absence de lien contractuel entre la SASU FIMMOPAR et Monsieur [E] [I] ou le fait que la création de la SASU FIMMOPAR soit de plusieurs années antérieure à la dissolution de la SARL LOGIS DES CADRES ne sont pas de nature à empêcher le demandeur de formuler des demandes à l’encontre de la SASU FIMMOPAR.

L’action est donc recevable.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE D’INDEMNISATION AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ». L’article 125 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose « Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée ».

En l’espèce, aucune fin de non-recevoir n’est relevée par Monsieur [E] [I]. Néanmoins, seul le bailleur, propriétaire du logement lors de la sortie des lieux, a qualité à agir en vue d’obtenir des dommages et intérêts au titre des réparations locatives. La SASU FIMMOPAR n’étant que mandataire dans le cadre d’un contrat de gérance, elle est donc privée de la qualité à agir au titre des dégradations locatives.

La demande de la SASU FIMMOPAR s’agissant des réparations locatives sera donc déclarée irrecevable.

SUR LA DEMANDE DE REGULARISATION DES CHARGES LOCATIVES

Il ressort des dispositions de l’article 14 de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, qui mentionne que le bailleur est tenu de procéder à une régularisation annuelle des charges, est applicable rétroactivement pour les contrats de baux à usage d’habitation signés avant cette date.

En l’espèce, bien que le bail ait été signé le 24 avril 1984, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 lui est applicable. Le bailleur est donc tenu de procéder à une régularisation annuelle des charges provisionnées.

Il résulte des relevés généraux de dépenses que le bailleur est débiteur d’un montant de 592,37 euros au titre des charges locatives pour les années 2019 et 2020. Or, la SASU FIMMOPAR n’est que le mandataire du bailleur et la régularisation des charges est une obligation du bailleur et non de son mandataire. La défenderesse ne peut donc être condamnée au remboursement des sommes dues au titre de la régularisation des charges locatives.

La demande de Monsieur [I] au titre de la régularisation des charges locatives sera donc rejetée.

SUR LA DEMANDE DE REMBOURSEMENT DES FRAIS DE COMMISSAIRE DE JUSTICE

Selon, les dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile, « Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent :

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ;

2° Les frais de traduction des actes lorsque celle-ci est rendue nécessaire par la loi ou par un engagement international ;

3° Les indemnités des témoins ;

4° La rémunération des techniciens ;

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

7° La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie ;

8° Les frais occasionnés par la notification d’un acte à l’étranger ;

9° Les frais d’interprétariat et de traduction rendus nécessaires par les mesures d’instruction effectuées à l’étranger à la demande des juridictions dans le cadre du règlement (UE) 2020/1783 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la coopération entre les juridictions des Etats membres dans le domaine de l’obtention des preuves en matière civile et commerciale (obtention des preuves) (refonte) ;

10° Les enquêtes sociales ordonnées en application des articles 1072, 1171 et 1221 ;

11° La rémunération de la personne désignée par le juge pour entendre le mineur, en application de l’article 388-1 du code civil ;

12° Les rémunérations et frais afférents aux mesures, enquêtes et examens requis en application des dispositions de l’article 1210-8 ».

En l’espèce, la somme de 245,38 euros réclamée par [E] [I] résulte d’une facture adressée par le commissaire de justice au titre de la délivrance de la sommation.

Cette somme fait donc partie des dépens sur lesquels il sera statué ultérieurement.

SUR LES DEMANDES AU TITRE DES DOMMAGES ET INTERETS FORMULEES PAR LE DEMANDEUR

— S’agissant du préjudice causé par la remise tardive des décomptes de charges locatives :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la SASU FIMMOPAR n’a pas fourni les décomptes de charges locatives en sa possession malgré les relances antérieures à la sommation délivrée par commissaire de justice. Ce manquement à cette obligation a empêché une régularisation rapide au profit de [E] [I] et l’a contraint à effectuer d’importantes démarches, lui causant ainsi un préjudice moral.

La somme de 300 euros lui sera attribuée au titre du préjudice moral causé.

— S’agissant de l’exposition à l’amiante :

L’article L1334-12-1 du Code de la santé publique, dans sa version applicable depuis le 23 juillet 2009, dispose que « Les propriétaires, ou à défaut les exploitants, des immeubles bâtis y font rechercher la présence d’amiante ; en cas de présence d’amiante, ils font établir un diagnostic de l’état de conservation de l’amiante dans les matériaux et produits repérés et mettent en œuvre, le cas échéant, les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l’exposition ».

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucune recherche d’amiante n’a été effectuée après l’entrée en vigueur de cette loi. L’acte de vente de l’appartement révèle que des matériaux non friables contenant de l’amiante ont été trouvés sur le balcon. Toutefois, le seul manquement à cette obligation n’est pas de nature à causer un préjudice au locataire qui ne démontre pas avoir été exposé à des seuils supérieurs à ceux admis par la réglementation en vigueur.

La demande de dommages et intérêts formulée à ce titre sera donc rejetée.

SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS FORMULEES PAR LA DEFENDERESSE

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, cet article est applicable car la SASU FIMMOPAR est mandataire de la bailleresse mais n’est pas liée par contrat au locataire. La bailleresse, en tant que propriétaire des lieux, est libre d’accepter que des travaux soient effectués par le locataire et que celui-ci soit indemnisé. De plus, la SASU FIMMOPAR ne justifie pas du préjudice causé par cet accord entre la bailleresse et le locataire.

Cette demande sera donc également rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SASU FIMMOPAR, partie qui succombe à l’instance, est condamnée aux entiers dépens, comprenant la sommation du 13 septembre 2022, et les frais de signification de la présente décision.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

Au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [E] [I] contre la SASU FIMMOPAR ;

DECLARE irrecevable la demande de la SASU FIMMOPAR au titre des réparations locatives ;

REJETTE la demande de Monsieur [E] [I] au titre de la régularisation des charges locatives ;

CONDAMNE la SASU FIMMOPAR à verser à [E] [I] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par [E] [I] au titre de l’exposition à l’amiante ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la SASU FIMMOPAR au titre du chèque versé par la bailleresse et du paiement des loyers ;

CONDAMNE la SASU FIMMOPAR aux dépens, comprenant la sommation du 13 septembre 2022, et les frais de signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SASU FIMMOPAR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE