INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

6EME CHAMBRE CIVILE

62B

N° de Rôle : N° RG 25/00549 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z7KN

N° de Minute :

AFFAIRE :

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 1], [T] [V], [U] [O] épouse [V], [L] [M] [A] épouse [Y], S.C.I. BORD DU CAP DE CAUT

C/

S.A.S. SANSAS 141618, [G] [P], S.C.I. AURELIE

Grosse Délivrée

le :

à

Avocats : la SELARL 3D AVOCATS

la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

M^e Benoit DARRIGADE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le VINGT DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Nous, Madame Louise LAGOUTTE, vice-président,

juge de la mise en état de la 6EME CHAMBRE CIVILE,

assistée de Madame Elisabeth LAPORTE, greffier présente lors des débats et de la mise à disposition.

Vu la procédure entre :

DEMANDEURS A L’INCIDENT

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pris en la personne de son Syndic en exerccie, le cabinet LIQUARD, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [T] [V]

né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [U] [O] épouse [V]

née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [L] [M] [A] épouse [Y]

née le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.C.I. BORD DU CAP DE CAUT pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 1]

tous représentés par M^e Benoit DARRIGADE, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS A L’INCIDENT

S.A.S. SANSAS 141618 prise en la personne de son Président en exercice, la SARL NOBILE,

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [G] [P]

né le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Franck DUPOUY de la SELARL 3D AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

S.C.I. AURELIE représentée par la SELARL ARVA, prise en la personne de Maître [R] [W] en qualité de mandataire judiciaire en vertu de l’ordonnance du 02 mai 2022 rendue par le président du tribunal judiciaire de BORDEAUX

[Adresse 5]

[Localité 1]

défaillante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 13 juillet 2021, la SAS SANSAS 141618 a acquis auprès de la SCI [C] plusieurs biens, et notamment les lots 1,4 et 5 de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 3].

Suite à sa désignation par le tribunal administratif de Bordeaux par décision du 29 octobre 2021, Monsieur [N] a rendu le 3 novembre 2021 un rapport d’expertise constatant un affaiblissement des structures et des superstructures de l’immeuble situé [Adresse 6] avec risque de chute sur la voie publique et à l’intérieur des parcelles y compris riveraines et risque partiel d’écroulement. L’expert indiquait que l’état de vétusté de cet immeuble justifiait le péril imminent avec danger. Il précisait que la SAS SANSAS 141618 indiquait qu’un projet de rénovation globale était en cours avec dépôt prochain d’une demande de permis de construire, les travaux devant commencer courant 2022.

Suite au dépôt de ce rapport, le maire de [Localité 3] prenait le 23 novembre 2021 un arrêté d’interdiction temporaire d’occupation de l’immeuble situé [Adresse 6] sur une partie délimitée de l’immeuble.

Par ordonnance du 17 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux ordonnait une mesure d’expertise confiée à Monsieur [S] [E] aux fins notamment de décrire les désordres allégués par les propriétaires de l’immeuble contigu situé au [Adresse 1] et de déterminer les causes et conséquences de ces désordres, et ce au contradictoire de la SAS SANSAS 141618, de Monsieur [P], propriétaire des lots 2 et 3 de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 3] et de la SCI [C] représentée par son mandataire, Maître [R] [W]. Cette mesure d’expertise sollicitée par la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] était progressivement étendue aux propriétaires des parties privatives de cet immeuble à savoir Monsieur et Madame [V], Monsieur et Madame [Y] et la SCI BORD DU CAP DE CAUT.

L’expert désigné, Monsieur [S] [E] a rendu son rapport d’expertise le 2 mars 2024.

Par ordonnance en date du 14 octobre 2024, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux a rejeté la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] , Monsieur et Madame [M], Monsieur et Madame [Y] et la SCI BORD DU CAP DE CAUT à l’encontre de Monsieur [P], représenté à la procédure, de la SAS SANSAS 141618 et la société [C] représentée, ces dernières n’étant pas représentées à la procédure de référé

Par acte d’huissier délivré les 16,17 et 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], Monsieur et Madame [V], Madame [Y] et la SCI BORD DU CAP DE CAUT ont assigné devant la présente juridiction :

— la SAS SANSAS 141618, propriétaire des lots numéro 1, 4 et 5 de l’immeuble situé [Adresse 6]

— Monsieur [P] propriétaire du lot numéro 2 et 3

— la SCI BORD DU CAP DE CAUT, représentée par son mandataire judiciaire, Maître [R] [W]

Ce dernier a écrit au tribunal le 20 février 2026 en indiquant avoir été désigné par ordonnance du 2 mai 2022 comme mandataire ad litem de la SCI BORD DU CAP DE CAUT aux fins de la représenter dans le cadre de la procédure devant être engagé à son encontre par la SAS SANSAS 141618. Il précisait n’avoir aucun fonds disponible dans ce dossier et n’avoir pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 10 juillet 2025, les requérants saisissaient le juge de la mise en état d’une demande de provision.

L’affaire a été appelée à l’audience d’incident et retenue à l’audience d’incident du 25 février 2026 où elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2026 auxquelles leur avocat s’est référé à l’audience, les requérants demandent au juge de la mise en état de :

Vu les dispositions de l’article 1244 du Code civil,

Condamner à titre provisionnel la société SANSAS 141618 à payer au titre de la remise en état des murs, plâtre et peinture des trois appartements concernés du [Adresse 1] les sommes retenues par l’expert judiciaire à hauteur de :

—  10 500,40€ TTC € pour Madame [Y] ;

—  7470,50€ TTC pour les époux [V] ;

—  8 935,40 € TTC pour la SCI DU CAP DE CAUT.

Rappeler le caractère exécutoire de droit de l’ordonnance à intervenir

Condamner la société SANSAS aux dépens et à payer la somme de 3800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 17 février 2026 auxquelles son avocat s’est référé à l’audience, la SAS SANSAS 141618 demande au juge de la mise en état de:

Vu les dispositions de l’article 1244 du Code civil,

Vu les travaux entrepris par la société SANSAS 141618,

*DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], Madame [Y], Monsieur et Madame [V] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions

*RÉDUIRE le montant de l’indemnité provisionnelle sollicitée par les époux [V] au titre des travaux réparatoires à la somme de 5 163,63 €.

RÉDUIRE le montant de l’indemnité provisionnelle sollicitée par Madame [Y] au titre des travaux réparatoires à la somme de 7 908,80 € TTC.

*CONDAMNER in solidum les époux [V], la SCI BORD DU CAP DE CAUT, Madame [Y] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à verser à la société SANSAS 141618 la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident notifiées le 23 juillet 2025, Monsieur [G] [P] demande au juge de la mise en état de :

Juger que Monsieur [G] [P] s’en remet à justice sur les demandes formées par

le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 1], Monsieur [T] [V], Madame [U] [V], née [O], Madame [L], [M] [A], épouse [Y] et la SCI BORD DU CAP DE CAUT, dans leurs conclusions d’incident signifiées le 10 juillet 2025,

Statuer ce que de droit sur les dépens,

Ainsi que rappelé ci avant, la SCI [C] n’a pas constitué avocat.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le juge de la mise en état renvoie expressément pour l’exposé plus ample des faits de l’espèce, des prétentions et moyens des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile que :

“Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Sur le principe de la provision à la charge de la SAS SANSAS 141618

Au terme des dispositions de l’article 1244 du Code civil : «Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction.»

Les requérants fondent leurs demandes sur ce texte. Ils soutiennent que la responsabilité du propriétaire d’un bâtiment en ruine est une responsabilité de plein droit qui ne peut être écartée que pour une cause étrangère non imputable aux propriétaires. Ils ajoutent en l’espèce, règlement de copropriété du [Adresse 6] prévoit que le propriétaire des premiers quatrième et cinquième

lot a la propriété entière et exclusive de tout le gros œuvre et de toute la partie postérieure et de fond de l’immeuble comprise sur le plan de la copropriété entre les lettres CDEF et C.

Ils en concluent que la SAS SANSAS 141618 est responsable du bon entretien et des réparations nécessaires pour le gros œuvre de l’immeuble en copropriété du [Adresse 6].

Ils considèrent que tant le rapport d’expertise de Monsieur [N] ordonné par le tribunal administratif que le rapport d’expertise de Monsieur [E] démontrent l’état de délabrement de l’immeuble racheté par la SAS SANSAS 141618 le 13 juillet 2021 et les défauts des chéneaux et de la toiture à l’origine des infiltrations d’eau dans le fond voisin.

La SAS SANSAS 141618 soutient que suite au dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [N] et à l’arrêté de mise en sécurité pris par le maire de la ville de [Localité 3] le 17 novembre 2021, elle a obtenu un permis de construire et de démolir et a procédé à l’enlèvement de la couverture de l’immeuble. Elle soutient avoir déjà exposé près de 50 000 € pour les travaux de réfection et ne pas avoir

de fonds illimités. Elle ajoute que les travaux ont pris du retard en raison de la présence d’un figuier situé dans le mur mitoyen des fonds 31 et 33 et avoir dû attendre l’autorisation de la copropriété du [Adresse 1] pour procéder à la démolition de ce mur, autorisation transmise uniquement le 27 août 2025. Elle ajoute que l’ancien gérant de la SAS SANSAS 141618 a été placé en redressement judiciaire le 25 novembre 2025

Monsieur [P] s’en remet sur les demandes de condamnation formées contre la SAS SANSAS 141618 uniquement.

Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [N] ordonné par le TA conclut à un état de vétusté de l’immeuble justifiant le péril imminent avec danger prévu par l’article L511-3 du code de la construction et de l’habitation. Il précise que la structure de certains ouvrages ne semble plus présenter les garanties de solidité suffisante pour la sécurité publique et ajoute que l’intérieur du mur entre le 31 et le [Adresse 6] est affecté par l’humidité. Monsieur [N] en conclut qu’il convient d’interdire immédiatement l’occupation et l’accès à la partie de l’immeuble allant de la cour intérieure (cours et galeries comprises) jusqu’au fond de la parcelle,” mis à part le logement et le garage de Monsieur [P]…”.

Le règlement de copropriété mise en place pour l’immeuble du [Adresse 6] précise bien, ainsi que soutenu par les requérants, que pour le cas où les 1er, 4ème et 5ème lot appartiendraient au même propriétaire, “ce dernier aura la propriété entière et exclusive de tout le gros œuvre de toute la partie postérieure et de fond de l’immeuble compris entre les lettres CDEF et C”. Le plan annexé à ce règlement de copropriété permet de constater que les lots 1, 4 et 5, dont la SAS SANSAS 141618 est propriétaire, sont effectivement situés en rez-de-chaussée et, au premier et deuxième étage, au fond de la parcelle, derrière la cour.

Or, le rapport d’expertise de Monsieur [N] qui conclut à l’interdiction d’accès à la partie de l’immeuble allant de la cour intérieure jusqu’au fond de la parcelle à l’exception de la partie de l’immeuble à l’avant appartenant à Monsieur [P], permet de localiser l’origine des désordres à cette partie de l’immeuble appartenant à la SAS SANSAS 141618. Cette dernière ne formule d’ailleurs aucune contestation sérieuse quant à la localisation de l’origine des désordres sur la partie de gros oeuvre dont elle est exclusivement propriétaire au terme de cette clause de propriété.

La SAS SANSAS 141618 ne conteste pas davantage les conclusions du rapport d’expertise de Monsieur [E] du 2 mars 2024 qui confirme la défaillance de la couverture et du chéneaux mis en évidence par le rapport de Monsieur [N]. Monsieur [E] conclut que les désordres constatés sur la charpente et la couverture de l’immeuble du [Adresse 6] sont à l’origine des désordres d’infiltrations d’eau constatés sur le même mur du [Adresse 1]. Il précise que l’effondrement de la charpente et le dysfonctionnement du chéneaux sont antérieurs aux désordres apparus aux [Adresse 1] au mois de janvier 2021. Il ajoute que les eaux pluviales collectées par la couverture du [Adresse 6] aspergent continuellement le mur mitoyen partagé avec le [Adresse 1].

Le fait que la SAS SANSAS 141618 ait déposée et obtenue un permis de construire qu’elle produit, en son nom propre et non pour le compte de la copropriété, avec permis de démolir, tend à confirmer la responsabilité de cette société, seule propriétaire du gros œuvre à l’origine des désordres. Dès lors qu’il n’est pas contesté que des infiltrations d’eau apparues au niveau du mur mitoyen dans les appartements du [Adresse 1] avant le mois de février 2021 ont été causés par la cet immeuble en ruine par suite du défaut d’entretien, il convient d’accueillir les demandes de provisions à l’encontre la SAS SANSAS 141618.

Sur la demande de provision formée par Monsieur et Madame [V]

Le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E] produit en annexe des devis de réparation et de maîtrise d’œuvre réalisés à sa demande pour chacun des copropriétaires du [Adresse 1] affectés par le dégât des eaux. Il décrit en page 13 son rapport l’état d’humidité des murs de chacun des copropriétaires au niveau du mur mitoyen.

Il convient de retenir une provision non sérieusement contestable, pour ces derniers, à hauteur de :

—  4 306,50 € TTC correspondant au devis actualisé de la société MGA Taille de Pierre correspondant à la rénovation du mur intérieur, ce devis du 13 novembre 2025 étant actualisé par rapport à celui annexé au rapport d’expertise daté du 20 décembre 2023

—  216 € TTC correspondant au coût de maîtrise d’œuvre pour chacun des copropriétaires selon le devis SAUGER architecte annexé au rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E]

—  2 948 € TTC correspondant au devis de finition et peinture de la société ANTUNES actualisé au 28 novembre 2025, cette société étant celle interrogée par l’expert judiciaire Monsieur [E]

De cette somme il convient de déduire la somme de 1834,87€. En effet, ce montant a été communiqué par l’avocat de Monsieur et Madame [V] à l’expert judiciaire, Monsieur [E], comme correspondant à l’indemnisation d’asurance versée au titre de leur préjudice matériel. Les deux courriers produits par Monsieur et Madame [V] de la compagnie Groupama visant un sinistre de dégâts des eaux du 18 décembre 2020, soit peu de temps avant le premier rapport de la société FRANCILLON du 22 février 2021, ne suffisent pas, à ce stade, pour inclure dans la provision non sérieusement contestable le montant de cette indemnité d’assurance.

Total hors indemnité d’assurance Groupama : 5 635,63 €.

Sur la demande de provision formée par Madame [Y] née [A]

La SAS SANSAS 141618 n’invoque plus, aux termes de ses dernières écritures, une indemnité d’assurance qui aurait été touchée par cette dernière.

Il convient de retenir une provision non sérieusement contestable, pour Madame [Y], à hauteur de :

—  2 908,40 € TTC correspondant au devis de la société MGA Taille de Pierre de rénovation du mur intérieur réduit ainsi que proposé par la SAS SANSAS 141618, la requérante ne répondant pas aux conclusions de cette dernière proposant de réduire le montant alors que les surfaces de piquage et rejointement des moellons ainsi que l’ensemble des prestations portent sur une surface de 10 m², soit une surface inférieure à celle du mur des époux [V]

—  216 € TTC correspondant au coût de maîtrise d’œuvre pour chacun des copropriétaires selon le devis SAUGER architecte annexé au rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E]

—  4 404,40 € TTC de peinture correspondant aux 3 devis de finition et peinture de la société ANTUNES, somme non contestée par la SAS SANSAS 141618

Total : 7 528,80 €.

Sur la demande de provision formée par la SCI BORD DU CAP DE CAUT

La SAS SANSAS 141618 n’invoque plus, aux termes de ces dernières écritures, une indemnité d’assurance qui aurait été touchée par cette dernière. De la même manière, elle ne conteste plus les devis produits au nom de Madame [J], la gérante de la SCI BORD DU CAP DE CAUT étant Madame [I] [B] divorcée [J].

Il convient de retenir une provision non sérieusement contestable, pour la SCI BORD DU CAP DE CAUT, à hauteur de :

—  5 441,40 € TTC correspondant au devis de la société BURDIGALA de rénovation du mur intérieur, somme non contestée par la SAS SANSAS 141618

—  216 € TTC correspondant au coût de maîtrise d’œuvre pour chacun des copropriétaires selon le devis SAUGER architecte annexé au rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E]

—  3 278 € TTC de peinture correspondant au devis de finition et peinture de la société ANTUNES, somme non contestée par la SAS SANSAS 141618

Total : 8 935,40 €.

Ces sommes étant allouées à titre de provision, aucune indexation ne sera prononcée, cette demande n’étant du reste pas reprise au dispositif des conclusions récapitulatives des requérants.

Sur les autres dispositions de la décision

Il convient de joindre les dépens de l’incident aux dépens du fond.

Par ailleurs, il convient de condamner la SAS SANSAS à payer aux requérants une somme globale de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

De plus, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de la mise en état de la 6ème chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, les parties avisées selon l’article 450 al2 du code de procédure civile, et par décision réputée contradictoire ;

Condamne la SAS SANSAS 141618 à payer, à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice, les sommes de :

—  5 635,63 € à Monsieur et Madame [V]

—  7 528,80 € à Madame [Y] née [A]

—  8 935,40 € à la SCI BORD DU CAP DE CAUT ;

Condamne la SAS SANSAS 141618 à payer une somme globale de 2 000 € à Monsieur et Madame [H], Madame [Y] et la SCI BORD DU CAP DE CAUT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 08 septembre 2026 pour conclusions au fond de la SAS SANSAS 141618 ;

Joint les dépens de l’incident aux dépens du fond ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Rejette toute demande plus ample au contraire.

Ainsi fait et jugé les an, mois et jour susdits.

La présente ordonnance a été signée par Louise LAGOUTTE, juge de la mise en état et Elisabeth LAPORTE, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT