MINUTE N° 25/

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER N° RG 23/00179 – N° Portalis 46CZ-W-B7H-OPV

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT- GAUDENS

Chambre Civile

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PRÉSIDENT : M. Luc DIER, Président statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER : M^me Virginie NICOLAS, Greffier

DEBATS

A l’audience de plaidoirie du 12 Septembre 2025, débats tenus à l’audience publique

JUGEMENT

Rendu après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, rédigé et rendu par M. DIER, Président, assisté de M^me NICOLAS pour les opérations de mise à disposition au greffe

PARTIES :

Notifié RPVA et opendata le

Grosse délivrées

à M^e Abadie

et M^e Billaud

le

DEMANDEURS

M. [Z] [Y]

né le 13 Juillet 1966 à Saint-Gaudens, demeurant 23 Rue Biscaye – 65100 LOURDES

Mme [O] [Y] épouse [M]

née le 06 Avril 1953 à CIER-DE-RIVIERE, demeurant 11 chemin du Portillon – 31210 MARTRES-DE-RIVIERE

Mme [A] [X]

née le 18 Avril 1931 à POINTIS-DE-RIVIERE, demeurant 6 chemin du Château – 31800 MIRAMONT-DE-COMMINGES

M. [U] [X]

né le 05 Décembre 1932 à POINTIS-DE-RIVIERE, demeurant 15 route de Martres – 31210 POINTIS-DE-RIVIERE

Mme [G] [X]

née le 04 Novembre 1945 à POINTIS-DE-RIVIERE, demeurant 12 bis Rue André Sicre – 31800 VILLENEUVE-DE-RIVIERE

représentés par M^e François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [B] [C] [P] [Y], demeurant 28 Avenue Aristide Briand – Résidence du Parc d’Aliés – 15000 AURILLAC

représenté par Maître Jean-Sébastien BILLAUD de la SCP MALESYS – BILLAUD, avocats au barreau de SAINT-GAUDENS, avocats plaidant

*

EXPOSÉ DU LITIGE

[C] [X] veuf de [T] [L], est décédé le 07 septembre 2008 à Montréjeau (31) et a laissé pour pour lui succéder, quatre héritiers :

— [J] [X] épouse [Y] elle-même décédée le 26 janvier 2013 et laissant à sa survivance [Z] [Y], [B] [Y] et [O] [Y] épouse [M] ;

— [A] [X] épouse [V] ;

— [U] [X] ;

— [G] [X].

Les biens immobiliers propres de [C] [X] tout comme ceux faisant partie de la communauté ayant existé entre son épouse précédée et lui, ont été vendus à l’exception d’un ensemble immobilier – composé d’une maison d’habitation avec sol, cour, terrain et dépendances – situé dans la commune de Pointis-de-Rivière.

[B] [Y] s’est opposé à la proposition de vendre cet ensemble immobilier au prix de 65000 €, au motif que sa valeur est bien plus importante.

PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, [Z] [Y], [O] [Y] épouse [M], [A] [X] épouse [V], [U] [X] et [G] [X] (ci-après les consorts [X]) ont fait assigner [B] [Y] devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, afin d’être autorisés au visa de l’article 815-5 du code civil, à vendre l’ensemble immobilier litigieux.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 octobre 2024 et auxquelles il est renvoyé pour de plus amples informations par application de l’article 455 du code de code de procédure civile, les consorts [X] ont demandé de :

— les autoriser à vendre la maison d’habitation indivise située 3 rue des Brocas à Pointis-de-Rivière et figurant au cadastre de la commune sous le n° 183, n° 817 et n° 818 au prix de 65000 € ;

— dire et juger que l’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice sera opposable à [B] [Y] ;

— condamner [B] [Y] à leur verser la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [B] [Y] aux entiers dépens.

— ---------------

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 12 janvier 2024 et auxquelles il y a lieu de se référer pour un exposé plus complet, [B] [Y] a demandé de :

— débouter les consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement les consorts [X] au paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 70 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— ---------------

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 12 septembre 2025. A l’issue de l’audience de plaidoirie, le jugement a été mis en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIVATION

1) sur la demande d’autorisation de vendre l’ensemble immobilier indivis

Selon l’article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coindivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier.

L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.

En l’espèce, les consorts [X] ont soutenu que l’ensemble immobilier litigieux a été évalué par des agences pour un montant variant autour de 60000 € à 65000 € et une offre d’achat leur a été faite à deux reprises pour le prix de 65000 €. Ils ont ajouté qu'[B] [Y] a refusé de donner son accord pour la vente, en considérant que la maison est les parcelles avoisinantes ont une valeur dépassant 500000 € à 600000 €.

Les demandeurs à l’instance ont souligné que le bien se dégrade depuis de nombreuses années et entraîne de lourdes charges pour l’indivision laquelle n’a pas les moyens financiers d’assurer sa conservation. Ils ont assuré que le marché local évolue à la baisse et que les évaluations produites par leur adversaire correspondent à des évaluations que l’intéressé a remplies lui-même.

Ils ont ajouté que les deux évaluations qu’ils ont communiquées ont été faites par des professionnels qui se sont déplacés sur les lieux. Ils ont également précisé que sans des réparations et un entretien régulier, l’immeuble ne peut que continuer à se dégrader.

Ils ont exposé que les indivisaires doivent régler chacun les factures afférents au bien mais [B] [Y] est le seul à ne pas le faire. Ils ont certifié que le non paiement par l’intéressé de sa quote-part de charges indivises met en péril l’intérêt commun des indivisaires, car ces charges peuvent être poursuivies solidairement contre tous les indivisaires et sur les biens de la succession.

De son côté, [B] [Y] a contesté les évaluations produites par ses contradicteurs et a indiqué que la consultation de plusieurs sites d’estimations de biens a permis d’évaluer le bien litigieux à un prix moyen de 138513,50 €. Il a déclaré que l’immeuble bâti n’est pas décrit dans les évaluations communiquées par les consorts [X] alors que celui-ci est attenant à une parcelle de plus de 2000 m² laquelle est certainement divisible et constructible.

Il a assuré que les demandeurs à l’instance ne décrivent pas en quoi son refus met en péril l’intérêt commun et la dégradation de l’immeuble n’est pas justifiée. Il a ajouté enfin, que le bien est dans le même état que celui dans lequel il se trouvait au moment de l’ouverture de la succession, sans dégradation notable depuis.

L’examen minutieux des pièces versées aux débats démontre que l’ensemble immobilier litigieux a été évalué par l’agence immobilière TSI pour un prix minimum de 60000 € et un prix maximum de 65000 €. L’agence a décrit le bien en mentionnant que celui-ci comporte une maison d’une surface habitable de 104 m² à rénover entièrement et placée sur un terrain d’une superficie de 2867 m².

Il a également été fait état de la présence d’espaces supplémentaires avec des caves et des dépendances. Toutefois, le tribunal constate que cet avis de valeur ne comporte strictement aucune date de sorte qu’il est impossible de savoir quand cette évaluation a été réalisée.

Par ailleurs, dans un courrier daté du 31 août 2021 l’agence Century 21 a indiqué que la maison pourrait être présentée à la vente, honoraires inclus au prix de 60000 €. Il n’a pas été mentionné dans ce document l’existence du terrain, ni sa superficie, ni la présence d’autres dépendances sur place, ni d’information sur l’état de la maison.

En revanche, aux termes d’un avis de valeur daté du 18 avril 2024, l’agence Homekare Immobilier a estimé le bien indivis à 56000 € après avoir souligné qu’il s’agit d’une maison ancienne de 148 m², que la surface du terrain est de 2867 m² avec un standing qualifié de bas. Il a également été précisé que la maison a été construite en 1870 et qu’elle doit être rénovée.

L’agence a mesuré de manière détaillée les diverses pièces de la maison et a inséré à son avis de valeur, plusieurs photos des lieux lesquelles mettent en évidence une cuisine dans un état très dégradé, un plancher ainsi que les murs et le plafond de certaines pièces dans un état de détérioration avancée. Le degré de détails et de précisions figurant dans cet avis de valeur démontre que le conseiller de l’agence immobilière qui a dressé cet acte, s’est bien rendu sur place.

Par ailleurs, l’agence Century 21 a procédé le 16 avril 2024 à une estimation du bien immobilier à hauteur de 60000 €. Elle a décrit la maison en soulignant que celle-ci fait 102,2m² et qu’il y a une chambre, une salle de bain, une salle d’eau un terrain clos, une cheminée ainsi que deux WC.

Il a également été mentionné dans cette estimation que le bien a une surface de 273,4 m² et la partie habitable est de 102,2 m². Le conseiller de l’agence a précisé que la surface du terrain est de 2867 m², que la maison construite en 1870 est à rénover totalement.

Les photos de plusieurs pièces de la maison tout comme celles du terrain, combinées aux informations concernant la maison d’habitation sont suffisamment précises et détaillées pour conclure que le conseiller de cette agence s’est bien déplacé sur les lieux avant de procéder à l’estimation finale de l’ensemble immobilier.

En revanche, aucun élément technique ne permet de comprendre les raisons précises pour lesquelles aucune agence immobilière n’a trouvé exactement la même surface pour la maison d’habitation.

En toute hypothèse, il convient d’observer qu’aux termes de deux courriers datés du 21 novembre 2021 et du 10 février 2023, une personne a proposé d’acquérir l’ensemble immobilier pour le prix de 65000 €.

Or, dans un courrier daté du 16 mai 2022 [B] [Y] a refusé cette proposition en soulignant que la maison et son domaine pourraient permettre à son propriétaire de « dépasser la valeur » de 500000 € à 600000 €. Dans le cadre de la présente instance, le défendeur a d’ailleurs contesté les évaluations produites par ses adversaires et a communiqué :

— un courriel qui lui a été adressé par Iad France le 03 mai 2023 et mentionnant « vous avez réalisé une estimation immobilière sur le site et ….la valeur moyenne de votre maison est de 168556 € » et que l’époque de la construction est de 1914-1947 ;

— un courriel émanant de l’agence BienEstimer en date du 29 avril 2023 et mentionnant « vous venez de réaliser une estimation en ligne sur notre site pour connaître la valeur de votre bien immobilier » et l’estimation est entre 99600 € et 121800 € ;

— un courriel qui lui a été adressé le 02 mai 2023 par l’agence Seloger et qui mentionne au titre de l’estimation du bien immobilier un prix moyen de 146000 € ;

— une estimation faite par l’Agence Capifrance laquelle n’est pas datée et mentionne une estimation moyenne à hauteur de 141000 €.

Toutefois, ces 4 évaluations ne sont absolument pas objectives ni pertinentes, dans la mesure où il s’agit de simples courriels adressés au défendeur à l’instance qui a rempli personnellement et directement des informations sur des sites internet et qui en retour lui ont communiqué une estimation de l’ensemble immobilier. Il n’est nullement allégué ni justifié que des conseillers des diverses agences susvisées se sont déplacés sur les lieux, ont visité l’ensemble immobilier, l’ont photographié et ont pris connaissance de son emplacement tout comme de son état actuel.

Par ailleurs, les consorts [X] ont communiqué un courrier certes, non daté mais aux termes duquel l’étude notariale de Maître [H] [D] notaire à La-Barthe-de-Neste, a indiqué qu’elle a fait des démarches auprès des divers héritiers afin d’obtenir leur quote-part pour payer la prime d’assurance auprès de la compagnie d’assurance la MAAF pour la maison d’habitation.

L’étude notariale a souligné que tous les héritiers ont répondu, à l’exception d'[B] [Y] de sorte qu’elle n’a pu payer que la somme de 193,41 € à la MAAF et a relancé une nouvelle fois le défendeur à l’instance qui n’a pas donné de suite à cette demande de paiement.

Les pièces produites démontrent en effet, qu’aux termes d’un courrier dressé le 10 novembre 2023, la MAAF a adressé à l’indivision [X] un avis d’échéance pour l’assurance de la maison pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2024. Le 21 janvier 2024, la compagnie d’assurance a adressé un autre document à l’indivision [X] pour signaler que celle-ci demeurait redevable d’une somme de 52,66 € pour l’assurance de la maison.

Par courrier daté du 18 février 2024, la MAAF a adressé une nouvelle relance en vain, en vue d’obtenir le paiement de cette somme et les consorts [X] ont indiqué sans être contestés que le contrat d’assurance a été finalement résilié.

Or, il convient de rappeler que les dépenses relatives à l’assurance d’un bien immobilier visent à assurer la conservation dudit bien et à l’évidence, en ne réglant pas la quote-part de la prime d’assurance lui incombant [B] [Y] a directement contribué à la résiliation du contrat d’assurance.

Il est enfin établi que le 08 avril 2024, le service des impôts des particuliers de Saint-Gaudens a adressé une mise en demeure de payer à [G] [X] en vue de régler une somme totale de 67,83 € comprenant 61,83 € au titre de la taxe foncière 2023 afférent à l’ensemble immobilier litigieux et 6 € de majoration.

L’examen minutieux de cette lettre de mise en demeure démontre qu’à l’origine la taxe foncière s’élevait à la somme totale de 742 € et celle-ci a été partiellement acquittée à hauteur de 680,17 €. Il restait donc une somme de 61,83 € à laquelle s’est rajoutée la majoration de 6 € et [B] [Y] ne conteste pas que ladite majoration est liée au fait qu’il n’a pas réglé la quote-part de cette dette qui lui incombait.

Les consorts [X] ont d’ailleurs indiqué sans être contestés qu’ils ont fini par régler la totalité de cette dette pour éviter d’être poursuivis en paiement, puisque l’indivision n’a plus aucun fond disponible.

En s’abstenant de payer la quote-part de la prime d’assurance lui incombant ce qui a abouti à la résiliation du contrat d’assurance, en s’abstenant également de régler la quote-part de la taxe foncière afférente à l’ensemble immobilier lui incombant ce qui a entraîné une majoration de cet impôt, en persistant à refuser toute vente de l’ensemble immobilier pour un prix de 65000 € alors qu’il n’est nullement justifié d’une valeur plus importante du bien indivis lequel continuera à se dégrader au fil des années puisque l’indivision n’a pas de fond disponible pour assurer la maison d’habitation a fortiori pour financer des travaux de réparation et d’entretien régulier, il convient de considérer que ce refus met en péril l’intérêt commun des indivisaires.

En conséquence, il convient d’autoriser les consorts [X] à vendre l’ensemble immobilier situé 3 rue des Brocas à Pointis-de-Rivière et figurant au cadastre de la commune sous le n° 183, n° 817 et n° 818 au prix de 65000 € et de dire que l’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice sera opposable à [B] [Y].

2) sur les demandes annexes

L’équité commande de condamner [B] [Y] à payer aux consorts [X] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de condamner [B] [Y] partie perdante, aux entiers dépens de l’instance, par application de l’article 696 du code précité.

Enfin, il convient de rappeler que par application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Autorise [Z] [Y], [O] [Y] épouse [M], [A] [X] épouse [V], [U] [X] et [G] [X] à vendre l’ensemble immobilier situé 3 rue des Brocas à Pointis-de-Rivière et figurant au cadastre de la commune sous le n° 183, n° 817 et n° 818 au prix de 65000 € ;

Dit que l’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice sera opposable à [B] [Y] ;

Condamne [B] [Y] à payer à [Z] [Y], [O] [Y] épouse [M], [A] [X] épouse [V], [U] [X] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [B] [Y] partie perdante, aux entiers dépens de l’instance, par application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le greffier Le président