N° RG 24/09900 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZ4L

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 24/09900 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZ4L

Minute

AFFAIRE :

Syndic. de copro. SDC, [Adresse 1]

C/

,

[M], [S], [O], [V],, [B], [R], [T] épouse, [V]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP BAYLE – JOLY

la SELARL MILANI – WIART

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Naouel TAHAR, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 29 Janvier 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] dont le siège social est, [Adresse 2] -, [Adresse 3] -, [Adresse 4] représenté par son syndic, la société AQUITAINE OCEAN,, [Adresse 5]

Représentée par Maître Paola JOLY de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur, [M], [S], [O], [V]

né le 06 Janvier 1974 à, [Localité 1]

de nationalité Française,

[Adresse 6],

[Localité 1]

Madame, [B], [R], [T] épouse, [V]

née le 24 Septembre 1974 à, [Localité 2]

de nationalité Française,

[Adresse 6],

[Localité 1]

Représentés par Maître Florence WIART de la SELARL MILANI – WIART, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 24/09900 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZ4L

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme, [B], [V] et M., [M], [V] sont propriétaires de deux biens en copropriété constituant les lots 152 (appartement) et 17 (cellier) situés dans la résidence, [Adresse 1] sis, [Adresse 1] à, [Localité 1].

Aux motifs du défaut réitéré de paiement par Mme, [B], [V] et M., [M], [V] des charges de copropriétés afférentes à leurs lots malgré les mises en demeure de payer des 02 août 2023 et 13 août 2024 LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE, [Adresse 1] représenté par son syndic, la SARL AQUITAINE OCEAN a, par acte en date du 22 novembre 2024, fait assigner devant la présente juridiction Mme, [B], [V] et M., [M], [V].

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé la Résidence, [Adresse 1], demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

Déclarer le Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] représenté par son syndic, la société AQUITAINE OCEAN, recevable et bien fondée en son action intentée à l’encontre de Mme, [B], [V] et M., [M], [V],

En conséquence,

CONDAMNER Mme, [B], [V] et M., [M], [V] à régler au Syndicat des Copropriétaires, [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société AQUITAINE OCEAN, la somme principale de 7 452, 71 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 août 2023, à parfaire au jour du jugement au regard du décompte actualisé,

CONDAMNER Mme, [B], [V] et M., [M], [V] à régler au Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société AQUITAINE OCEAN, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 1231-6 du code civil,

DEBOUTER Mme, [B], [V] et M., [M], [V] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNER Mme, [B], [V] et M., [M], [V] à régler au Syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société AQUITAINE OCEAN, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2025, M, [M], [V] et Mme, [B], [V] demandent au tribunal de :

Donner acte à Madame, [B], [V] et Monsieur, [M], [V] du versement d’un acompte de 10.000 € à valoir sur la somme principale de 18.151,55 € qui leur est réclamée,

Dire et juger que dans l’hypothèse où la dette ne serait pas intégralement soldée au jour du Jugement, elle porterait alors à compter de cette date intérêt au taux légal,

Débouter le Syndicat des Copropriétaires, [Adresse 1] représenté par son Syndic, la société AQUITAINE OCEAN, de sa demande en paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 1231-6 du Code Civil,

Le débouter de sa demande de frais irrépétibles,

Laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2025.

MOTIVATION

1- sur l’impayé de charges et frais

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE, [Adresse 1] produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 26 juin 2021, 10 mars 2022, 7 juillet 2022, 28 juin 2023, 03 juillet 2024, 14 novembre 2023 et 03 juillet 2024,

— les états de répartition des charges pour les exercices 2021, 2022 et 2023,

— l’état des dépenses pour les années 2021,2022 et 2023

— les appels de fonds pour les périodes du 01er janvier 2022 au 31 décembre 2024,

— les factures du Syndic au titre des frais de relance et de remise du dossier à l’avocat

— décompte actualisé au 3 décembre 2025,

— la mise en demeure de payer avec accusé de réception en date des2 août 2023 et 13 août 2024.

Il résulte de ces pièces que Mme, [B], [V] et M., [M], [V], qui ne contestent pas, sont redevables envers le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence, [Adresse 1] de la somme de 7 213, 98 euros au titre des charges de copropriété afférentes à leur lot en ce inclus les frais de mise en demeure de payer des 2 août 2023 et 13 août 2024 (60 euros) selon décompte arrêté au 03 décembre 2025.

En revanche, ne peuvent être imputés aux défendeurs le coût des honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’avocat (300 euros) qui ne sont prévues par le contrat de syndic que dans le cas de diligences exceptionnelles dont il n’est pas justifié en l’espèce et qui, hors de ces cas font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, et ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité.

Mme, [B], [V] et M., [M], [V] seront en conséquence condamnés à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence, [Adresse 1] la somme de 7 213, 98 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de relance et de recouvrement et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024, date de la seconde mise en demeure.

2- sur la demande de dommages et intérêts

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence, [Adresse 1] fait valoir que le non-paiement par Mme, [B], [V] et M., [M], [V] des charges de copropriété afférentes aux lots dont ils sont propriétaires, est fautif et particulièrement préjudiciable. Il sollicite donc sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil la condamnation de Mme, [B], [V] et M., [M], [V] à indemniser le préjudice subi à hauteur de 2 000 euros.

Mme, [B], [V] et M., [M], [V] font valoir leur absence de mauvaise foi. Ils précisent qu’ils se sont trouvés le 11 juin 2024 face à un appel de fonds d’un montant de 15 191, 78 euros auquel ils n’ont pas pu faire face et qu’au surplus, le financement invoqué par le demandeur n’est pas intervenu. Ils ajoutent ne pas avoir réceptionné les mises en demeures dont le syndicat ne rapporte pas la preuve par un accusé de réception. Ils concluent au rejet de cette demande.

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes.

En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 500 euros.

3-sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par Mme, [B], [V] et M., [M], [V], parties perdantes.

L’équité commande par ailleurs, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1000 euros.

Aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— CONDAMNE Mme, [B], [V] et M., [M], [V] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE, [Adresse 1] représentée par son syndic la SARL AQUITAINE OCEAN les sommes de :

-7 213, 98 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de relance et de recouvrement dus au 03 décembre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024, date de la seconde mise en demeure,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Mme, [B], [V] et M., [M], [V] aux dépens de l’instance,

— REJETTE toutes demandes plus ample et/ou contraire.

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame TAHAR, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT