N° RG 24/04231 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDWR

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 MARS 2026

50D

N° RG 24/04231

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDWR

AFFAIRE :

SCI PAULY

C/

[X] [M]

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Philippe DE FREYNE

M^e Mathilde VANGEL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats :

Madame DENIS, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 07 Janvier 2026,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

N° RG 24/04231 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDWR

DEMANDERESSE

SCI PAULY

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe DE FREYNE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Mathilde VANGEL, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Le 04 mars 2022, la SCI PAULY a acquis de monsieur [X] [M] un immeuble à vocation locative, sis [Adresse 3] à 33210 LANGON.

Se plaignant de l’apparition d’un engorgement des canalisations d’évacuation des eaux usées, par acte du 16 mai 2024, la SCI PAULY a saisi le tribunal judiciaire de BORDEAUX d’une action indemnitaire dirigée contre monsieur [M] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 03 novembre 2025 par la SCI PAULY qui sollicite la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 10.910 euros à titre de dommages et intérêts, somme correspondant au coût de remise en état à concurrence de 8.910 euros outre 775,50 euros de débouchage, soutenant à cet effet que l’évacuation des appartements, se déversant dans un regard mis en oeuvre par monsieur [M], ne fonctionnait pas correctement en raison de l’engorgement récurent d’une fosse intermédiaire à laquelle elle était raccordée, ce qui avait pour effet de rendre les locaux insalubres.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 02 octobre 2025 par monsieur [M] qui prétend au rejet des demandes formulées contre lui et soutiennent une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Il fait valoir qu’il appartenait à l’acquéreur, professionnel de l’immobilier, de mener des investigations afin de lever le doute existant quant à la présence d’une fosse, que les travaux menés par ses soins sont sans relation avec le vice allégué dont il n’est pas démontré qu’il soit antérieur à la vente, que l’immeuble est bien raccordé à l’assainissement public, que la procédure menée contre lui est abusive et enfin que l’exécution provisoire devra être écartée car elle entraînerait des conséquences manifestement excessives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 décembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 07 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés antérieurs à la vente et qui rendent la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée ou bien qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou bien à un prix moindre.

Il doit être observé que monsieur [M] ne revendique pas le bénéfice de la clause disposant que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments telle qu’elle figure en page 32 de l’acte de vente.

Il appartient dès lors à la SCI PAULY de démontrer que l’engorgement du réseau d’évacuation des eaux usées provient d’un vice antérieur à la vente, dont elle n’avait pas connaissance, et qui rendait le bien impropre à son usage d’habitation, observation étant faite que la demanderesse ne soutient pas qu’elle n’aurait pas acheté cet immeuble si elle avait su qu’il était affecté du vice allégué.

S’il n’existe pas de rapport d’expertise judiciaire, à l’appui de ses prétentions la SCI PAULY produit notamment un rapport d’expertise amiable et contradictoire du cabinet Polyexpert, mandaté par son assureur protection juridique et un constat contradictoire dressé le 1er février 2023 par maître [S], commissaire de Justice.

Il résulte en premier lieu du constat du commissaire de Justice, qui a consigné les déclarations de monsieur [M], que ce dernier avait réalisé les travaux d’assainissement des logements et installé, en 2005/2006, un regard conçu par ses soins dans le but de recueillir les eaux usées des trois appartements avant de les évacuer vers le réseau d’assainissement collectif.

Ainsi que l’ont mesuré aussi bien le commissaire de justice que le cabinet Polyexpert, ce regard se situe à une très faible distance, comprise entre 15 et 20 centimètres, d’une fosse.

Il s’évince du rapport d’expertise que cette fosse recueille directement les eaux usées de deux des appartements et que ce n’est que lorsque qu’est atteint le niveau de trop plein que ces eaux passent dans l’évacuation générale, la présence de matières provoquant un engorgement.

La fosse se remplit très rapidement et la facture de l’entreprise ayant procédé au débouchage mentionnait que “cette maison n’est pas raccordée correctement au tout à l’égout, la fosse doit être comblée et la tuyauterie directement raccordée au tout à l’égout, l’ensemble du système est dysfonctionnel, à refaire dans sa totalité”, ajoutant que “l’intervention de débouchage et nettoyage ne sera que temporaire, de nouveaux bouchons vont se former rapidement”.

Par une attestation régulière en la forme, monsieur [Z], occupant de l’un des logements, témoigne de l’ancienneté des problèmes de canalisations qui avaient conduit monsieur [M] à intervenir à plusieurs reprises sur les fosses en les ouvrant.

Le mauvais fonctionnement du système d’évacuation des eaux usées est donc antérieur à la vente, aussi bien quant à sa cause qu’à sa manifestation et il s’agit d’un vice rendant le bien impropre à son usage d’habitation et ce d’autant plus qu’il est à vocation locative, le propriétaire se devant de délivrer et maintenir des logements en état décent ainsi qu’en dispose l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989.

Contrairement à ce que soutient le défendeur, la suspicion de présence d’une fosse avec rejet direct des eaux usées mentionnée dans le rapport de visite du SPANC qui a cependant conclu à la conformité du système d’évacuation ne permet pas de constater que la SCI PAULY avait connaissance du vice constitué, non par la seule présence de cette fosse mais par les dysfonctionnements récurrents de l’évacuation des eaux usées et les engorgements fréquents.

Ce rapport ne faisant pas état d’éléments permettant de soupçonner que la présence de la fosse était ou serait génératrice d’un défaut d’écoulement des eaux usées, il ne pouvait être attendu de la SCI PAULY qu’elle se livre à des investigations particulières.

Il est également sans importance que l’immeuble ait été raccordé à l’assainissement collectif et que monsieur [M] soit étranger aux travaux de raccordement qui ne sont pas à l’origine du vice.

Tenu de réparer les conséquences de ce vice caché, monsieur [M] sera condamné à payer à la SCI PAULY la somme de 8.910 euros au titre du coût de remise en état outre un montant de 775,50 euros correspondant aux frais de débouchage soit un total de 9.685,50 euros à titre de dommages et intérêts, le surplus de la demande, non justifié, étant rejeté.

Il ne sera pas davantage fait droit à la demande reconventionnelle de monsieur [M] qui, en tant que partie perdante, ne peut soutenir avoir été victime d’une action abusive.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et qu’en l’état des articles 514 et suivants du code de procédure civile, le juge ne dispose pas du pouvoir de l’écarter au motif qu’elle entraînerait des conséquences manifestement excessives.

Monsieur [M] sera condamné à payer à la SCI PAULY une indemnité de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne monsieur [X] [M] à payer à la SCI PAULY la somme de 9.685,50 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute la SCI PAULY du surplus de ses demandes,

Déboute monsieur [X] [M] de sa demande reconventionnelle,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

Condamne monsieur [X] [M] à payer à la SCI PAULY une indemnité de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur [X] [M] aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT