Du 06 janvier 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/01377 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2MVC

OPH AQUITANIS

C/

[O] [K]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

L’OPH AQUITANIS

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 06 janvier 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

OPH AQUITANIS

RCS [Localité 7] N° B 398 731 489

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par Madame [T] [F] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [O] [K]

née le 24 Juillet 1995 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 7 octobre 2022, ayant pris effet le même jour, la Société AQUITANIS (AQUITANIS) a consenti à Madame [O] [K] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 810,82 € provisions sur charges comprises.

Par ordonnance rendue le 8 août 2024, le juge des contentieux de la protection de ce siège a, entre autres dispositions :

— constaté à la date du 1er octobre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 2022,

— ordonné en conséquence à Madame [O] [K] de libérer les lieux avec restitution des clès, dès la signification de l’ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Madame [O] [K] d’avoir libéré les lieux, AQUITANIS est autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Madame [O] [K] à payer à AQUITANIS la somme de 10.868,25 € au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité et indemnités d’occupation avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à AQUITANIS.

Le 12 septembre 2024, AQUITANIS a fait délivrer un commandement de quitter les lieux loués à Madame [O] [K] au plus tard le 12 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, la SELARL T.G.G.V, a dressé un procès-verbal de reprise des lieux loués.

Ce commissaire de justice instrumentaire a établi, le 28 octobre 2024, à la demande de AQUITANIS un procès-verbal de constat, en l’absence de Madame [O] [K].

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 avril 2025, AQUITANIS a fait assigner Madame [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, aux fins de la voir sur le fondement des dispositions de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 :

— condamner au paiement de la somme de 5.351,65 € au titre des réparations locatives impayées, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 9 décembre 2024- condamner à lui payer la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 21 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, AQUITANIS, représentée par Madame [T] [F], munie d’un pouvoir de représentation, a repris les termes de son exploit introductif d’instance.

En défense, Madame [O] [K] n’a ni comparu ni été représentée, bien que citée à personne.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

— Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives :

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur imputabilité au locataire.

Il est admis que l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Après comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 28 octobre 2024, il apparaît que :

— les peintures des murs de la cuisine, des murs et des boiseries du WC, des boiseries de la salle de bain, des plinthes du séjour, de l’entrée, des boiseries du dégagement de la chambre et des chambres 3 et 4 étaient neuves, voire en bon état, lors de l’entrée dans les lieux de la preneuse. A son départ, elles étaient très sales, présentaient des tâches et des traces, et étaient, par ailleurs, écaillées dans la salle de bains,

— le papier peint du séjour, de l’entrée et des chambres 3 et 4 étaient neuf au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire. Il était, en revanche, dégradé et présentait des traces et des tâches avec des dessins réalisés avec un stylo,

— la peinture du plafond de la cuisine, en bon état lors de l’état des lieux d’entrée, était en très mauvais état lors du départ de la locataire et présentait des tâches et des traces,

— le meuble vasque de la salle de bains, en bon état lors de l’entrée dans les lieux bien que présentant des traces de rouille vers la bonde, était en très mauvais état à son départ, la vasque étant sans bonde, très sale et souillée,

— le WC, en bon état, bien que légèrement entartré au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire, était sans abattant, très sale et souillé lors de son départ.

Compte tenu de l’état des murs et des sanitaires au départ de la locataire, il y a lieu de déclarer Madame [O] [K] responsable de ces dégradations.

Les factures de ARQC du 14 décembre 2024 et de ACER du 18 décembre 2024 versées aux débats seront prises en compte pour évaluer le coût des réparations.

Les réparations locatives imputables à Madame [O] [K] doivent donc être évaluées à 3.219,23 €.

En revanche, il apparaît que :

— les papiers peints des murs du dégagement de la chambre, de la chambre 1 et de la chambre 2 étaient défraichis lors de l’entrée dans les lieux de la preneuse et étaient en très mauvais état, et présentaient des traces et des dessins au feutre au moment de son départ,

— la peinture des boiseries et des plinthes de la chambre 1 et de la chambre 2 était, également, défraichie lors de l’entrée dans les lieux de la preneuse mais était sale, poussièreuse et en très mauvais état lors de son départ.

Compte tenu de l’état des murs au départ de la locataire, il y a lieu de déclarer Madame [O] [K] responsable de ces dégradations.

Toutefois, en raison de l’état de ces murs au moment de son entrée dans les lieux et d’une occupation des lieux durant deux années, il y a lieu de retenir un coefficient de vétusté de 70%.

La facture de ARQC du 14 décembre 2024 versée aux débats sera prise en compte pour évaluer le coût des réparations.

Après déduction du taux de vétusté de 70%, les réparations locatives imputables à Madame [O] [K] seront évaluées à hauteur de 315,01 €.

Enfin , le logement a été laissé sale et encombré justifiant le nettoyage et l’enlèvement des encombrants.

Madame [O] [K] sera déclarée responsable de cette dépense qui sera évaluée sur la base de la facture établie par ARQC le 10 décembre 2024 à un montant total de 1.343 €.

Aussi, compte tenu tenu de l’ensemble de ces éléments, les réparations locatives imputables à Madame [O] [K] doivent être évaluées à la somme totale de 4.877,24 €.

AQUITANIS admet que Madame [O] [K] lui a versé la somme de 531,48 € au titre du dépôt de garantie de l’appartement, qu’il convient de déduire des sommes qu’elle doit. Elle sera donc condamnée à lui payer la somme de :

4.877,24 € – 531,48 € = 4.345,76 €

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en l’absence de preuve d’une mise en demeure du 9 décembre 2024.

— Sur les demandes accessoires :

Madame [O] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Elle sera condamnée à payer à AQUITANIS la somme de 100 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à payer à la Société AQUITANIS la somme de 4.345,76 € au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 531,48 € ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE la Société AQUITANIS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à payer à la Société AQUITANIS la somme de 100 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [K] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Chargée des contentieux de la protection