Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/11241 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHKJ

Minute n°

copie le 03 juin 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 03 juin 2025 à :

— M^e Marina GALLON

— M. [O] [M]

pièces retournées

le 03 juin 2025

M^e Marina GALLON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

03 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. AZS

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°888 567 070

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Marina GALLON, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [M]

né le 21 Novembre 1997 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, greffier

[P] [L], stagiaire

DÉBATS :

Audience publique du 13 Mai 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 02 février 2023, la SCI AZS a consenti un bail d’habitation à M. [O] [M] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

A compter du mois d’avril 2024, les parties se sont accordées pour réduire le loyer à la somme de 550€ par mois.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 315,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [M] le 03 juin 2024.

Par assignation du 02 décembre 2024, la SCI AZS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5750 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SCI AZS sollicite la résiliation judiciaire du contrat à titre subsidiaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 05 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [O] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 mai 2024, la SCI AZS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 mai 2025, s’élève désormais à 9 350 euros. La SCI AZS considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI AZS ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [O] [M] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 8] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 02 décembre 2024.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom sur la boîte aux lettres.

M. [O] [M] n’a pas comparu à l’audience. Il n’y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI AZS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 31 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2315,02 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI AZS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI AZS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mai 2025, M. [O] [M] lui devait la somme de 9 350 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 600 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI AZS ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI AZS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 02 février 2023 entre la SCI AZS, d’une part, et M. [O] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4]) est résilié depuis le 1er août 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [O] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [O] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 600 euros (six cents euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [O] [M] à payer à la SCI AZS la somme de 9 350 euros (neuf mille trois cent cinquante euros), indemnité d’occupation de mai 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [O] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 mai 2024 et celui de l’assignation du 2 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [O] [M] à payer à la SCI AZS la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 juin 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge