TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01946 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2ZZG

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 16/03/2026

à la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

la SAS DELTA AVOCATS

COPIE délivrée

le 16/03/2026

à

Rendue le SEIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du SEIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. GECA, agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. [S] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 15 septembre 2025, la SCI GECA a fait assigner la SAS [S] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 835 et 836 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, afin de voir :

— constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner à la défenderesse de lui restituer les locaux, libres de tous biens et occupants de son chef, dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte passé ce délai de 300 euros par jour de retard pendant un délai de trente jours ;

— ordonner son expulsion des locaux, avec le concours de la force publique ;

— la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 37 962 euros TTC au titre des impayés arrêtés au 10 septembre 2025 outre intérêts à compter du commandement signifié le 06 août 2025 ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au double des loyers et charges actuelles, TVA en sus, à compter du 06 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— la condamner au paiement de la somme de 3 796 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

— la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris notamment les frais de commandement et de la saisie conservatoire du 09 septembre 2025.

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé en date du 25 mars 2024, elle a donné à bail à la défenderesse des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 4] ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 06 août 2025, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, en vain.

L’affaire, appelée à l’audience du 05 janvier 2026, a été renvoyée à celle du 16 février 2026 pour échange des conclusions des parties.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 13 février 2026, par des écritures aux termes desquelles elle sollicite le rejet des demandes adverses et maintient toutes ses demandes tout en portant à 113 886 euros TTC sa demande de provision au titre des impayés arrêtés au 12 février 2026 outre intérêts à compter du commandement signifié le 06 août 2025, et à 11 388 euros sa demande au titre de la clause pénale ;

— la défenderesse, le 12 février 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande au juge des référés :

— à titre principal,

— de dire n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence de contestations sérieuses ;

— en conséquence, de débouter la demanderesse de toutes ses demandes ;

— à titre subsidiaire, d’imputer par compensation le dépôt de garantie sur la dette locative ; – en toutes hypothèses,

— de condamner la société GECA à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de la condamner aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la demande se heurte à des contestations sérieuses dans la mesure où d’une part la demanderesse ne justifie pas du montant de la dette, d’autre part ses prétentions reviennent à lui faire payer deux fois certaines échéances, enfin les demandes fondées sur des clauses pénales sont sérieusement susceptibles d’être modérées par le juge du fond.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’état des nantissements n’a révélé aucun créancier inscrit.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 06 août 2025 pour un montant de 47 674,84 euros dont 37 962 euros au titre des loyers échus au titre du 3ème trimestre 2025, 9 410,57 euros (4 855,13 + 4 555,44) au titre des indemnités de retard pour les 2ème et 3ème trimestres 2025, outre 302,27 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que la dette s’élève au 12 février 2026 à la somme de 113 886 euros (37 962 euros X 3) au titre des 3ème et 4ème trimestres 2025 et du 1er trimestre 2026, mensualité de mars 2026 incluse.

La défenderesse s’oppose à la demande en faisant valoir :

— que la dette comprend une somme de 37 444 euros au titre du 1er trimestre 2025 alors que par article 2 de l’avenant n° 3, la bailleresse l’a exonérée de loyer jusqu’au 07 janvier 2025 de sorte que la somme due est de 35 130,54 euros ;

— que la demanderesse ne peut demander sa condamnation à la fois au paiement d’une provision de 37 962 euros TTC au titre des impayés arrêtés au 30 septembre 2025 et au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au double des loyers et charges actuelles à compter du 06 septembre 2025 ;

— que les demandes de majoration du taux d’intéret et du montant de l’indemnité d’occupation ont un caractère excessif qui relève de l’appréciation du juge du fond.

C’est à bon droit cependant que la demanderesse oppose que la somme réclamée au titre du 1er trimestre 2025, pour un montant de 35 644 euros et non 37 444 euros, tient compte de l’exonération accordée du 1er au 07 janvier 2025.

Le débat sur les prétentions cumulatives ne constitue pas une contestation sérieuse dès lors qu’il relève du pouvoir du juge des référés de fixer le montant non sérieusement contestable de la créance.

En revanche, les demandes tendant à condamner le preneur à payer une indemnité forfaitaire correspondant à 10 % des sommes dues, et à fixer une indemnité d’occupation égale au double du loyer et des charges, en application des stipulations contractuelles, seront quant à elles rejetées car fondées sur des clauses s’apparentant à des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 06 septembre 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS [S] [F], de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

— de dire qu’à compter du 06 septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS [S] [F] est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SAS [S] [F] à payer à la SCI GECA la somme provisionnelle de 113 886 euros (37 962 euros X 3) au titre des 3ème et 4ème trimestres 2025 et du 1er trimestre 2026, mensualité de mars 2026 incluse et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

— de dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, seul taux non sérieurement contestable, à compter du commandement de payer sur la somme de 37 962 euros, et à compter de leur échéance pour les échéances suivantes ;

— de condamner la SAS [S] [F] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 12 654 euros (37 962/2) à compter du mois d’avril 2026 et jusqu’à libération effective des lieux.

La somme de 30 000 euros versée par la locataire au titre du dépôt de garantie, qui a vocation à couvrir les éventuels dommages causés par le preneur, ne pourra le cas échéant être déduite de la dette qu’à l’issue de l’état des lieux de sortie.

sur les autres demandes :

La SAS [S] [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 06 août 2025 et de la saisie conservatoire du 09 septembre 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui payer une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SCI GECA et la SAS [S] [F] ;

DIT qu’à compter du 06 septembre 2025, la SAS [S] [F] est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS [S] [F], de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS [S] [F] à payer à la la SCI GECA :

1°) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 12 février 2026, mois de mars 2026 inclus, la somme provisionnelle de la somme provisionnelle de 113 886 euros (37 962 euros X 3), majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06 août 2025 sur la somme de 37 962 euros, et à compter de leur échéance pour les échéances suivantes ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 12 654 euros par mois à compter du mois d’avril 2026 et jusqu’à libération effective des lieux ;

3°) la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI GECA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS [S] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 06 août 2025 et de la saisie conservatoire du 09 septembre 2025.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.